北京房产律师——购买期房交定金后未按时建设能否起诉退款

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某聪向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告A公司于2016年签订的“排号单”协议；2．判令二被告共同返还原告排号金30万元及利息；3．诉讼费由被告负担。

事实和理由：某项目系B公司开发建设并委托A公司销售。原告得知该项目期房销售信息后，于2016年4月14日与被告A公司签订了“排号单”协议。同日，原告向A公司全额支付了排号金人民币30万元整，A公司向原告出具了收据一张。协议签订后，工程至今未能动工，原告支付排号金购买楼房的目的无法实现，被告也拒不退还排号金。故原告诉至法院，望判如所请。

被告辩称

B公司提交书面答辩意见称，原告所述与事实不符，不同意其诉讼请求。

第一，B公司委托A公司销售涉案房屋，但未授权其收取所谓排号金，故A公司该行为超越了代理权限。

第二，B公司在得知A公司收取排号金后，立即与其核实情况，并终止委托销售房屋合同。B公司主观上并无默许之意思表示，未对A公司的行为进行追认，故收取排号金所产生的结果应由A公司承担。

第三，根据合同相对性原则，原告与A公司之间签订的合同，因此产生的法律后果应由A公司承担，B公司不承担法律责任。

A公司经本院公告送达开庭传票传唤后，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

法院查明

2016年3月15日，A公司（乙方）与B公司（甲方）签订“销售代理合同”，由乙方全权代理销售某项目房产。第一条第3项，销售代理服务范围：标的物业为本项目预售许可证经批准的部分可售住宅；第4项，销售均价为：28000元／平方米；第5项，乙方在销售中，甲方支付乙方所成交的房子实际成交额的2%销售代理费；第二条，委托期限，本合同委托期限，自2016年4月10日起至本项目全部标的物售罄止；

第三条第2项，2016年5月15日前，乙方为甲方提供人民币1000万元垫资，2016年5月31日前，乙方为甲方提供人民币2000万元垫资，甲方为乙方提供100套房屋，享受九折或九五折优惠。2016年6月15日前乙方为甲方提供人民币3000万元垫资，甲方为乙方提供30套开盘价八折特价房屋，乙方对此30套房屋有自主定价权。

后，双方签订《终止〈销售代理合同〉协议书》，内容为：双方于2016年3月15日签订的“某销售代理合同”，因合同不能履行，经双方协商一致，同意解除此合同，落款日期为2016年3月28日。

A公司与B公司于2016年3月15日签订“某销售代理合同”之后，双方再次签订《销售代理合同》，将销售均价28000元／平方米变为以实际开盘价为准，同时取消了垫资享受优惠的约定，落款日期为2016年4月5日。2018年1月10日，双方签订《解除〈销售代理合同〉协议书》，约定：双方于2016年4月5日签订的“某销售代理合同”，经双方协商一致，同意解除此合同。

经生效判决认定，双方实际履行的是2016年3月15日签订的第一份合同，落款日期为2016年4月5日的第二份合同和落款日期为2016年3月28日的《终止〈销售代理合同〉协议书》是后期拟定的，是为了提供给住建委等部门以免被查处和承担相关责任。

2016年4月14日，赵某聪与A公司签订了“排号单”，该协议约定“买受人所认购的商品房为位于怀柔区一号房屋；……买受人现交排号金30万元可享受（开盘价）95折优惠；房屋预售许可证发放当日，此排号金自动转为定金，以售楼处及受托方公告日期为准十五日内需缴纳首付款并签署北京市商品房现房买卖合同，……。”该“排号单”签订当日，赵某聪向A公司支付了排号金30万元，A公司出具了收据。

关于排号金收取和使用的事实，经上述生效判决认定，A公司收取的排号金分别以房款、借款等名义转账给B公司及该公司相关人员名下，收取的排号金被B公司用于某拆迁安置等相关费用。

另查，某项目工程至今未能开工，未取得预售许可。

裁判结果

一、确认赵某聪与A公司于2016年签订的《某房屋排号单》解除；

二、A公司、北京B公司于本判决生效后十日内共同返还赵某聪排号金30万元并给付利息；

三、驳回赵某聪的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

赵某聪与A公司于2016年4月14日签订的“排号单”协议系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。赵某聪向A公司支付排号金30万元，而涉案房地产项目至今未能开工建设，已超出了赵某聪的合理预期，致使合同目的难以实现，故赵某聪要求解除该合同，理由正当，法院予以支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”，当事人无须举证证明，有相反证据足以推翻的除外。根据北京市第三中级人民法院判决书所认定的事实，A公司收取的排号金分别以房款、借款等名义转账给B公司及该公司相关人员名下，收取的排号金被B公司用于某拆迁安置等相关费用。

A公司承受了交易行为的效果，再由A公司转移给B公司，两个公司之间存有合作、代理等多重关联利益。故赵某聪要求B公司与A公司共同返还排号金，并支付自交齐排号金次日起产生的利息损失，理由正当，应予支持。至于利率标准，法院根据实际予以分段计算，对赵某聪过高部分不予支持。