北京房产律师解析一起部分子女交上自己承租房获得新房父母过户给其他子女引发的居住权纠纷

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

林某峰、赵某涵向一审法院起诉请求：1．确认林某峰、赵某涵对北京市东城区房屋有权居住使用；2．诉讼费由林某涛承担。

林某涛上诉请求：1．撤销原判，驳回林某峰、赵某涵一审的诉讼请求；2．案件受理费由林某峰、赵某涵负担。

事实和理由：首先，原审过程中，林某涛没有对林某峰、赵某涵提交的证据全部进行质证，一审法院判决林某峰、赵某涵享有居住权属事实审理不清。其次，涉案房屋于1998年8月11日已登记在吴某芝名下，与林某峰、赵某涵之前签署的协议中也未曾约定涉案房屋有林某峰、赵某涵的份额或者居住权，由此可见林某峰、赵某涵是同意并认可涉案房屋登记在吴某芝名下的。如果二人不同意，办理登记时就应该提出异议。

吴某芝已将房屋转移登记至林某涛名下，房屋归林某涛所有。林某峰、赵某涵现在主张房屋的居住权，于法无据。且林某峰、赵某涵的诉讼请求已超诉讼时效。综上，请二审法院查明本案事实依据，切实维护林某涛的合法权益。

被告辩称

林某峰、赵某涵辩称，同意一审判决。不同意上诉人的上诉请求，请二审法院驳回上诉，维持原判。

吴某芝述称，同意林某涛的上诉意见。

法院查明

1996年2月16日，吴某芝（乙方）与案外人D公司（甲方）签订《房屋买卖契约书》，约定甲方同意将坐落在北京市崇文区一号2居室单元房一套，按成本价每建筑平米1165元出售给乙方，房价款31271元，维修基金935.38元。

1996年5月23日，赵某涵、吴某芝与案外人某单位房管基建处签订《换房协议》，载明：吴某芝同志现使用平房两间，现为其调配二居室楼房一套，要求本人交出现租平房一间。为解决问题，照顾吴某芝同志的实际困难，某单位房管基建处与吴某芝及其大儿媳赵某涵共同达成以下协议：一、某单位同意吴某芝将现租用一间平房交单位调配使用。另一间平房由吴某芝本人继续使用，吴某芝故后由某单位收回。二、吴某芝将其大儿媳赵某涵在丰台区二号（地下）一居室楼房交某单位长期调配使用，并协助办理过户手续。

1998年8月11日，涉案房屋登记于吴某芝名下。

2018年11月12日，吴某芝与林某涛签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定吴某芝将涉案房屋出售给林某涛，成交方式为自行成交，总价款5万元。同日，涉案房屋转移登记至林某涛名下。

庭审中，林某峰、赵某涵称赵某涵将自己承租的二号公租房交给某单位调配使用，在房改售房时，其中2万元购房款及200元手续费系由林某峰、赵某涵出资，林某峰、赵某涵在涉案房屋一直居住到2004年，2004年后二人搬走但物品没有搬走。林某涛称分房时确实交了赵某涵承租的一间地下室，但林某涛认为换房一事林某峰、赵某涵处理的不合适，且林某峰、赵某涵没有参与过房改售房过程，其出资2万元不属实，应拿出证据，吴某芝没有收到林某峰、赵某涵的2万元，涉案房屋现由林某涛和吴某芝居住。

法院认为，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。本案中，涉案房屋系赵某涵、吴某芝与案外人某单位房管基建处在换房协议基础上通过房改售房而获得，而赵某涵在换房时交出了自己原承租的二号公租房一间，故涉案房屋应当有赵某涵的权益。现涉案房屋虽已转移登记至林某涛名下，但系通过继受取得涉案房屋，并未支付合理对价，林某涛对换房一事亦知情，故赵某涵要求确认对涉案房屋有权居住使用，有事实依据，法院予以支持。因林某峰与赵某涵系夫妻关系，自然有权居住涉案房屋。

裁判结果

林某峰、赵某涵对北京市东城区房屋享有居住权。

房产律师靳双权点评

本案的争议焦点为：林某峰、赵某涵对涉案房屋是否有权居住使用。根据查明的事实，吴某芝与赵某涵、相关部门共同签署《换房协议书》取得涉案房屋，换房过程中赵某涵交还了其承租的公租房一间，换房后林某峰、赵某涵亦曾与吴某芝在涉案房屋共同居住。故林某峰、赵某涵主张对涉案房屋有权居住使用，具有事实基础。结合当事人相关陈述，林某涛对该情况应属明知，即使涉案房屋已通过买卖形式转移登记至林某涛名下，林某峰、赵某涵对涉案房屋的居住使用的权利亦不因此灭失。法院认定林某峰、赵某涵有权居住涉案房屋，并无不当。但应当指出，依据现行法律规定，居住权是指依据合同设立，对他人住宅享有的占有、使用的用益物权。居住权自登记时设立。本案中，林某峰、赵某涵有权居住使用涉案房屋，但其相关权利与法律规定的居住权的内涵和形式并不相符，因此应与享有居住权的概念加以区分。