北京房产律师——母亲将其房屋赠与亲属子女起诉无效纠纷

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某鹏向一审法院起诉请求：确认杜某刚和杜某兰签订的《房产赠与合同》无效。

赵某鹏上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持赵某鹏的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由杜某刚承担。

事实和理由：1.赵某鹏自1983年至今一直居住在北京市石景山区H号房屋（以下简称案涉房屋）内，1999年1月28日赵某鹏父亲与赵某鹏母亲杜某兰离婚，将案涉房屋变更承租人为杜某兰，由杜某兰与赵某鹏一人一间共同居住使用；2.1999年9月16日，杜某兰购买案涉房屋时，赵某鹏亦支付部分购房款，虽然房屋产权证书登记在杜某兰一人名下，但是案涉房屋真正产权人为赵某鹏和杜某兰共有；

3.杜某刚系杜某兰弟弟，其完全知晓案涉房屋系赵某鹏父亲离婚时留给赵某鹏的意思，也知晓赵某鹏父亲为赵某鹏支付购房款的真实情况，杜某刚恶意诱骗杜某兰与其签署《赠与合同》，将案涉房屋过户至自己名下，侵犯了赵某鹏的合法权益；4.案涉房屋并非一般意义的商品房，而是家庭公租房的转化，赵某鹏从小户籍在此，也在此居住长大；5.赵某鹏母亲杜某兰在签署《赠与合同》时，不具备正确表达自己意愿的条件。

被告辩称

杜某刚辩称，同意一审判决，不同意赵某鹏的上诉请求及理由。1.根据我一审期间提交的证据显示，案涉房屋系杜某兰的个人财产，具备交易条件；2.杜某兰在自愿的情况下签订赠与合同，变更房屋所有权，该赠与合同真实有效；3.在签署该份赠与合同时，杜某兰意识清晰能够表达自己的真实意愿，并且是其本人亲自前往房产部门办理相关变更登记，也接受了工作人员的询问。

杜某佳述称，同意一审判决，不同意赵某鹏的上诉请求及理由。

法院查明

陈某系杜某兰、杜某刚之母。赵某鹏系杜某兰之子，杜某佳系杜某刚之女。

1999年9月16日，单位与杜某兰签订《单位出售公有住房买卖契约》，约定杜某兰购买案涉房屋。

2017年，杜某兰因拟将房屋赠与他人，向单位提出申请。2017年11月8日，单位在《已购公有住房变更审批表》盖章，显示杜某兰申请办理赠与。

2017年12月20日，在京中央和国家机关住房交易办公室向石景山区不动产登记事务中心出具《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》，同意杜某兰就案涉房屋基于已购公房赠与办理产权变更登记。

2018年1月19日，杜某兰与杜某刚签订《赠与合同》，并向北京市石景山区不动产登记事务中心申请办理不动产登记。

2018年2月2日，杜某刚领取产权证。

2019年6月23日，杜某兰死亡。

庭审中，经释明，赵某鹏申请对杜某兰转移至杜某刚的过户档案中四个杜某兰签字进行鉴定，主张该签字并非杜某兰本人所签订，申请进行鉴定，但是赵某鹏未按指定日期缴纳鉴定费导致鉴定程序终止。

法院认为，本案争议焦点为：将房屋赠与杜某刚是否杜某兰本人真实意思。赵某鹏主张过户档案中杜某兰并非为本人所签订，但案涉房屋交易系经过北京市石景山区不动产事务中心审查，同时转移登记前也有杜某兰向本人单位申请办理赠与的审批情况，据此情况下，赵某鹏理应对过户档案中并非杜某兰本人所签承担举证责任。赵某鹏未按指定日期缴纳鉴定费导致鉴定程序终止，其应承担不利后果。换言之，赵某鹏未证明将房屋赠与杜某刚并非杜某兰本人真实意思。赵某鹏主张杜某刚与杜某兰《赠与合同》无效，缺乏事实依据，不予支持。

本院二审期间，赵某鹏提交杜某兰住院期间的病历及相关材料，用以证明杜某兰于2015年即罹患脑梗，已不能完全表达自己的意思，2016年时出现了严重的认知障碍，不能作为完全民事行为能力人签署合同。杜某刚、杜某佳对上述证据的关联性及证明目的均不予认可，认为赵某鹏提交的证据无法证明杜某兰在签署赠与合同时不具备完全民事行为能力，且相关手续由杜某兰本人办理。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。

裁判结果

驳回赵某鹏的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案的争议焦点为杜某刚与杜某兰签订的《赠与合同》的效力问题。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。杜某兰与杜某刚签订《赠与合同》，将案涉房屋赠予杜某刚。赵某鹏主张杜某兰签订《赠与合同》并非其本人真实意思表示，该赠与合同应属无效。对此杜某兰与杜某刚签订赠与合同之前，先后向其单位及不动产登记机关申请办理案涉房屋赠与事宜，并最终完成案涉房屋权属变更。赵某鹏主张杜某兰签订赠与合同并非其本人真实意思表示，但其提供的证据不足以证明其主张。

同时，庭审中，赵某鹏申请对过户档案中杜某兰的签名是否为杜某兰本人所签进行鉴定，但其未按指定日期缴纳鉴定费导致鉴定程序终止，赵某鹏应承担不利后果。故，赵某鹏主张杜某兰与杜某刚签订的《赠与合同》无效缺乏事实和法律依据，法院不予采信。

赵某鹏称案涉房屋虽原登记在杜某兰名下，但购买案涉房屋的购房款来源包含赵某鹏父亲为赵某鹏出资，亦包含赵某鹏与母亲杜某兰共同出资，故案涉房屋实为赵某鹏与杜某兰共同所有。首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。赵某鹏并未提供相应证据证明案涉房屋购房款中存在其出资款项；其次，退一步说，即使如赵某鹏所说，上述房屋的购房款中存在赵某鹏的出资部分，亦不影响案涉房屋的物权认定。法院据此认定案涉房屋所有权变更登记前为杜某兰个人所有，并无不当。赵某鹏主张其在案涉房屋中享有权利的理由缺乏依据，法院不予采信。