限购之前借他人名义买房限购后能起诉合同有效

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某江向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原告与被告2003年6月27日签订的房屋买卖《协议书》有效；2.本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：2003年6月27日，原告与被告签订了《协议书》（以下简称“协议”），协议约定被告将其所购买的位于北京市大兴区一号房屋出卖给原告，“全部房价款为人民币贰拾壹万柒仟叁佰零柒元（217307元)，该房屋付款方式为银行按揭贷款。每月还款额为人民币玖佰玖拾叁点贰伍元整（993.25元)”。签订协议同时，原告向被告支付了陆万柒仟叁佰零柒元（67307元)的首付购房款，自2003年8月至2020年4月，原告每月按时向银行偿还该房屋的按揭贷款。

2004年9月9日，原告支付了相关费用、办理了该房屋的入住手续并居住至今，2020年4月，被告在没有告知原告的情况下，其单方面还清了银行的按揭贷款，解除了抵押登记并领取了该房屋的所有权证书，目前该房屋已经具备办理权属转移变更登记的条件，被告理应协助原告办理相应的变更登记手续，但是，由于被告否认双方签订的《协议书》的效力，因此而导致原告的权利受到损害。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，以求公正裁判。

被告辩称

秦某英辩称：不同意原告的所有诉讼请求。理由如下：一、本合同为附条件的合同，原告的条件未成就，合同无法继续履行。原、被告双方于2003年6月27日签订的协议书，明确了交易房屋为经济适用房。按照北京市经济适用房的相关规定，被告作为山东籍人员是没有资格购买经济适用房的，只有该房屋将来上市后，非京籍人员也必须在北京缴纳五年社保之后才能参与摇号购买北京房产，并且要补交上相关的土地出让金。而原告至今没有在北京办理社保手续，更无从缴纳五年的社保费用。

因此，原告一直不符合不具备交易主体的资格，该附条件的合同条件未成就，合同无法继续履行，我方即无法为其办理房屋权属转移登记手续。

二、原告构成根本违约，因此我方按照协议书第六条规定行使了权利。因我方具备购买经济适用房的主体资格，所以双方约定向我方名下的按揭贷款银行支付分期房款；但是原告却从2004年8月20日起逾期支付多达50期，逾期期限超过1年以上！原告这样严重的违约行为，造成了我方在银行信用上的严重失信，信用卡也无法正常使用。在这种情况下，我方无奈才启动了协议书第六条的条款，即被迫向银行还贷，并且在归还贷款、替原告偿还已付房款后，对房屋行使所有权。

三、原告应承担总房款25%的违约金并退还房屋。按照协议书第二条第1项约定，原告已构成根本违约，并造成了我方的经济损失及失信后果；我方特此请求依法判令原告承担相应的购房款25%的违约责任；该合同因为原告的违约以及原告不具备购买经济适用房、不具备购买北京房产的条件而无法继续履行，因此原告应当立即退还我方合法产权的房屋。

四、依据协议书第一条第5项约定，我方亦可主张房屋所有权。双方在协议书第一条第5项约定：“乙方对此房不得行使抵押、转让、出租的权利。如乙方对此房主张所有权时，应向甲方支付甲方已支付的全部购房款及甲方由此花费的费用”。该约定说明这样的事实：不管原告是否违约，我方都有权对此房主张并收回房屋，前提是退还原告已支付的全部购房款及相应的手续费等等。

这条约定也是双方自愿达成的，因为签约时原告还没有具备购房的资质，我方不能永远地无期限地等待着原告的条件成就，这也是原告认可了我方随时主张产权收回产权的选择权利，以免长期占用我方的产权房屋而迟迟不能办理权属转移手续、扩大我方不必要的损失。事实上是，按揭贷款银行即M银行因为原告的严重违约，数次通知秦某英要其一次性归还贷款，并且将秦某英列入征信失信人名单，秦某英无奈于2020年5月6日归还了35897.74元尾款（还款银行卡在原告手中，秦某英向该卡一次性汇入40000元，余款仍在原告手中）。

五、原告占有使用我方房屋多年，应当属于有偿使用，可按照市场行情支付相应的房屋租金从2003年至今，原告使用我方房屋已17年之久，其一直不具备购买北京房产的条件，因此其已支付的房款应予退回；我方请求按照租赁房屋支付有偿使用费用，在折抵租金后剩余的部分我方予以退还。

六、对相关证据的质证。庭审中原告对逾期付款作了辩解，声称是因为银行调整利率而导致还贷延迟。这一点首先原告没有提供任何证据予以佐证。

综上所述，我方请求驳回原告没有事实依据和法律依据的诉请，按照协议约定追究原告的违约责任、判令原告退还房屋、以所交款项折抵房屋租金。恳请法院切实有效地维护我方的合法权益。

法院查明

2003年6月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《协议书》，协议约定：甲乙双方经协商就甲方以乙方的名义于2003年6月27日与北京H公司签订的经济适用房买卖合同相关事宜达成如下协议：一、甲、乙双方的权利和义务。1、由北京H公司开发的北京经济适用房，甲方所购房屋位于大兴区一号，全部房价款为人民币贰拾壹万柒仟叁佰零柒元整（217307),该房屋付款方式为银行按揭贷款。每月还款额为人民币玖佰玖拾叁点贰伍元整（993.25)。2、前条房屋的实际付款人、所有权人是甲方。乙方仅是该房屋形式上的所有权人，对此房屋不享有任何权利。

3、该房屋的银行贷款人是乙方，但实际上的还款人为甲方。甲方必须每月按时向贷款银行还款，因拖欠还款造成的损失及相应的赔偿义务由甲方承担，乙方不负有任何还款义务。4、如甲方对此房办理过户手续以及对此房行使转让、出租、抵押权利时，乙方有协助办理一切手续的义务。甲方承担此房办理上述手续事宜所需的一切费用。5、乙方对此房不得行使抵押、转让、出租的权利。如乙方对此房主张所有权时，应向甲方支付甲方已付的全部购房款及甲方由此花费的费用。6、如甲方不按时还款，乙方被迫向银行替甲方还贷，乙方有权就还款部分向甲方主张追偿的权利，并有权在偿还甲方已付房款后，对此房行使所有权。

二、违约责任。1、甲、乙双方应严格履行上述义务，如任何一方违约，违约方应向守约方支付全部购房款25%的违约金，并于违约之日起15天内支付。如果甲方对此房行使权利（包括但不限于向银行及时还贷），导致乙方受到损失，甲方负有赔偿损失的义务；如乙方以房屋所有人名义做出损害甲方权利的行为，乙方应对甲方承担赔偿损失的义务。三、本协议自双方签订之日起生效。

针对双方签订的协议书，原告曾于2020年起诉要求被告协助履行涉案房屋的产权过户手续，经本院调查取证，涉案房屋系以被告名义为他人办理了抵押登记，经本院释明，原告撤回了要求产权过户的诉求，进而在本案中主张双方签订的协议书有效。

庭审中，就上述协议书的效力，被告称原告没有北京户口，所以没有在北京购买经济适用房的资格和条件，合同无效；原告则称该协议发生在2017年之前，当时北京市并无购房资格限制，所以不影响双方合同效力。被告在之前案件笔录中曾陈述：“当时被告没钱，让原告帮着买，是共同买房，条件是原告具备过户条件时可以过户，不具备过户条件，被告可以提出解除”。

经核实，涉案房屋的买卖合同系被告于2003年6月27日与北京H公司签订，该房屋交房至今一直由原告实际居住使用。庭审中，被告主张因原告迟延偿还银行贷款构成违约，故自己一次性偿还了所有贷款，原告则称自己一直拿着还款银行卡，是实际还款人，还款联系电话留的也是自己的，虽然确有迟延还款的情况，但后来都及时补上了，而且后续还款事宜一直都是自己和银行工作人员口头协商变更的，并未被银行追究还款责任，也不影响双方转让合同的效力。

经核实，被告提交证人证言，证实因原告迟延还款构成违约，曾委托二人与原告解除合同，并收到原告妻子的短信回复：“我爱人说手里工作安排好回京，到时联系”。原告对解除合同事实均不予认可。

裁判结果

确认赵某江与秦某英2003年6月27日签订的《协议书》有效。

房产律师靳双权点评

当事人主张民事权益应有事实和法律依据。本案的关键在于在限购政策出台之前，当事人就经济适用房签订的房屋买卖合同是否有效。对此，法院有如下法律意见：

首先，关于双方签订协议书的性质。通过审查双方协议书的内容，该协议书明确约定了原告借用被告资质进行购买，且购房款项及后续贷款由原告偿还，并实际入住占有使用房屋，虽然被告是涉案房屋的名义购买人，但该房屋的实体权利义务均转移为原告，而该权利转移的依据均来源于协议书条款，因此，双方签订协议书实为房屋买卖协议。

其次，关于双方签订协议书的效力。主要涉及两方面内容：一是双方签订协议的标的房屋为经济适用房，该经济适用房的转让是否违法。对此，经济适用房虽然针对特定的人群才能购买，但该房屋满足一定的年限以后是可以出售并转让的，只不过在过户时交纳一定数额的土地出让金，本案中，该房屋合同的签订至今显然已经满足市场交易条件，因此，经济适用房的性质并不影响合同效力，至于土地出让金如何交纳不在本案讨论的范围之内。

对借名购买经济适用房问题，北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》以及《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》明确说明：“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。

二是原告没有北京户口且没有连续缴纳五年社保记录，是否有资格在京购房。对此，鉴于北京市限购政策的出台时间为2011年，双方合同的签订时间为2003年，此时，并无限购措施，而且，原告现在没有上述条件不影响其后续取得上述条件，鉴于原告在本案中仅主张确认合同效力，故就其后续过户及能否过户的问题，不在本案讨论范围之内。关于被告主张的原告是否违约的问题，属于合同履行问题，并不影响本案协议书效力的认定，与本案不属于同一法律关系，法院不予审查。