借亲属名义买房对方不愿配合过户纠纷

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告赵某涵向本院提出诉讼请求：判决被告协助原告办理昌平区一号房屋的过户手续。

事实和理由：原、被告系亲戚关系。2003年3月4日，原告以被告名义与北京T公司签订了商品房买卖合同，购得昌平区一号房屋一套。上述房款及贷款全部由原告支付、承担，于2004年8月16日获得房产证。

上述房屋原告装修后入住至今。期间，被告曾于2008年前后起诉要求原告腾退房屋，被北京市第一中级人民法院判决驳回。之后原告多次与被告协商协助办理过户手续未果，故原告起诉至法院。

被告辩称

被告赵某瑞辩称，原告所述房屋并非普通商品房，该房屋的权利性质是经济适用房。北京市经济适用房的申请、购买是有明确规定和要求的。原告没有北京市户籍，原告不具备申请、购买北京市经济适用房的资格。原告所谓的以被告的名义与北京T公司签署房屋买卖合同，以及原告以被告名义向北京市经济适用房主管部门递交的经济适用房申请材料都与被告无关。

被告从来没有向北京市经济适用房主管部门提交过任何申请购买经适房的资料、文件，本案诉争房屋是原告以被告名义骗购的北京市经济适用房。原告在诉状中提到民事判决，并称之后原告多次与被告协商协助办理过户手续未果，但该判决的原文是：在房屋的所有权存在争议的情况下，对于赵某瑞要求腾退房屋的诉讼请求，法院无法支持，应待房屋确权后另行解决。

被告与原告签订过一份《代购房屋协议》，依据之前判决，该《代购房屋协议》系双方当事人真实意思的表示，且不存在合同无效的情形，这是一份受法律保护的协议，但被告也仅仅是签订了这么一份协议而已，被告并没有实际履行过。该协议正如原告在诉状中所说：2003年3月4日原告以被告名义与北京T公司签订了商品房买卖合同。同样，原告也以被告的名义向北京市经济适用房主管部门提交了由原告编造的经适房申请材料。

根据《代购房屋协议》，原告应该委托被告代为购买经济适用住宅，因为被告是北京户籍，且符合申请北京市经济适用房的条件，如果这样，由被告本人申请、购买经适房的过程是合法、合规的。被告与原告签订这份协议是一种亲戚之间的互助行为。但事实是，原告没有遵守《代购房屋协议》的任何约定，而是在未经被告允许的情况下，以被告的名义签署房屋买卖合同，以被告的名义向北京市经济适用房主管部门提交虚假申请材料，这是违法、违规的骗购经济适用房的行为。

请求法院依法判决，驳回原告的所有诉讼请求，以维护被告的合法权益。

法院查明

赵某瑞系赵某涵之母赵某芝的堂弟。2002年底，赵某涵（甲方）与赵某瑞（乙方）签订《代购房屋协议》。该协议约定：一、甲方委托乙方代为购买经济适用住宅一套，该住宅地址为一号。二、甲方负责将购房定金、首付等项费用，合计人民币74498元交给乙方办理购房的各项手续，乙方负责与开发商签署各项购房协议并向银行申请购房贷款27万元。

三、购房发生的所有费用由甲方负责支付，购房贷款由甲方全额偿还。四、甲方拥有该房屋的所有权。乙方的名字出现在产权证上，但乙方仅在名义上为该房屋的所有人。……；2.甲方必须在第一时间对房屋进行过户。七、乙方向甲方承诺：该处住房的所有权属甲方，乙方仅代甲方购买该住宅。但甲方必须完全遵守双方协议，不对乙方的利益和个人信誉造成不良影响。……。

《代购房屋协议》签订后，赵某涵于2003年3月4日以赵某瑞的名义与北京T公司签订了《商品房买卖合同》，购得位于北京市昌平区一号的房屋一套，合同约定购房价款为344898元。合同签订后，赵某涵支付了该房屋的全部房款及税费，并对房屋进行装修后在该房屋内占有使用至今。2004年颁发了该房屋的所有权证，载明的房屋所有权人为赵某瑞，房屋性质为经济适用住房。

2008年赵某瑞以物权保护纠纷为由起诉至本院，要求赵某涵搬出涉案房屋。2008年10月20日，北京市第一中级人民法院判决驳回赵某瑞的诉讼请求。2010年赵某瑞以合同纠纷为由起诉至本院，要求确认上述《代购房屋协议》无效，并要求赵某涵将骗购并非法占有的涉案房屋按原价退还昌平区经济适用住房主管部门。2010年本院作出，判决驳回赵某瑞的诉讼请求。该判决现已生效。

2018年2月14日，赵某瑞经申请挂失补办，取得了新的不动产权证书。本案诉讼过程中，双方均认可涉案房屋的原始购房合同、购房款发票、原房屋所有权证等票证原件均由赵某涵持有。

裁判结果

赵某瑞于本判决生效后十日内协助赵某涵办理位于北京市昌平区一号房屋的产权过户手续。

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案房屋虽然登记在赵某瑞名下，但根据《代购房屋协议》的约定，以及涉案房屋的全部购房款和税费由赵某涵支付、缴纳，房屋交付后由赵某涵进行装修并一直占有使用至今，涉案房屋的原始购房合同、购房款发票、原房屋所有权证等票证原件均由赵某涵持有等事实，足以认定赵某涵与赵某瑞之间成立借名买房合同关系。

该合同系双方当事人的真实意思表示，且涉案房屋的原始购房合同签订于2003年3月4日，取得房屋所有权证亦已满五年，故该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，应属合法有效。合法有效的合同应当得到当事人的恪守履行。现涉案房屋取得房屋所有权证已满五年，具备办理过户条件，故赵某涵要求赵某瑞协助办理过户手续的诉讼请求，理由正当，法院应予支持。

赵某瑞以赵某涵向经济适用住房主管部门提交虚假申请材料、未经允许以赵某瑞的名义签署房屋买卖合同，其行为系骗购经济适用住房行为为由，抗辩赵某涵的房屋过户主张，法律依据不足，法院不予采信。