借名买房无法过户起诉要求返还出资及增值纠纷

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

吴某涛向本院提出诉讼请求：

1.判令解除原被告之间达成的借名买房协议；

2.判令被告返还原告购房首付款73113元、银行还贷本金及利息403400元、公共维修基金7026元、契税、印花税证照费5479元、个人贷款抵押房屋保险费1165元、经济适用房综合地价款7311元；

3.请求判令被告支付房屋增值损失452.66万元；

4.本案鉴定费13800元、保全费5000元由被告负担。

事实与理由：2004年7月份，原告借用被告的身份信息购买北京市昌平区一号房屋，房屋总价款353113元，原告支付首付款并办理了银行贷款，原告一直偿还该房屋贷款。房屋交付后，原告装修并入住至今。2004年10月19日，原告与被告签订购房协议，双方约定“北京市昌平区一号房，为吴某涛买经济适用房，为购买此房，在林某洋的帮助下使用G公司郑先生的身份证购买，购房手续在郑先生的帮助下办理，到时间该过户时户主过到吴某涛或其儿子吴某杰户上，为了以后不发生纠纷，特立此据为证。买房人吴某涛，提供身份证人郑先生，时间是2004年10月19日。”

原告多系要求被告协助其办理房屋过户手续，但被告不予理睬，原告诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。

被告辩称

郑先生辩称，双方之间不是借名买房关系，原告出资购买涉案房屋，但原告出钱只是为了暂时居住，该房屋是被告所有。同意解除合同，除了装修费用外，其他的可以支付，不同意支付452.66万元，这是用被告的指标买的房，我可以给原告100万元，不包括原告支付的款项。

法院查明

2004年7月23日，郑先生与A公司签订《商品房买卖合同》，约定郑先生购买位于北京市昌平区一号房屋（后简称涉案房屋），房屋价款为353113元。合同中买受人联系地址处留写的是吴某涛地址，合同末尾买受人签名处有郑先生盖章。涉案房屋为经济适用住房，于2005年5月22日登记在郑先生名下。

2004年10月19日，吴某涛与郑先生又签订《购房协议》，写明：北京市昌平区一号，为吴某涛买经济适用房，为购买此房，在林某洋的帮助下，使用G公司郑先生的身份证购买，购房手续在郑先生的帮助下办理，到时间该过户时户主过到吴某涛或其儿子吴某杰户上，为了以后不发生纠纷，特立此据为证。该协议尾部提供身份证人处是郑先生印章，不是手写签名，该章形式上与《商品房买卖合同》郑先生所盖章相同。郑先生不认可该印章，否认该购房协议，但郑先生对印章不申请鉴定。

现原被告双方对房屋权属产生争议。吴某涛称其与郑先生之间是借名买房关系，吴某涛借用郑先生名义购买涉案房屋。郑先生否认，称确实是吴某涛支付购房款，但其付款只是为了在涉案房屋内居住。涉案房屋购房款为353113元，其中首付款73113元，支付公共维修基金7062元，经济适用房综合地价款7311元，契税、印花税、证照费合计5479元，个人贷款抵押房屋保险费1165元。上述款项全部由吴某涛支付。涉案房屋银行贷款280000元，贷款15年，自2004年8月3日至2019年8月3日止。

贷款批准后，吴某涛进行还贷，吴某涛一直偿还至2019年3月。对于吴某涛偿还银行贷款本息该项请求，庭审中原被告双方达成一致意见，按照金额为390000元计算。房屋交付后，由吴某涛办理入住手续并装修，吴某涛一直居住至今。个人住房按揭合同、担保合同、购房发票、公共维修基金收据、契税发票、装饰装修管理手册、入住证明等相关手续原件均在吴某涛处保管。吴某涛称《商品房买卖合同》以及房屋所有权证书原件在银行，郑先生不能提供《商品房买卖合同》以及房屋所有权证书原件，也从来没有持有《商品房买卖合同》原件。

另查，现吴某涛没有北京市购房资格。房地产价值总额为452.66万元，原被告双方认可该评估价格包含房屋装修价值。

裁判结果

一、解除吴某涛与郑先生达成的借名买房协议；

二、郑先生向吴某涛退还购房首付款73113元、银行还贷本金及利息390000元、及其他费用共484094元，均于本判决生效后三十日内执行；

三、郑先生赔偿吴某涛损失3182452元，于本判决生效后三十日内执行；

四、驳回吴某涛的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

结合本案已查明事实，虽然涉案房屋登记在本案被告名下，但法院认定原被告之间存在借名买房关系，原因如下：

第一，原被告之间签订了《购房协议》，协议内容明确显示吴某涛借用郑先生的身份购买涉案房屋，到能过户时过户到吴某涛或其儿子吴某杰户上；

第二，涉案房屋首付款、公共维修基金、经济适用房综合地价款、契税、印花税、证照费、个人贷款抵押房屋保险费等与涉案房屋购买相关的费用以及银行贷款的偿还，均由吴某涛支付；

第三，房屋交付后，由吴某涛办理入住手续并装修，吴某涛一直居住至今；

第四，个人住房按揭合同、担保合同、购房发票、公共维修基金收据、契税发票、装饰装修管理手册、入住证明等相关手续原件均在吴某涛处保管；

第五，庭审过程中，法院询问原被告双方购房细节，原告对购房细节问题清楚知晓。综上，法院认定吴某涛借用郑先生名义购买涉案房屋。

吴某涛与郑先生签订的《购房协议》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此是有效合同，双方应该按照该协议约定履行。现吴某涛不具有北京市住房购买资格，双方一致同意解除借名买房关系，法院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，原告要求返还各项费用，法院不持异议。

原被告存在借名买房关系，按照双方之前的约定，原告有权要求被告将涉案房屋过户给原告，现被告不认可原告主张，不同意配合过户，属于违约一方，因此，对于原告主张的房屋增值损失，合理部分法院予以支持。法院综合考虑购房成本、贷款偿还情况、现房屋价值以及购买该房屋占用被告购房资格等情况，对损失金额酌情确定。