北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
秦某杰向本院提出以下诉讼请求：准许执行北京市大兴区一号房屋。
事实与理由：秦某杰不服之前执行裁定书，故提起诉讼。郭某鹏购买房屋，涉案房屋尚不具备上市交易条件，双方的房屋买卖合同应属于无效合同。法院查封涉案房屋是为了保护秦某杰的债权，秦某杰债权基础也源于涉案房屋，法院应当对涉案房屋继续执行；郭某鹏早就应当知道涉案房屋被查封，还继续向周某江支付款项，不属于善意第三人，法院不应当保护其权利。
被告辩称
郭某鹏辩称，郭某鹏与周某江、周某辉双方于2014年4月2日签订的有关涉案房屋买卖的《补充协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，并且早于涉案房屋被查封时间。郭某鹏在案涉房屋被查封前，已经合法占有该房屋。
2014年5月，郭某鹏之子郭某松在涉案房屋开通有限电视和宽带，并有收据和客户确认单为证，郭某鹏自2014年5月开始就占有涉案房屋居住，同样符合相关法律规定。郭某鹏已经按照合同约定支付了房款净得价，清偿了涉案房屋的抵押贷款，两部分款项之和已超过双方约定的购房款总金额。郭某鹏持有房产证原件，系合法购买涉案房屋，因当时房屋有查封及抵押而未能完成过户登记，非因自身原因。
涉案房屋取得初始登记的时间为2014年1月21日，周某江取得涉案房屋所有权登记的时间为2015年7月21日。在涉案房屋取得所有权证后，周某江以涉案房屋作抵押向北京市住房贷款担保中心办理按揭贷款。2016年9月28日，涉案房屋被法院查封，导致郭某鹏一直无法办理房屋过户登记，故办理过户登记并非郭某鹏自身原因，符合相关法律要件。
法院查明
2012年7月20日，秦某杰与周某江签订购房合同，约定周某江将位于北京市大兴区一号房屋出售给秦某杰，总房款为790000元，秦某杰在签订合同时支付首付款305000元；双方于2018年办理该房屋产权转移登记手续。2015年10月29日，本院作出判决书，认定购房合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同；且双方已用事实行为实际解除了购房合同。据此判决周某江、周某辉返还秦某杰购房款320000元以及违约金400000元。
判决生效后，秦某杰向本院申请强制执行，本院予以立案执行，执行过程中，本院于2016年9月28日查封涉案房屋，查封时，涉案房屋登记在周某江名下。
庭审中，郭某鹏提交补充协议，经审查载明：2014年4月2日，甲方（出卖方）周某江、周某辉与乙方（买受方）郭某鹏、丙方（证明人）宋某贤就涉案房屋签订《补充协议》，约定：涉案房屋及装修装饰和配套设施总价款为1050000元，此价格为甲方银行未还贷款460000元直接由乙方偿还，加现金590000元净得价，不含税；乙方于2014年3月29日向甲方支付定金50000元整，该定金为首付款的一部分；甲方承诺在2015年10月15日前取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋所有权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权登记手续；
乙方应在签署本协议后2018年10月15日内向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续；乙方于本协议签订后十五日内将首付款510000元自行直接支付甲方，剩余30000元在甲方与乙方办理完毕过户手续后一次性支付给甲方；甲乙双方同意，在甲方购房合同满足五年后一个月内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。
针对购房款支付一节。郭某鹏还提交了以下证据：1.购房定金收据，经审查显示出具日期不详，内容为周某辉收到郭某鹏交购买涉案房屋预付金50000元；2.转账记录、收据，经审查显示2014年4月2日郭某鹏支取现金200000元，并向周某辉转账300000元。3.收条，经审查显示系周某辉、周某江于2014年4月2日出具，内容为周某江、周某辉收到郭某鹏购房款560000元。
上述证据证明购房款支付情况，郭某鹏为涉案房屋共支付1274439元，郭某鹏已如约支付了周某江、周某辉房款净得价，并已清偿涉案房屋抵押贷款，两部分款项之和已超过双方约定的购房款总金额；对于合同中约定的“现金590000元净得价”部分，其已支付560000元，剩余30000元依约应于办理完毕过户手续后再行支付；其于签订合同后至2020年7月24日间，分别通过向周某江转账、直接向住房贷款中心付款等方式，按照合同约定代周某江偿还涉案房屋按揭贷款。秦某杰对上述证据的真实性和证明目的均不认可。
针对涉案房屋占有使用情况一节。郭某鹏提交有线客户确认单、郭某鹏与郭某松的父子关系证明等证据，证明其于2014年5月占有涉案房屋。秦某杰对上述证据的真实性和证明目的均不认可。
庭审中，郭某鹏经询问称因为购买涉案房屋时是抵押贷款购买，所以无法过户，在具备过户条件时发现涉案房屋已被查封，所以至今未登记过户至郭某鹏名下。
另查，涉案房屋取得初始登记的时间为2014年1月。周某江取得涉案房屋所有权登记的时间为2015年7月。涉案房屋上仅有住房贷款中心作为抵押权人设定的抵押，该抵押已于2020年8月注销。
裁判结果
驳回秦某杰的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，首先涉案房屋在2016年9月28日进行了查封，而郭某鹏与周某江、周某辉签订补充协议的时间为2014年4月2日，早于法院查封涉案房屋的时间。补充协议的内容实为双方就涉案房屋签订的买卖合同，且该合同约定的内容并不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。
其次结合客户确认单等证据能够认定郭某鹏在查封之前已实际合法占有、使用了涉案房屋。
再次，郭某鹏如约支付了周某江、周某辉房款“净得价”部分的款项，并已清偿涉案房屋的抵押贷款，且两部分款项之和已超过双方约定的购房款总金额，亦满足案款给付的相关要求。最后，涉案房屋因负有抵押而不具备办理过户登记条件，法院查封也导致郭某鹏无法办理过户登记，故未办理过户登记并非因郭某鹏自身原因。
秦某杰虽辩称郭某鹏与周某江、周某辉签订的补充协议无效但未提交证据予以佐证，故法院不予采信其抗辩意见。综上秦某杰要求恢复执行涉案房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
