北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某奇向本院提出诉讼请求：1.解除周某奇与F公司签订的《购房委托合同》；2.F公司返还周某奇购房款共计1850000元；3.F公司赔偿周某奇购房款利息；4.本案受理费、保全费、保险费均由被告承担。
事实和理由：2020年5月24日，周某奇（甲方）与F公司（乙方）签订《购房委托合同》及其《补充协议》，双方约定：甲方委托乙方代理购买位于北京市西城区X号院的房屋，房产总价款为2080000元。并且约定，乙方已经核实房产的真实性，核实对方具有完整处置该房产的权利。因房产产权人的原因（产权手续不全的、产权人与其他权益人有争议的、或其它有可能导致交易风险的）导致本合同目的无法实现时，乙方应及时通知甲方并在7日内将甲方已支付的全部付款全额无息退还甲方。
原告缴纳购房款1850000元后，先发现案涉房屋无法办理过户，后又发现案涉房屋属于超出建筑规划许可的违章建筑。另外，2021年8月23日，原告去案涉房屋查看时，发现案涉房屋在未经原告同意的情况下，被擅自租给他人居住。因北京F公司的违约行为导致合同目的根本无法实现，故请求人民法院依法判令解除合同，并要求被告承担全部违约责任。
被告辩称
被告F公司辩称：周某奇不享有合同解除权，其基于合同解除的返还请求权也不成立。2020年5月24日，周某奇与F公司签订购房委托合同，在明确涉案房屋和价值的基础上，F公司接受周某奇的委托为其办理涉案房屋使用权取得事宜，周某奇已按合同约定完成委托事项。即该房屋的产权人北京C公司与周某奇签订北京市公有住房租赁合同。周某奇已取得涉案房屋的使用权，其订立合同的目的已经实现。该购房委托合同已经履行完毕。合同中的权利义务关系终止，也就无从谈及对购房委托合同的解除问题。所以本案周某奇对该合同没有合同解除权，其基于合同解除所行使的返还请求权也不成立。
法院查明
2020年5月24日，周某奇（甲方、委托方）与F公司（乙方、受托方）签订《购房委托合同》，就甲方委托乙方代理购房事项达成一致意见，合同约定房屋地址为北京市西城区X号院，购买该房产，甲方应满足具有北京市户口的资格条件。房屋总价208万元。甲方承诺按现金方式购买该房产，甲方应在本合同签订时向乙方支付10万元作为购房预付款，于2020年8月15日前付够160万元，于2020年10月16日之前再付38万元整。……乙方已经核实房产的真实性，核实对方具有完整处置该房产的权利。因该房产产权人的原因（产权手续不全的、产权人与其他权益人有争议的、或其它有可能导致交易风险的）导致本合同目的无法实现时，乙方应及时通知甲方并在7日内将甲方已支付的全部付款全额无息退还甲方，本合同即行终止，双方互相不承担任何直接、间接损失。该房产过户后，所产生的各种相关费用均由甲方承担。附件1补充约定：此房两年内没有拆迁在甲方加价不超30万乙方免费负责转售，然后再安排其他客户所需项目上的房源。
2020年5月17日至2020年12月23日，周某奇先后向F公司支付定金、购房款等共计185万元。
另查，就上述《购房委托合同》所涉房屋，周某奇与案外人北京C公司签订了《公有住宅租赁合同》，F公司据此主张周某奇已取得涉案房屋的使用权，其订立合同的目的已经实现，其购房委托合同项下义务已经履行完毕。经询，周某奇与F公司均称案涉房屋系公房，现周某奇无法取得案涉房屋的所有权。
再查，周某奇于2021年8月26日提起本案诉讼，要求解除《购房委托合同》。本院于2021年9月1日向F公司送达起诉书副本。
裁判结果
一、确认周某奇与北京F公司签订的《购房委托合同》于2021年9月1日解除；
二、于本判决生效之日起七日内，北京F公司退还周某奇购房款1850000元，并赔偿周某奇自2021年9月1日起至实际清偿之日止的购房款利息损失；
三、驳回周某奇的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
周某奇与F公司签订的《购房委托合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，法院予以确认。本案的争议焦点，一是F公司是否完成了《购房委托合同》项下的受托义务；二是F公司是否有义务返还周某奇全额购房款。
针对第一个争议焦点问题，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人有权解除合同。本案中，《购房委托合同》中，有委托事项为周某奇委托F公司代理购房、周某奇所支付的款项为购房款、房产过户后所产生的的各项费用由周某奇承担等约定，故周某奇系委托F公司办理房屋买卖事宜。在通常情形下，房屋买卖法律关系中，买受人支付合同的价款后，出卖人应转移出售房屋的所有权于买受人。
本案中，周某奇在支付大部分购房款后，未能取得其委托F公司所购房产的所有权；F公司主张促成周某奇与北京C公司签订《公有住宅租赁合同》即完成了《购房委托合同》项下的受托义务，但双方在《购房委托合同》对此并无明确约定，故F公司的该项主张依据不足。综上，根据《购房委托合同》约定内容和双方合同履行情况，周某奇未能取得案涉房屋的所有权致其合同目的不能实现，F公司未按约定履行合同义务构成违约，周某奇有权解除《购房委托合同》。因周某奇系以提起本案诉讼的方式行使解除权，故案涉合同的解除时间应为法院向F公司送达起诉书副本的时间，即2021年9月1日。
针对第二个争议焦点问题，法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据《购房委托合同》约定，F公司已经核实房产的真实性，核实对方具有完整处置该房产的权利，因该房产产权人的原因（产权手续不全的、产权人与其他权益人有争议的、或其它有可能导致交易风险的）导致本合同目的无法实现时，F公司应及时通知周某奇并在7日内将周某奇已支付的全部付款全额无息退还，本合同即行终止，双方互相不承担任何直接、间接损失。
案涉房屋系公房，周某奇因此无法取得该房屋的所有权，故周某奇购买房屋的合同目的不能实现，F公司应当按照合同约定退还周某奇已经支付的全部款项，因F公司未及时退还周某奇款项，周某奇要求F公司赔偿利息损失的诉讼请求有事实依据。
