签订购房合同后无法继续履行主张解除合同纠纷

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

林某芳向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除我、两被告及第三人于2021年2月9日签订的存量房屋买卖合同、居间服务合同及补充协议；2、判令两被告返还我已经支付定金90万元；3、判令两被告向我支付违约金126.6万元及中介服务费168378元；4、诉讼费由两被告承担。

事实与理由：双方于2021年2月9日签订房屋买卖合同，约定：对方自愿将合法拥有的，坐落于北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋）出售给我，房屋总价633万元；购房协议约定定金为5万元，并于当天通过手机银行转账支付完成。合同约定第一笔首付款85万元用于对方还清本房剩余贷款也就是解押款，应于2021年3月25日前支付。

2021年2月25日，我向中介公司支付中介服务费用168378元。对方在签订买卖合同后多次表示房价上涨自己卖亏了，后又提出为避免多支付银行贷款利息，要求我提前几日支付85万元的房屋解押款。我为保护自身权益，与对方及中介公司于2021年3月16日签订变更协议书，约定原需2021年3月25日支付的第一笔购房款85万元改为合同定金，并提前至2021年3月22日付清剩余的85万元的定金数额。

2021年3月22日，为了能够协助对方履行合同，我通过支付向其支付定金85万元。至此我己支付其合同定金共计90万元。2021年3月26日，对方再次提出增加支付定金要求，并通过中介公司告诉我增加支付定金10万元，我考虑该要求不在合同约定范围内予以拒绝。2021年4月5日，对方通过电话与我协商解约，以其子女不同意出售此房产为由，希望在不承担赔偿的前提下解除买卖合同，我陈述自身困难及理由，并予以拒绝。

随后中介公司反馈称，对方会自行解决家庭矛盾，将继续履行合同。2021年4月15日，对方通过中介公司电话告知我，无论何种情况都要解约，并表示如果协商结果不满意，则不积极配合返还已收取合同定金90万元，明确指出我因孩子要上小学耗不起，故意拖延意图明显。我当即提出赔付40万元作为赔偿，其表示赔偿金额过高，需要与家人商议再做答复。

2021年4月21日，对方通过中介公司告知我，已收取定金可以如数退回，只将已收定金在此期间所能产生的存款利息作为补偿款，拒不承担合同违约责任。对方在签订房屋买卖合同后，先后做出了如下行为：催促提前清贷款、额外索要定金、意向违约后又反复、最终提出解约，提出解约后态度强硬，威胁定金不予返还，拖延时间，施压于我。不仅浪费了我巨大的精力和时间，同时给我造成了巨大的经济损失和沉重的时间成本。

被告辩称

刘某燕、赵某君辩称，不同意对方诉讼请求。对方所述与事实不符，对方一直不予办理购房资格核验，第三人也一直没有安排房屋买卖双方办理网签手续，林某芳构成违约。第三人在交易过程中给双方制造障碍，影响了合同的履行。综上，我方不存在违约行为，系对方存在违约行为，因此不同意其诉讼请求。

中介公司述称，同意解除合同，其他诉讼请求与我公司无关，不发表意见。2021年2月9日，双方签订房屋买卖合同，签完合同之后，双方又签了变更协议，对定金进行了变更，原合同定金是5万元，后来变更为第二笔定金85万元，通过理房通支付。后来没过多长时间，卖方说子女不同意卖房，能不能解约。

我公司和卖方沟通，因为买卖房屋之前和双方都核实过房屋权属和购房资质，所以就和其沟通说房屋权属没有问题，即使子女不同意卖房也不能导致合同不能履行，我公司当时不清楚卖方的家庭情况，只是对合同进行了解释。卖方说回去考虑一下。过了几天其就很坚定的说要解约，还是因为子女，我公司就和双方沟通解约的事情，当时就违约金和定金一直没有达成一致。办理网签之前卖方就提出要解约，所以就没有进行网签的程序。

法院查明

一号房屋产权登记在刘某燕名下，赵某君与刘某燕系夫妻关系，该房屋系双方的夫妻共同财产。

2021年2月9日，刘某燕（出卖人）（赵某君代）与林某芳（买受人）就买卖一号房屋签订北京市存量房屋买卖合同，约定：房屋成交价格为600万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为33万元；买受人向出卖人支付定金5万元。同日，刘某燕（甲方）（赵某君代）与林某芳（乙方）、中介公司（丙方）签订居间服务合同，约定居间代理费为139260元，由乙方承担，于合同签订当日向丙方支付。同日，刘某燕（甲方）（赵某君代）与林某芳（乙方）、北京H公司（以下简称H公司）签订房屋交易保障服务合同，约定保障服务费29118元由乙方负担，甲乙双方中任何一方未按合同约定履行义务，导致本合同延迟履行或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方损失。

同日，刘某燕（甲方）（赵某君代）与林某芳（乙方）、中介公司（丙方）签订补充协议，约定：乙方于2021年3月25日前（含当日）将第一笔首付款85万元支付甲方；甲方确认，交易房屋在本合同签署之时对应的入学名额为北京市海淀区某学校学校，且交易房屋入学名额未被使用；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：

（5）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。

2021年3月16日，刘某燕（甲方）与林某芳（乙方）、中介公司（丙方）签订变更协议书，约定：乙方于2021年3月23日（含当日）将第二笔定金85万元以第三方担保支付的方式支付甲方，此外，该协议对于原合同中的还款解押、首付款进行了修改。

2021年2月9日，林某芳向刘某燕支付定金5万元。2021年3月22日，林某芳向刘某燕支付款项85万元。2021年2月25日，林某芳向中介公司支付居间代理费139260元，向H公司支付保障服务费29118元。

买卖双方均主张对方存在违约行为。林某芳称对方在2021年4月告知其因子女不同意卖房而不同意继续出售房屋，并提交证人证言（未到庭）佐证。中介公司对于林某芳提交的证人证言认可，称出证人系该公司工作人员，负责一号房屋的出售工作，称系因卖方子女不同意卖房，而不同意继续出售房屋。二被告对于证言内容不予认可，认可出证人系中介公司负责一号房屋出售工作的人员，称系因林某芳不具备购房资格，且合同中关于入学名额的约定对其造成严重法律风险，要求重新签订合同，对方不同意，导致合同无法继续履行，不存在其不同意继续售房的情况，并提交微信及短信记录佐证。

林某芳对于二被告主张亦不予认可，称其具有购房资格，并非要购买学区房，其为购置一号房屋已将自有房屋出售，现租房居住，对方违约给其造成损失，并提交损失核算材料、网络下载资料、租赁合同等证据证明其损失情况。中介公司称签约之前已审核买卖双方的房屋权属及购房资格。

裁判结果

一、解除林某芳与刘某燕于2021年2月9日签订的北京市存量房屋买卖合同，解除林某芳与刘某燕、北京链家房地产经纪有限公司于2021年2月9日签订的居间服务合同及补充协议；

二、刘某燕、赵某君于本判决生效后7日内返还林某芳定金90万元；

三、刘某燕、赵某君于本判决生效后7日内赔偿林某芳中介服务费168378元；

四、刘某燕、赵某君于本判决生效后7日内赔偿林某芳违约金30万元；

五、驳回林某芳的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

林某芳与刘某燕签订北京市存量房屋买卖合同，双方与中介公司签订居间服务合同、补充协议、变更协议等合同，各方就买卖一号房屋签订的相关合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按合同约定全面履行各自义务。一号房屋系刘某燕与赵某君的夫妻共同财产，两人应承担该房屋的权利义务。

对于双方主张的违约问题，法院认为，二被告主张林某芳不具备购房资格，但未就此提交证据证明，且中介公司明确表示签约之前已对双方房屋权属及购房资格进行了审核，故二被告提出的该项主张，法院不予采信。

对于二被告提出的入学名额的约定，法院认为卖方系完全民事行为能力人，在签约之前应仔细阅读合同文本，对于相关条款所产生的法律后果应有所预见，二被告在签约之后再提出法律风险问题，依据不足，且该条款内容系双方协商的结果，本身不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在无效情形，故二被告就此提出重新签约，无事实及法律依据，法院对此不予采信。综上，对于二被告提出林某芳存在违约的主张，法院不予支持。

林某芳就其主张提交了中介公司工作人员的证人证言，经查，出证人系中介公司负责出售一号房屋的工作人员，证人虽未到庭，但中介公司委托诉讼代理人认可证言内容，庭上所述内容与林某芳主张一致，在二被告未就此提交相反证据的情况下，法院对于林某芳的主张予以采信，认定系因二被告不同意继续出售房屋，导致合同无法继续履行，二被告应对此承担违约责任。

现双方已无继续履行合同之可能，林某芳要求解除相关合同的诉讼请求，法院予以支持。鉴于合同已解除，二被告应将已收取的定金共计90万元退还林某芳。根据合同约定，林某芳已支付的居间服务费以及保障服务费，应由违约方二被告负担赔偿。对于违约金，根据合同约定，卖方拒绝出售房屋的，以相当于房屋总价款的20%向买方支付违约金，本案中，结合二被告的违约情形，以及给林某芳造成的实际损失，该项约定数额较高，法院根据上述情况并结合林某芳提交的证据，综合判定二被告向林某芳支付的违约金数额。