家庭房产律师——家庭共有拆迁安置房被出售给别人可以起诉买卖无效吗

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称：

张某芹、刘某美向本院提出诉讼请求：要求位于北京市朝阳区D号房屋所有权益由张某芹、刘某美共同享有，由张某芹、刘某美给予夏某晶房价款，该房屋由张某芹、刘某美享有排他性地居住、使用权。房价款可按三套安置房屋均价计算为124403.20元，或按房屋单价计算为151368元。

事实和理由：张某芹与刘某辉于2009年12月29日结婚，刘某美系双方婚生女，后双方于2015年5月11日登记离婚，刘某美归张某芹抚养。夏某晶系刘某辉之母。夏某晶于2011年11月经法院调解，获得其父母位于北京市朝阳区B号宅基地北房南侧通连房一排。

2014年该地拆迁，2014年5月15日，夏某晶作为被腾退人和北京市朝阳区C公司签订《腾退安置协议书》，约定夏某晶在腾退范围内居住的正式房屋6间，现有实际居住人口4人，在册人口4人，分别为夏某晶、刘某辉、张某芹、刘某美，安置房屋的地址为D号、E号、F号。

张某芹、刘某美为维护自身合法权益，于2015年以析产纠纷为案由起诉，要求确认D号房屋所有权益归张某芹所有，E号房屋所有权益归刘某美所有。庭审中，夏某晶称D号房屋已于2014年6月出售给刘某晋，所获房屋价款为110万元，D号房屋由刘某晋实际占有。

贵院作出判决，认为张某芹、刘某美各自享有回迁安置房购房面积指标50平方米，并享有提前腾退奖共计18000元，判决F号房屋归夏某晶、刘某辉共有，E号房屋归张某芹、刘某美所有，D号房屋涉及案外人及其他法律关系，故不作处理。

2016年，张某芹起诉夏某晶、刘某辉、刘某晋，要求确认夏某晶、刘某辉与刘某晋达成的关于D号房屋的口头买卖合同无效，法院认为证据不足以证明张某芹系共同出售人，即张某芹自始至终未同意将D号房屋出售给刘某晋；没有证据证明存在恶意串通，故不支持张某芹的诉讼请求。

2020年，张某芹、刘某美起诉，要求确认夏某晶、刘某辉出售D号房屋行为系无权处分，刘某晋不构成对该房屋的善意取得。法院认为，确认无权处分及是否构成善意取得属于事实认定，驳回了张某芹、刘某美的起诉。

因D号房屋内有张某芹、刘某美的拆迁权益，在未依法分割前，夏某晶、刘某辉将房屋出售给刘某晋系无权处分，刘某晋因不符合善意取得条件，不能取得该房屋的所有权，该房屋的实际权利人仍然是张某芹、刘某美、夏某晶、刘某辉，故张某芹、刘某美诉至法院。

被告及第三人辩称：

夏某晶、刘某辉辩称：夏某晶、刘某辉与刘某晋之间的房屋买卖合同已经法院确认合法有效，张某芹、刘某美的诉讼请求应以合同无效为基础。在合同有效的情况下，张某芹、刘某美的诉讼请求无事实和法律基础。

第三人刘某晋辩称：购房前我多次与夏某晶、刘某辉、张某芹协商，张某芹对出售房屋知情，我符合善意取得的条件。购房前我还去问过村委会，村委会也说能够直接写我的名字。我不同意张某芹、刘某美的诉讼请求。

法院查明：

刘某辉系夏某晶之子，刘某晋系夏某晶的侄子。张某芹与刘某辉于2009年12月29日登记结婚，于2015年5月11日登记离婚，二人育有一女刘某美，由张某芹抚养。夏某晶于2011年11月获得其父母遗产位于B号院北房南侧通连房一排。2014年5月15日，夏某晶作为被腾退人、北京市朝阳区C公司作为腾退人签订《腾退安置协议书》。

《腾退安置协议书》约定：夏某晶在腾退范围内居住的正式房屋陆间、建筑面积60平方米；现有实际居住人口4人，其中在册人口4人，分别为户主夏某晶、之子刘某辉、之儿媳张某芹、之孙女刘某美；安置房屋的现房安置地址为D号房屋、面积57.12平米、单价2650元/平米；E号房屋、面积57.12平米、单价2410元/平米；F号房屋、面积111.45平米、单价2620元/平米。

《腾退安置办法》第二条规定“腾退安置的补偿方式以房屋补偿为主，货币补偿为辅。”第十条规定“根据市、区有关文件，结合我乡的具体情况，确定腾退安置的补偿标准为人均建筑面积40平方米，要求增加的安置面积不得超过人均10平方米。”

第十一条规定“安置楼房在人均建筑面积40平方米以内部分，实行建筑面积置换，双方互不找差价。安置楼房建筑面积超过人均40平方米以上，但在人均建筑面积50平方米以内部分，可按区位价购买，超出人均50平方米的部分按略低于经济适用房价格购买。”

2015年11月12日，G办公室出具《B号夏某晶安置房屋面积》，内容为“B号院产权人为夏某晶，该院落符合条件的安置人口为4人，安置补偿标准为每人50平米，共计4人200平方米，该户的安置房屋为一居室两套、三居室一套，因安置房屋的户型面积有所限制，实际安置面积有所增加，安置房屋总面积为225.96平米。”

2015年，张某芹、刘某美以析产纠纷为由将夏某晶、刘某辉诉至本院，要求确认D号房屋的所有权益归张某芹所有，E号房屋的所有权益归刘某美所有。该案庭审中，夏某晶称D号房屋已于2014年6月卖给刘某晋，所得款项110万元由夏某晶支配，D号房屋现由刘某晋实际占有。

本院于2016年6月出具H号民事判决书，认为因D号房屋涉及案外人及其他法律关系，该案中不予处理。判决F号房屋的所有权益归夏某晶、刘某辉共同享有，E号房屋的所有权益归刘某美、张某芹共同享有，张某芹、刘某美支付夏某晶购房款12万元。该民事判决书已于2016年7月8日发生法律效力。

另查一：2016年，张某芹将夏某晶、刘某辉、刘某晋诉至本院，要求确认夏某晶、刘某辉和刘某晋就D号房屋达成的口头买卖合同无效。本院作出I号判决书，驳回了张某芹的诉讼请求。该判决书包括如下内容：

刘某晋表示2014年6月份左右，刘某晋谈到结婚要买房，夏某晶、刘某辉和张某芹谈到刘某辉、夏某晶还欠刘某晋钱，要把D号房屋出售给刘某晋，用来抵债。最终达成口头协议，夏某晶、刘某辉、张某芹确定以110万元的价格出售给刘某。张某芹表示其对于夏某晶、刘某晋、刘某辉所述的房屋出售事宜并不知情，也未同意，夏某晶、刘某晋、刘某辉虚假陈述，恶意串通。

刘某晋提交刘某辉于2014年6月17日书写的《以房抵债承诺书》复印件，内容为：“因我本人刘某辉欠刘某晋现金10万元人民币，我母亲夏某晶欠刘某晋现金30万元人民币。我和我爱人张某芹及我母亲夏某晶经过协商，一致同意将位于北京市朝阳区D号房屋出售给刘某晋。同意刘某晋从110万购房款中扣除刘某辉、夏某晶的欠款，然后将剩余购房款支付给刘某辉。”

夏某晶、刘某辉对此予以认可。张某芹表示H号案件中刘某辉、夏某晶并未提及有这一份《以房抵债承诺书》，这是虚假的，目的是为了转移财产。夏某晶、刘某辉、刘某晋均表示对于D号房屋的买卖没有签订书面合同，待房屋能办房产证时再将房屋登记至刘某晋名下。

刘某晋表示其通过其岳母张某田银行账户于2014年9月11日向夏某晶账户转账支付房款20万元，于2014年7月21日向刘某辉账户转账支付房款20万元，就此提交银行个人业务凭单复印件为证。夏某晶、刘某辉对此予以认可。张某芹对此不予认可，认为不能证明该40万元系购房款。

夏某晶、刘某辉、刘某晋表示D号房屋自取得后便由刘某晋居住使用，刘某晋表示其于2015年年初便对该房屋进行了装修，张某芹表示不清楚谁在居住，经了解处于空置状态。D号房屋目前尚未办理房产证。审理中，刘某晋主张其自2015年在D号房屋居住至今。

张某芹表示刘某晋作为夏某晶的侄子，对于夏某晶的家庭成员情况及拆迁安置房屋情况非常了解，明知D号房屋系夏某晶、刘某辉、张某芹的家庭共同财产，在未征得张某芹同意的情况下，夏某晶、刘某辉无权处分该房屋，达成的买卖合同无效，并且2014年6月份D号房屋的市场价格为每平方米3.5万元至4万元，刘某晋购买该房屋的价格明显低于当时的市场价格，主观上是恶意的。

诉讼中，本院前往D号房屋周围的房地产经纪机构就D号房屋在2014年6月的市场价格进行询问。经询问，因D号房屋尚未办理房产证，无法上市交易，价值无法确定，但2014年该房屋附近商品房的单价约为每平方米3万元，周边某一小区房屋市场价约为每平方米2.2万元。

另查二：2020年2月，张某芹、刘某美将夏某晶、刘某辉、刘某晋诉至本院，要求确认夏某晶、刘某辉出卖D号房屋的行为系无权处分、刘某晋对D号房屋不构成善意取得。本院作出J号裁定书，驳回了张某芹的起诉。张某芹、刘某美上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院作出K号裁定书，裁定驳回张某芹、刘某美的起诉。

裁判结果：

一、位于北京市朝阳区D号房屋的所有权益归原告张某芹、刘某美共同享有，原告张某芹、刘某美对该房屋享有排他性居住使用权；

二、原告张某芹、刘某美于本判决生效后七日内给付被告夏某晶购房款151368元。

房产律师靳双权点评：

本案中，B号院因拆迁获得D号、E号、F号三套安置房屋，其中D号房屋57.12平方米、E号房屋57.12平方米、F号房屋111.45平方米。根据腾退房屋所在地区的拆迁腾退补偿安置办法，张某芹、刘某美、夏某晶、刘某辉作为被安置人口，每人应享有安置房屋购房面积指标50平方米。上述三套房屋未分割之前，三套房屋中有张某芹、刘某美、夏某晶、刘某辉的共同利益。

经法院生效判决确认，E号房屋的所有权益归刘某美、张某芹共同享有，F号房屋的所有权益归夏某晶、刘某辉共同享有。关于D号房屋，夏某晶、刘某辉主张已出售给刘某晋，因夏某晶、刘某辉未举证证明张某芹、刘某美对其出售D号房屋知情，故夏某晶、刘某辉将D号房屋出售给刘某晋，系无权处分。

因D号房屋并未登记在刘某晋名下，故刘某晋不构成对D号房屋的善意取得。对于D号房屋，因被安置人对该房屋共同享有权益，故张某芹、刘某美有权追回该房屋，并要求分割拆迁利益。因D号房屋的对价已由夏某晶实际支付，故张某芹、刘某美英应给付夏某晶相应购房款，具体数额结合腾退安置协议确定。