承租公房亲属居住未有协议后拆迁房屋归属于谁

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某洁、张某英向一审法院起诉请求：确认诉争房屋归赵某洁、张某英共有，张某刚协助赵某洁、张某英办理房屋产权过户手续。

赵某洁、张某英上诉请求：1.依法撤销一审判决，并改判确认北京市朝阳区一号房屋（以下简称诉争房屋）归赵某洁、张某英共有,并判决张某刚协助赵某洁、张某英办理房屋产权过户手续；2.本案一、二审全部诉讼费用由张某刚承担。

事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）拆迁的H号院并非祖业产,而是张某鹏自建的平房，该事实有自北京W公司调取的档案资料证实。“郊区房屋评价表”显示H号产权人姓名为“张某鹏”。（二）2006年12月20日,与北京市E公司签署《出售自管公有住宅楼房协议书》的是张某鹏，而非张某刚。《出售自管公有住宅楼房协议书》乙方签名处虽然有“张某刚”签字,但该签字并非张某刚所签署,而是张某鹏所签,因购房款确实计算了张某刚的工龄,所以张某鹏在签署该协议的时候,没有签署自己的名字,而是签署了张某刚的名字。在该协议签署时,张某刚因精神分裂症已在医院住院长达数十年之久,依其自身状况不可能签署该协议。

二、诉争房屋登记在张某刚名下,系因当时购房政策规定不得已而为之,张某刚当时已罹患精神疾病多年,并在医院住院治疗,对于诉争房屋的所有权,无能力做出任何意思表示,张某鹏及赵某洁、张某英才是诉争房屋的真正所有权人。现张某鹏因病去世后,赵某洁、张某英作为其第一顺序法定继承人,对诉争房屋主张共同共有,符合法律规定。

三、张某鹏及赵某洁、张某英一直实际使用、管理和维护诉争房屋。张某刚从未对该房屋行使过任何权利或承担任何义务。

被告辩称

张某刚辩称，同意一审判决，不同意赵某洁、张某英的上诉请求。第一，涉诉房屋是祖产；第二，拆迁时公租房是按照户口安置的；第三，从诉争房屋的由来过程看，赵某洁、张某英的主张都是缺乏依据的，对于赵某洁、张某英一审调取的证据张某刚不认可；第四，一审判决事实部分存在遗漏，在同一个拆迁过程中，除了本案涉及的当事人外，张某聪也获得了安置房屋。

法院查明

张某辉与周某娟系夫妻关系，二人均系初婚，婚后生育张某鹏、张某刚、张某芬、张某聪、张某兰五个子女。张某鹏与赵某洁系夫妻关系，二人均系初婚，婚后生育张某英一子。2011年2月，张某鹏去世。张某辉及周某娟均已去世，张某刚兄弟姐妹五人中仅张某刚与张某芬健在。

张某刚未婚无子女，1970年左右患精神分裂症，被诊断为未分化型精神分裂症、脑梗死后遗症等，长期在某医院住院治疗。2019年，张某芬向一审法院申请宣告张某刚为无民事行为能力人，并指定其作为张某刚之监护人。诉讼中，一审法院对张某刚的行为能力予以评定。2019年4月26日，该所出具《司法鉴定意见书》，认为张某刚诊断为精神分裂症（发病期），评定为无民事行为能力。一审法院据此宣告张某刚为无民事行为能力人，指定张某芬为张某刚的监护人。

H号院原为祖业产。1987年左右，H号院拆迁，安置了三套公租房，分别为张某芬名下三居室、张某鹏名下两居室及本案诉争房屋。2006年12月20日，张某刚作为乙方与作为甲方的北京市E公司签署《出售自管公有住宅楼房协议书》，按照成本价购买诉争房屋，房价款及各项税费合计32745.1元，该房价款计算了张某刚35年的工龄。2007年3月21日，诉争房屋产权证下发，登记为张某刚单独所有。因张某刚长期在某医院住院，故诉争房屋一直由赵某洁、张某英一家居住使用并交纳租金，房改后的购房款亦由赵某洁、张某英一家交纳。

庭审中，赵某洁、张某英主张H号院内房屋均为张某鹏夫妇出资出力建设，拆迁后安置的诉争房屋亦由赵某洁、张某英一家出资购买并实际居住使用，故实际权利人应为赵某洁、张某英。张某刚对此不予认可，表示H号院拆迁是依据户口安置，诉争房屋是安置给张某刚的，下来后一直由张某鹏出租并收取租金，租赁费及购房款是张某鹏用出租款交的。赵某洁、张某英申请向有关拆迁单位调取H号院的拆迁档案，经法院出具调查令，北京市E公司答复公司几经改制档案已经移交给房屋权属部门未留存；

北京W公司答复未留存拆迁协议，提供了部分档案材料，包括：郊区房屋评价表（未盖章），显示H号院产权人姓名为张某鹏，院内有西房2间、北房2间、西侧毡房1间及南水房；拆迁住房证（加盖公章），落款时间为1987年11月20日，上载张某鹏分配地址为二号，张某刚分配地址为一号（即诉争房屋），备注处均有张某鹏签字；国家建设用地拆迁户调查表，户主姓名包括张某鹏（住房2间，家庭成员为赵某洁、张某英）、张某刚（住房1间，无家庭成员）。

赵某洁、张某英认为，根据上述材料，能够证明H号院系为张某鹏名下，诉争房屋为H号院拆迁而来，故应为张某鹏所有。张某刚认为上述材料的真实性存疑，即使是真实的，也能够证明张某鹏与张某刚的分房权利是分开的。后赵某洁、张某英又申请至房屋权属登记部门调取诉争房屋档案材料，经调取，仅有诉争房屋购买及登记相关材料，并无H号院拆迁档案。

另查，2019年9月，张某芬以张某刚法定代理人的身份向房屋权属登记部门提出对诉争房屋遗失补证申请，2019年10月16日，权属部门向张某刚下发了诉争房屋的新产权证。同时，张某刚向法院提起返还原物之诉，要求赵某洁、张某英腾退诉争房屋。该案审理中，赵某洁、张某英提出对诉争房屋的权利主张，法院限期赵某洁、张某英另行起诉，赵某洁、张某英未在期限内起诉，故法院出具判决书，判决赵某洁、张某英腾退诉争房屋。判决后，赵某洁、张某英不服提出上诉，本案目前尚在二审中。

法院认为，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，根据庭审查明的事实及现有证据，诉争房屋登记在张某刚名下，系H号院拆迁而来。拆迁时张某鹏、张某刚均为在册人口。虽然目前已无法获取H号院的具体拆迁协议，但从赵某洁、张某英调取的拆迁部分原始档案来看，张某刚系H号院拆迁时的被安置人口，在H号院内有房屋一间，结合H号院的整体安置情况，诉争房屋应系安置给张某刚的，将张某刚登记为公房承租人，之后房改的房价款亦计算了张某刚的工龄并登记在张某刚名下，故张某刚应为房屋权利人。

赵某洁、张某英虽主张一直在诉争房屋中居住并交纳了成本价购房的房款，但因张某刚特殊身体状况长期在医院居住，故赵某洁、张某英的居住行为无法视为双方就诉争房屋归属达成一致，亦无法证明赵某洁、张某英为诉争房屋权利人。赵某洁、张某英的主张缺乏法律和事实依据，法院无法支持。

裁判结果

驳回赵某洁、张某英的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

本案中，诉争房屋登记在张某刚名下，赵某洁、张某英主张其现为诉争房屋的实际权利人。根据查明的事实，诉争房屋系H号院拆迁而来，拆迁时张某鹏、张某刚均为在册人口。虽然目前已无法获取H号院的具体拆迁协议，但从赵某洁、张某英调取的拆迁部分原始档案来看，张某刚系H号院拆迁时的被安置人口，在H号院内有房屋一间，结合H号院的整体安置情况，诉争房屋应系安置给张某刚的，将张某刚登记为公房承租人。

之后，在房改过程中，诉争房屋由张某刚作为买方签订购房合同购买，房价款计算了张某刚的工龄且房屋登记在张某刚名下。因此，从房屋的权属登记情况及取得过程来看，法院认定张某刚为房屋权利人并无不当。赵某洁、张某英提出的H号院内被拆迁房屋系张某鹏自建的主张，缺乏证据支持，且不能作为张某鹏一家系诉争房屋权利人的依据，法院不予采信。

赵某洁、张某英主张张某刚罹患精神疾病多年、无能力对房屋所有权作出意思表示，张某鹏经手办理诉争房屋购房手续、交纳了购房款，张某鹏一家一直居住使用诉争房屋，并基于上述情况主张享有房屋实际权利，考虑到诉争房屋的来源、张某刚的特殊身体状况以及张某鹏与张某刚之间的亲属关系，赵某洁、张某英主张的代办购房手续行为以及居住行为无法视为双方就诉争房屋权属达成一致，亦难以证明张某鹏一家为诉争房屋的权利人。

因此，赵某洁、张某英提出的其为诉争房屋实际权利人的主张，均依据不足，法院不予支持。