北京房产律师——房屋所有人出售房屋未告知承租人是否导致合同无效

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某芬向一审法院起诉请求：1．确认2013年3月7日杜某丹与赵某鹏签订的的涉诉房屋《存量房屋买卖合同》无效；2．确认杜某丹、赵某鹏侵犯了周某芬对涉诉房屋出卖时同等条件下的优先购买权；3．判决周某芬与杜某丹、赵某鹏以购房款570万元的同等条件下成立房屋买卖合同关系；4．判决杜某丹十五日内为周某芬办理涉诉房屋所有权转移登记手续。

原告周某芬上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持周某芬一审全部诉讼请求，案件受理费由杜某丹、赵某鹏负担。事实和理由：1．杜某丹、赵某鹏存在恶意和虚假交易事实，一审法院未做实质审查直接认定证据不足，事实不清；2．一审法院认定“以杜某丹、赵某鹏恶意串通，侵犯优先购买权为由，请求确认杜某丹、赵某鹏买卖合同无效等，本案不予支持”，却又认定“周某芬请求确认杜某丹、赵某鹏侵犯优先购买权与本案非属同一法律关系，让周某芬另案主张”，自相矛盾；

3．周某芬具备履行房屋买卖及过户的条件，不存在履行障碍；4．杜某丹、赵某鹏虚假交易、虚假意思表示，恶意串通损害周某芬利益，本案应审理相关事实，在相应法律规定之下认定周某芬对北京市海淀区一号房屋（以下简称涉诉房屋）享有优先购买权。

被告辩称

杜某丹、赵某鹏辩称，同意一审判决。1．杜某丹和赵某鹏之间的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。无论周某芬的优先购买权是否受到侵害，均不影响合同有效认定；2．周某芬无权以杜某丹与赵某鹏恶意串通损害第三人利益为由，请求确认杜某丹和赵某鹏签订的房屋买卖合同无效。杜某丹将房屋转让给赵某鹏的价格，符合当时市场价格，不存在恶意串通的情形，即使周某芬认为优先购买权受到侵害，合同也不应无效，其无权以此为由主张买卖合同无效；

3．涉诉房屋目前设有抵押权，客观上无法办理抵押登记；4．周某芬已经在其他案件中被认定为名下无可执行财产，已上失信被执行人名单，其在本案一审提交的财产证明是虚假的，其无购买力，也无购买资格；5．杜某丹曾在出售房屋前告知过周某芬房屋要出售的情况，周某芬承租涉诉房屋后非法转租，不能强制要求缔约，故不同意周某芬的上诉请求。

法院查明

2011年11月21日，案外人张某文作为杜某丹（出租方、甲方）的代理人与周某芬（承租方、乙方）签订租赁合同，约定杜某丹将涉诉房屋出租给周某芬，合同中约定房屋租赁期限自2011年1月15日至2016年1月15日。租赁期内甲方转让该房屋的，甲方应当提前90日书面通知乙方，乙方在同等条件享有优先于第三人购买的权利。

2013年3月7日，杜某丹与赵某鹏签订《存量房屋买卖合同》，约定杜某丹将涉诉房屋出售给赵某鹏，房屋成交价格为570万元。2013年3月18日，涉诉房屋登记至赵某鹏名下。

另，2018年11月，杜某丹以房屋租赁合同为由，将周某芬起诉至法院。双方对于租金交纳情况、合同续约、租金调整、合同解除维修等方面意见均不一致。该案判决后，周某芬不服提起上诉。北京市第二中级人民法院作出裁定，以杜某丹在将涉诉房屋所有权转让后，出租人身份随之消灭，无权再以出租人的身份提起该案诉讼，故以杜某丹原告主体不适格为由，裁定驳回了杜某丹的起诉。

关于法律适用一项，周某芬主张应适用《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》。杜某丹、赵某鹏主张应适用2009年实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条。周某芬认为该司法解释已经被删除。

法院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定。2009年9月1日起实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

该条款根据相关司法解释于2021年1月1日删除。周某芬所诉的买卖合同发生在2013年。故应当适用前述条款。此外，2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》亦规定出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。故现周某芬以杜某丹、赵某鹏恶意串通，侵犯其优先购买权为由，请求确认杜某丹、赵某鹏的买卖合同无效，并要求杜某丹与其订立买卖合同、办理所有权转移登记的诉讼请求，法院不予支持。

此外，周某芬的证据不足以证明杜某丹、赵某鹏之间属于虚假意思表示，故该意见，法院不予支持。关于周某芬请求确认杜某丹、赵某鹏侵犯其优先购买权一项，因与本案非属同一法律关系，周某芬可另案主张解决。

裁判结果

驳回周某芬的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定,适用当时的法律、司法解释的规定。本案中周某芬所诉房屋买卖合同系2013年签订，如当时法律、司法解释有规定的，应适用当时的法律、司法解释。2009年9月1日起实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

本案应当适用上述司法解释的规定，故法院判决驳回周某芬要求确认杜某丹、赵某鹏之间房屋买卖合同无效的诉讼请求并无不妥。周某芬要求与杜某丹成立新的房屋买卖合同并办理转移登记，缺乏依据，法院判决驳回周某芬该两项诉讼请求并无不妥。

关于周某芬请求确认杜某丹、赵某鹏侵犯其优先购买权的诉讼请求，与本案非同一法律关系，周某芬可另行解决。