子女名下房屋父母有出资是否属于借名买房如何认定

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某强、任某佳向本院提出如下诉讼请求：

1、依法判令被告协助配合原告办理位于北京市昌平区一号房屋的过户变更登记手续。

2．本案所有诉讼费用由被告承担。

事实与理由：2003年10月7日，原告借用被告周某英的名义与北京M公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，协议约定原告以周某英的名义购买位于北京市昌平区一号房屋，建筑面积93．76平方米，总价款为人民币290656元，贷款年限20年。2003年10月16日，原告以周某英的名义与银行签订《个人购房借款合同》。自签订购房合同及借款合同后，原告依约交纳了首付款，并自2003年10月17日起开始偿还银行贷款，并于2010年12月8日，提前偿还了所有银行贷款，并解除涉案房屋抵押登记。

由于当时贷款政策的限制，原告当年已55岁，无法办理按揭贷款，原告只能借用被告的名义来办理贷款手续，办理完毕后，原告依约一直偿还着银行贷款，直至清偿完毕。而且涉案房屋自2003年10月份交房之日起也一直由原告和爱人居住，并直至今日，此外，原告当时不仅偿还贷款，还花费近4万元进行了装修。

被告成家后，也拥有自己的住房，从未对涉案房屋提出任何异议。直到2018年原告为了偿还在老家购房时欠下的债务而准备把涉案房屋出租来偿还债务时，开始被告还同意此事，但是几天后，于2018年9月14日，原告通知被告等三个女儿帮忙搬东西时，被告表示不同意原告出租，也不同意原告出售。

原告借用被告的名义办理银行按揭贷款购买涉案房屋，双方之间形成借名买房的合同关系，原告支付了首付款以及所有银行贷款，并且房屋也是一直由原告居住使用，原告是涉案房屋的所有权人，原告有权依据双方之间形成的合同关系要求被告配合办理涉案房屋过户变更登记手续。恳请法院依法查明本案事实，支持原告的诉讼请求。

被告辩称

周某英辩称：不同意原告的诉讼请求。原告所述与客观事实不符。首先，2003年北京市没有买房的限购政策，2003年原告也有稳定的工作，且年龄不到六十，具备贷款条件，原告说受政策限制借名买房没有事实依据。原、被告不存在借名买房关系，涉案房屋是周某强、任某佳及长女周某芬，次女周某丽、三女周某英共同出资购买，首付款是全体家庭成员凑5万元，周某英借款1万元，该住房属于家庭共同财产，该房屋登记在周某英名下，是全体家庭成员同意的，房子也是全体家庭成员居住。

居住情况,2005年周某丽结婚搬离,2008年周某芬结婚搬离,2015年周某英搬离,2016年周某强搬离，目前房屋由任某佳居住，属于任某佳唯一住房。该房屋2003年购买后，每月1522．99元月供，购买该房屋后，三个女儿被父母要求每月向家里交纳伍佰元。2018年9月19日，周某强以所有权确认纠纷向昌平法院起诉，要求周某英将涉案房屋过户给周某强，法院开庭前，了解案件情况，周某强撤诉。

综上，本案房屋属于共同财产，周某芬、周某丽属于必须参加诉讼的诉讼当事人，法院应该通知其参加诉讼。在两个利害关系人没有参加诉讼的情况下，对本案事实有影响。

法院查明

周某强与任某佳系夫妻关系，婚后育有三女，长女周某芬、次女周某丽、幺女周某英。

2003年10月7日，北京M公司（出卖人）与周某英（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定购买北京市昌平区一号房屋（以下简称诉争房屋），房屋总价款为290656元，付款方式为按揭贷款，首付款60656元，贷款23万元。关于首付款的构成，任某佳陈述，购买房屋时三个女儿均没有结婚，都在家里住，三个女儿都有出钱，周某芬、周某丽各出了1万多，周某英出了5、6千，后来又借了1万，首付款是全家凑的。周某英亦认可上述出资情况。

2003年10月16日，周某英（借款人）、银行（贷款人）与北京M公司（保证人）签订《个人购房借款合同》，约定，贷款金额为23万元，户名周某英，贷款由周某强偿还，并于2010年12月8日偿还完毕。

2004年8月30日，诉争房屋所有权登记在周某英名下。关于居住情况，诉争房屋办理入住后，周某强、任某佳及其三个女儿共同居住，三个女儿出嫁后搬离诉争房屋。周某英于2015年搬离诉争房屋。

现周某强、任某佳持有房屋产权证、购房发票、个人借款合同等原件。另查，周某强、任某佳均不具备北京市购房资格。

裁判结果

驳回周某强、任某佳的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案的争议焦点在于周某强、任某佳与周某英之间是否形成借名买房合同关系。借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定，认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。本案中，从房屋的首付款及居住情况来看，并不符合借名买房的构成要件，周某强、任某佳现有证据不足以证明其与周某英之间形成借名买房合同关系，故周某强、任某佳的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。