借名买房后出名人过户房屋给出资人其配偶主张无效纠纷

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告吴某君向本院提出诉讼请求：判令赵某鹏和赵某佳签订的房屋买卖合同无效。2019年7月11日，吴某君增加诉讼请求：要求涉案房屋恢复登记在赵某鹏名下。

事实和理由：吴某君与赵某鹏系夫妻关系，二被告系兄妹关系。吴某君与赵某鹏于1993年结婚，婚后居住在海淀区。因原告夫妇申请到经济适用房，2003年时便购买了位于北京市昌平区一号的经适房，登记在赵某鹏名下。赵某佳为赵某鹏的妹妹，因在北京没有房屋居住，便同原告夫妻二人商量，将涉诉房屋借给赵某佳居住。赵某佳愿意承担房屋的装修费并缴纳房屋的其他税费。

吴某君当时认为自己暂时用不着诉争房屋，便同意赵某佳将房屋装修后借住几年。后因赵某鹏与吴某君夫妻关系恶化，并于2011年提起离婚诉讼，赵某佳这时才得知赵某鹏在2010年已将涉诉房屋过户给赵某佳。赵某佳一直都知道涉诉房屋是吴某君与赵某鹏的夫妻共同财产，但赵某佳与赵某鹏却故意没有通知吴某君也没有取得吴某君的同意将该房屋转让并过户。且二被告将涉诉房屋过户的行为发生于吴某君与赵某鹏离婚诉讼前期，很明显赵某鹏为转移夫妻共同财产，与赵某佳恶意串通将涉诉房屋转让并过户。二被告故意损害吴某君合法权益的房屋买卖行为应属无效。

被告辩称

被告赵某佳辩称，吴某君所述与事实不符，涉案房屋是赵某佳购买，而用了赵某鹏的名字。都是赵某鹏和吴某君同意下购买的，购房款是赵某佳交给赵某鹏然后购买的，房屋的装饰装修都是赵某佳做的。2011年，房屋可以过户了，所以就过户到赵某佳名下，过户所有的费用都是赵某佳交的。双方的合同是有效的，购买房屋时吴某君没有参与，对房屋状况不了解。

被告赵某鹏辩称，吴某君隐瞒了基本事实，双方之间是借名买房，涉案房屋为经济适用房，从购房、交房款、交付房屋、装修、以及十七八年的使用，都是赵某佳自己承担的，吴某君不能提供任何一项参与房屋的证据，整个过程都没有参与。购房发票是赵某鹏的名字，但钱款都是赵某佳出的。

关于过户，按照国家政策，五年后可以上市交易。涉案房屋是2004年交付的，2008年4月份已经满五年了，当时以房屋交易的形式完成了房屋过户，也补交了土地收益款，钱是赵某佳交的，赵某鹏只是协助赵某佳过户。双方之间虽然有合同价款，但是合同是没有履行的。应认可双方产权变更的合同，而不是取消。

法院查明

吴某君与赵某鹏于1993年9月6日登记结婚，双方系夫妻关系，赵某鹏与赵某佳系兄妹关系。

2003年1月6日，赵某鹏与北京Z公司签订房屋买卖合同，取得购房回执。其中，付款方式为一次性付款。之后，赵某鹏取得北京市昌平一号房屋的所有权证书。一号房屋自开发商交付起，即由赵某佳装修并居住使用至今。购房文件及票据等均由赵某佳保管。

2010年10月26日，赵某鹏与赵某佳签订《存量房屋买卖合同》，约定由赵某佳购买赵某鹏名下前述一号房屋。同日，一号房屋转移登记至赵某佳名下。

庭审中，吴某君主张确认赵某佳与赵某鹏之间的网签合同无效，赵某鹏与赵某佳不认可双方之间存在房屋买卖合同，网签合同仅是过户房屋，双方之间是借名买房。

裁判结果

驳回吴某君的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案中，吴某君主张赵某鹏与赵某佳之间存在房屋买卖合同关系，但依据其提交的证据及当事人自认，赵某鹏与赵某佳除签订了备案的房屋买卖合同外，双方之间无事实上的支付房款等买卖行为，即双方之间无交易房屋的行为。吴某君未能提交其他证据佐证赵某鹏与赵某佳之间成立房屋买卖合同关系，故吴某君主张认定赵某鹏与赵某佳之间房屋买卖合同关系无效并将该房屋恢复登记在赵某鹏名下的诉讼请求，缺乏事实基础和法律依据，法院不予支持。