子女借父母名义买房未签署合同能否起诉确认借名买房关系

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

苏某阳、王某丹向本院提出诉讼请求：1、判令被告苏某建十日内协助原告苏某阳、王某丹办理丰台区一号房屋所有权转移登记手续，转移登记至苏某阳和王某丹名下；

2、判令苏某建承担本案诉讼费。

事实和理由：原告苏某阳、王某丹系夫妻关系。2014年8月16日，原告苏某阳、王某丹因夫妻二人名下己有两套住房，不符合购房条件而无法购买住房，遂借用苏某阳父亲苏某鹏之名，购买了丰台区一号房屋，全部购房款及税费均由苏某阳、王某丹以夫妻二人共同财产支付，原告苏某阳、王某丹系涉案房屋真实权利人。

原告苏某阳与被告苏某建系同母异父兄弟。1975年，被告苏某建的母亲高某娟与苏某鹏结婚，并于当年生下原告苏某阳。苏某鹏与高某娟结婚后，被告苏某建一直跟随其外祖母生活居住，苏某建成年后，亦未赡养苏某鹏，苏某鹏与苏某建在经济上、生活上、精神上未与苏某鹏形成扶养关系。苏某鹏于2019年去世，原告苏某阳、王某丹前往不动产登记部门要求办理涉案房屋过户登记时，被工作人员告知需要被告苏某建配合办理过户手续，但苏某建拒不配合，导致原告苏某阳、王某丹作为真实权利人无法将涉案房屋过户至自己名下。

综上，原告苏某阳、王某丹因不具有购房资格，借苏某阳父亲苏某鹏之名购买涉案房屋，且全部购房款项均是由原告苏某阳、王某丹出资，涉案房屋不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，苏某阳、王某丹系涉案房屋的真实权利人。因此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请法院依法维护原告的合法权益。

被告辩称

苏某建辩称，不同意原告的诉讼请求。苏某建系苏某鹏的继子，与苏某鹏有抚养关系。原告起诉的案由是合同纠纷，原告与我没有任何合同关系，我没有义务配合原告办理过户手续。原告称他们夫妇俩名下有两套房子，需要借名买房，这个我认可，但原告不能提供向苏某鹏借名的合同或协议。

事实是，涉案房屋产权登记明确载明房屋所有权人为苏某鹏，苏某鹏也有能力购买涉案房屋，苏某鹏于2019年去世前一直与女友居住在涉案房屋中，该房屋应为苏某鹏的遗产，我作为原告起诉苏某阳继承纠纷一案，已在丰台区人民法院立案。

法院查明

苏某鹏与高某娟系夫妻关系，二人育有一子苏某阳。苏某阳与苏某建均表示苏某建系苏某鹏的继子。《苏某阳同志档案摘抄表》显示，苏某阳父亲苏某鹏、母亲高某娟、哥哥苏某建。苏某阳与王某丹于2003年3月6日结婚。高某娟于2013年10月28日去世。苏某鹏于2019年3月15日去世。

2014年7月3日，段某杰（出卖方、甲方）与苏某鹏（买受方、乙方）、中介公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，约定基于甲乙双方签订的《北京市存量房买卖合同》及甲乙丙三方签订的《居间合同》，现达成补充协议如下：甲方同意将位于丰台区一号房屋（以下简称涉案房屋）出售给乙方，建筑面积58．31平方米，乙方分三次支付购房款，在签订合同当时交付甲方定金30000元，网签完成后通过自行交接方式支付首付款600000元，过户前一天通过资金监管支付剩余房款1070000元。

2014年7月7日，段某杰（甲方）与苏某鹏（乙方）签订《装修款补充协议》，约定甲方出售给乙方的标的房屋总价款为1700000元，其中标的房屋的配套设施折价款630000元，房屋过户价为1070000元，配套设施折价款的交接方式和时间，由甲乙双方自行协商。

2014年8月20日，涉案房屋登记在苏某鹏名下。

现苏某阳、王某丹以其与苏某鹏之间存在借名买房关系为由，诉至本院，要求苏某建协助其办理涉案房屋的产权过户手续。苏某建认为苏某鹏有能力购买涉案房屋，且涉案房屋登记在苏某鹏名下，不同意苏某阳、王某丹的诉讼请求。

审理中，苏某阳、王某丹为证明其为涉案房屋的实际购房人，向本院提交了以下证据予以证明：

一、房屋所有权证三本，用以证明苏某阳、王某丹名下已有两套房屋，无再行购买房屋的资格，故借用苏某鹏的名义购房。上述证据显示王某丹于2009年9月7日取得了朝阳区一号房屋的所有权；苏某阳于2006年7月7日取得了西城区一号房屋的所有权，后该房屋于2019年10月15日登记为苏某阳、王某丹按份共有。苏某建对房屋所有权证的真实性予以认可。

二、《存量房自有交易资金划转协议》、《二手房首付款确认函》、苏某阳借记卡账户历史明细清单、转账贷方凭证，用以证明苏某阳、王某丹实际支付了购房款。

苏某建认可上述证据的真实性，但指出因苏某鹏去世突然，苏某阳、王某丹有可能是在料理后事时取得上述购房手续的原件。苏某建同时指出苏某阳于2014年7月4日支付30000元而段某杰于7月3日出具定金收据有违常理，苏某建指出《二手房首付款确认函》上苏某鹏的签字不真实，苏某阳表示该确认函中苏某鹏签字系由苏某阳代签，涉案房屋交易过程中只是用了苏某鹏的购房资格和苏某鹏的银行账户，其余手续都是由苏某阳和王某丹办理的。

三、《个人循环借款合同》、《个人最高额抵押合同》及个人借款凭证，用以证明600000元购房款来源于王某丹用自有房屋抵押向银行借款。上述证据显示，600000元贷款发放日为2014年7月31日。苏某建对该组证据的真实性予以认可，但认为与本案无关。

庭审中，苏某建表示其曾承诺配合苏某阳去公证处办理涉案房屋过户相关手续，但因公证员告知签字即代表放弃相关权利，苏某建认为自己既然对涉案房屋有权利就不同意放弃。对于涉案房屋的使用情况，双方均认可由苏某鹏在生前居住，苏某阳、王某丹表示高某娟去世后，苏某鹏想换一个居住环境，故涉案房屋购买后交由苏某鹏居住使用。

另查，截止本判决作出前，苏某阳、王某丹未取得购房资格。

裁判结果

驳回苏某阳、王某丹的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案争议焦点为苏某阳、王某丹与苏某鹏之间是否存在借名买房的事实，根据双方陈述及在案证据，法院对该争议认定如下：

首先，从苏某阳、王某丹借名买房的合理性来看，因购房时苏某阳、王某丹家庭名下已有两套房屋，不能再以二人名义购买涉案房屋，借名买房存在一定合理理由；

其次，购房手续的持有人一般应为房屋的实际购买人，涉案房屋全部购房手续由苏某阳、王某丹持有，苏某建虽表示购房手续材料有可能是苏某阳、王某丹在处理苏某鹏遗物时获得，但其亦表示曾配合苏某阳、王某丹去公证处办理相关过户手续，且在去公证处之前未曾见过涉案房屋全部购房手续；

第三，最为重要的是苏某阳、王某丹提交的出资证据能够互相印证其支付了全部购房款的事实；

第四，苏某阳、王某丹对涉案房屋使用情况的说明亦有其合理性。综合上述关于借名购房之理由、购房手续持有、涉案房屋出资、占有使用等情况证据及当事人陈述的分析，苏某阳、王某丹之举证达到了证明其与苏某鹏之间存在借名买房合意的高度盖然性。法院确定苏某阳、王某丹与苏某鹏就涉案房屋形成了事实上的借名买卖房屋合同的法律关系。

但因苏某阳、王某丹目前并无购房资格，故法院对苏某阳、王某丹要苏某建配合其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，不予支持。