父母房屋母亲去世后父亲出售给部分子女其他子女主张无效纠纷

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

孙某文向本院提出如下诉讼请求：1.判令孙某杰和孙某兰之间的房屋买卖合同无效；2.判令孙某杰和孙某兰协助孙某文注销房屋变更登记，将坐落于北京市朝阳区一号房屋产权恢复登记至孙某杰名下。

事实与理由：孙某杰与孙某文系父子关系，孙某文与孙某兰系兄妹关系。位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）登记在孙某杰名下，该房屋系孙某杰与孙某文母亲赵某芬共同共有，赵某芬于2019年2月9日去世。2003年8月1日，孙某文与孙某杰、赵某芬及孙某兰签署协议书，约定涉案房屋归孙某文所有，孙某文向孙某兰支付6万元。同时约定，孙某杰和赵某芬在世时享有居住权，二人不在世时，孙某文才能居住。

2013房改时，孙某文支付涉案房屋房改资金，将该房屋登记在孙某杰名下，孙某杰和赵某芬就此出具了证明，证明该房屋为孙某文出资购买。综上所述，涉案房屋为孙某文所有，只是未进行变更登记。近日，孙某文发现，孙某杰和孙某兰私自签订房屋买卖合同，将孙某兰的名字登记于涉案房屋产权证书上，涉案房屋变为孙某杰和孙某兰共同共有。孙某杰和孙某兰的行为侵害了孙某文的合法权益，违反了协议约定，为维护孙某文权利，故诉至法院。

被告辩称

孙某杰辩称：不同意孙某文的全部诉讼请求。孙某文母亲赵某芬没有在协议书上签字，其签名系我代写，赵某芬没有同意协议内容，孙某兰也是被迫签字，不是出于自愿。孙某文持有的协议书中有两个赵某芬签字，后一个不知道是怎么加上去的。2003年购房时孙某文确实出资4万元，但房子是给我购买的，因为只有我有购房资格。孙某文2000年就搬进了涉案房屋，我在2015年将孙某文诉至法院，法院已经判决确认涉案房屋为我所有。

涉案房屋是1989年拆迁的时候分的，其中有我女儿孙某兰一间，但房本上却没有她的名字，所以我才通过合法手续将她的名字加上了，这是合情合理的，不侵害他人的权益。

孙某兰辩称：不同意孙某文的全部诉讼请求。1989年拆迁，因为有我的户口才给我父母分了两居室，所以涉案房屋中应该有我一间。分给我的房屋不让我进去住，让孙某文进去住，我父亲还让我把房子卖给孙某文，我不同意，我父亲说如果不同意以后就不让我进这个家门，我没有办法只能被迫签字。

2015年我父亲写了一份协议作废，并在今年4月与我到相关部门办理了合法手续，把我的名字加到房本上，这是合理合法的，不侵害他人的权益。2003年，涉案房屋是公租房，不可以买卖，且法院已经判决涉案房屋与孙某文无关，协议早就无效了，房子是我和我父亲的。

法院查明

孙某杰与赵某芬系夫妻关系，两人共育有三名子女，即孙某文、赵某霞、孙某兰。赵某芬于2019年2月9日死亡。

2013年3月28日，孙某杰作为购买方（乙方）与北京市M公司作为出售方（甲方）签订《房屋买卖合同书》，约定：房屋坐落于北京市朝阳区一号（以下简称涉案房屋），建筑面积68.11平方米，实际应付房价款为48734.97元。涉案房屋于2013年12月13日登记至孙某杰名下。

庭审中，孙某文提交以下证据，据此证明涉案房屋系孙某文购买，孙某文享有相应权利。1.2003年8月1日《协议书》，载明：“我孙某杰现在住的楼房两居室，这两居室其中有我女儿孙某兰的壹间，孙某兰这壹间房卖给了她哥哥孙某文，孙某文给孙某兰陆万元整，房子问题就这样解决了。而且等我们老两口都不在了时，这两居室就都归孙某文了，不过现在这两居室还是我们老两口居住。等俩个老人都不在了时，这两居室才能都归孙某文，孙某文才能搬进居住。本协议签字后生效。父：孙某杰，母：赵某芬（两个签字），儿子：孙某文，女儿：孙某兰。”

2.孙某兰于2003年8月出具的收据，载明：“今收到孙某文交来买房的钱陆万元整。孙某兰。”3.2013年6月1日《证明》一份，载明：“朝阳区一号房屋现由孙某杰之子孙某文出资购买，特此证明。房主：父孙某杰，母赵某芬。”

孙某杰认可《协议书》系其书写，但称协商此事时赵某芬没有在场，也没有同意，“赵某芬”的名字是孙某杰代签的，孙某文支付了涉案房屋的购房款，但房子是买给孙某杰的，孙某兰收到孙某文支付的6万元，现孙某杰不同意二人买卖房屋。孙某兰称协议书是孙某杰一人所写，“赵某芬”的名字系孙某杰代签，其认可收到了孙某文给付的6万元，但认为当时涉案房屋系公租房，该款系孙某文给付的租金。

孙某杰提交其持有的2003年8月1日签署的《协议书》，证明上面仅有一个“赵某芬”签字。孙某文称协议签署时赵某芬没有在场，“赵某芬”的名字是由孙某杰代签的，此后孙某文找到赵某芬，让赵某芬补签了名字，即孙某文持有的《协议书》中第二个“赵某芬”签名。

2021年3月10日，孙某杰作为出卖人与孙某兰作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定购买涉案房屋，双方当事人自行成交，房屋成交价格为100元，于当日支付。当日，孙某杰和孙某兰还签订《不动产共有约定》，约定涉案房屋由两人按份共有，孙某杰占50%份额，孙某兰占50%份额。涉案房屋于2021年3月10日登记至孙某杰和孙某兰名下，两人按份共有。孙某文认为上述合同是孙某杰与孙某兰互相串通损害孙某文合法权益，应属无效。孙某杰和孙某兰认为双方没有损害孙某文合法权益，合同应属有效。

另查，2015年孙某杰以排除妨害纠纷为由将孙某文诉至本院，本院判决孙某文于判决生效后30日内将涉案房屋次卧腾退，并交还孙某杰。

裁判结果

一、确认被告孙某杰与被告孙某兰于2021年3月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

二、驳回原告孙某文的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

涉案房屋系孙某杰通过与北京市M公司签订《房屋买卖合同》的方式，以成本价购买的现住自管公有住宅楼房，该房屋享受北京市规定的职工个人购房的有关优惠政策，房价系根据成本价加个人优惠条件计算得出，购得后登记在孙某杰名下。综合以上情况，即使涉案房屋购房款系孙某文交纳，也不足以证明孙某文为涉案房屋实际购房人，故孙某文主张涉案房屋为其所有的意见，法院不予采纳。涉案房屋系孙某杰与赵某芬婚姻关系存续期间购买，故应认定为夫妻共同财产。

《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

本案中，孙某杰与孙某兰就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定的房屋成交价格为100元，合同中对房屋交付等问题均未约定，结合孙某杰和孙某兰在庭审中关于双方签订买卖合同是为了将涉案房屋转移登记至孙某杰和孙某兰名下的意见，可以认定孙某杰和孙某兰之间并无房屋买卖的意思表示，据此，孙某杰和孙某兰签订的《北京市存量房屋买卖合同》应属无效，故孙某文要求确认孙某杰和孙某兰签署的房屋买卖合同无效的诉讼请求，法院予以支持。

孙某杰将涉案房屋50%的份额转移登记至孙某兰名下的行为，应视为孙某杰对孙某兰的赠与，该隐藏的赠与行为应按照赠与合同的相关规定处理。在未处理之前，孙某文要求将涉案房屋恢复登记至孙某杰名下的诉讼请求，法院不予支持。