北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某杰向本院提出诉讼请求：要求依法继承赵某君的遗产。
事实和理由：赵某辉与杨某涵系夫妻关系，二人育有赵某杰、赵某英和赵某君三个子女。赵某君与林某川系夫妻关系，二人育有一女林某婕。赵某君于2004年3月10日死亡，赵某辉于2004年5月17日死亡，杨某涵于2017年12月17日死亡。因赵某君先于父母死亡，故父母有权继承赵某君的遗产。又因父母在世时未就赵某君的遗产进行实际分割，故赵某杰作为父母的继承人有权继承赵某君的遗产。
杨某涵死亡时留有一套房屋，赵某杰本以为林某婕会放弃对该房屋的继承，那么赵某杰也会放弃对赵某君遗产的继承，但没想到林某婕不同意放弃对杨某涵遗产的继承，故赵某杰也同样要求继承赵某君的遗产。赵某君在世时，与林某川购买了两套房屋，分别是位于北京市海淀区A号房屋（以下称A号房屋）和北京市丰台区B号房屋（以下称B号房屋）。赵某君死亡后，林某川在未经其他继承人同意的情况下，将上述两套房屋违法出售，故要求按上述两套房屋的现今市场价值进行继承。
被告辩称
赵某英辩称，同意赵某杰的意见，要求依法继承赵某君的遗产。
林某川、林某婕共同辩称，A号房屋不属于夫妻共同财产，属于林某川的婚前个人财产。根据房屋档案材料中的房屋产权登记书和变更产权申请书显示，A号房屋于1993年由林某川购买，1996年就已经办理了房屋产权登记。后续因为由标准价改为成本价购房，林某川又补交了3067元购房款，变更后的产权登记书的时间为1996年12月10日，此时房屋产权已经完成了登记。林某川与赵某君于1997年6月16日登记结婚，故A号房屋属于林某川的婚前财产，不应作为赵某君的遗产进行继承。
关于B号房屋，认可该房屋属于林某川与赵某君的夫妻共同财产，但不同意按照房屋的现今市场价值进行继承。B号房屋于2006年5月31日被出售，是按照当时的市场价28万元出售的，林某川出售该房屋时没有侵占遗产的意图。赵某杰属于转继承，在B号房屋出售后，赵某辉和杨某涵从未主张过继承分割B号房屋。2016年，杨某涵、林某川、林某婕就赵某君名下的车辆有过继承诉讼，在该案中杨某涵也没有要求继承分割B号房屋，也可以证明杨某涵不认为林某川侵害了其权益。B号房屋已经按照当时的市场价出售，林某川和林某婕同意按照当时的出售价继承分割，赵某杰和赵某英每人继承28万元的十二分之一即23300元。
法院查明
赵某辉与杨某涵系夫妻关系，二人育有赵某杰、赵某英和赵某君三个子女。赵某君与林某川系夫妻关系，二人于1997年6月16日登记结婚，婚后育有一女林某婕。赵某君于2004年3月10日死亡，赵某辉于2014年10月17日因死亡注销户口，杨某涵于2018年11月20日因死亡注销户口。经询，赵某杰与赵某英均称赵某辉于2004年5月17日死亡，杨某涵于2017年12月17日死亡。林某川与林某婕称，不清楚赵某辉与杨某涵的具体死亡时间，但认可赵某君先于赵某辉和杨某涵死亡。
关于A号房屋和B号房屋的情况：
1、A号房屋
1996年5月28日，A号房屋申请转移登记，房屋产权登记书显示：产别为优惠价出售，产价为15260元，产权来源为购买，现产权人为林某川，原产权人为北京某单位。
1996年8月20日，林某川作为购房人、北京某单位作为原售房单位共同向海淀区房屋土地管理局作出《改按成本价购房（不建住房公积金）变更产权申请》，主要内容为：职工林某川于1993年按标准价优惠办法购买A号房屋，并已进行产权登记。我单位同意职工本人申请按成本价购房。根据补交房价款计算公式，该职工应补交房价款3067元。双方同意共同遵守有关成本价产权的政策规定，请贵局给予办理有关交易及产权登记手续。
1996年12月10日，A号房屋申请变更登记，房屋产权登记书显示：产别为成本价出售住宅，产价为差价3067元，产权来源为改按成本价，现产权人为林某川，原产权人为北京某单位。
1997年9月10日，北京某单位作为甲方与林某川作为乙方签订《北京某单位向职工出售住房合同书》，约定甲方将A号房屋出售给乙方，实际售价为15260元。林某川称该合同是补签的。
1998年11月11日，林某川取得A号房屋的所有权证。
2007年9月20日，林某川作为出卖人与张某亮作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定林某川以415000元的价格将A号房屋出售给张某亮。
同日，A号房屋转移登记至张某亮名下。
2、B号房屋
2001年3月，北京某单位作为甲方与林某川作为乙方签订《成本价出售自管公有住宅楼房协议书》，约定甲方将B号房屋出售给乙方，乙方合计应付金额68406.4元。
2002年1月15日，B号房屋申请转移登记，产权登记申请书显示：产权来源为购买，产价为67210元，现产权人为林某川，原产权人为北京某单位。同日，林某川取得B号房屋的所有权证。
2006年5月31日，林某川作为卖方与刘某峰作为买方签订《房屋买卖合同》，约定林某川将B号房屋以28万元的价格出售给刘某峰。
同日，林某川与刘某峰申请转移登记。2006年6月29日，刘某峰取得B号房屋的所有权证。
林某川称其售房原因是赵某君死亡，两家因此产生很深矛盾，林某川为了避免纠纷发生，故将两套房屋出售，另行在单位附近购买了一套房屋。
经询，赵某杰与赵某英称父母在世时为了不激化矛盾，故未提出过继承两套房屋的主张，但并不代表二人放弃继承。
赵某杰与赵某英要求按照两套房屋的现今市场价值进行继承，二人主张A号房屋的市场价值为650万元、B号房屋的市场价值为380万元。林某川和林某婕主张按B号房屋的出售价进行继承，同时林某婕表示不要求林某川向其支付折价款，双方内部自行解决。
另查一，2016年4月，杨某涵以继承纠纷为由将林某川、林某婕诉至北京市西城区人民法院，要求继承赵某君名下的汽车一辆。北京市西城区人民法院判决汽车归杨某涵所有，杨某涵给付林某婕折价款7500元。在该案中，各方均未提及A号房屋和B号房屋的继承事宜。
另查二，2021年1月，赵某杰以继承纠纷为由将赵某英、林某婕诉至本院，要求由其一人继承登记在杨某涵名下的位于北京市朝阳区C号房屋（以下称C号房屋）。赵某英要求继承C号房屋的二分之一。林某婕要求依法继承C号房屋。本院判决C号房屋由赵某杰、赵某英、林某婕共同继承，归三人按份共有，每人各占三分之一的份额。赵某杰、赵某英不服该判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉，北京市第三中级人民法院认为根据各方庭审陈述，可以确定赵某君死亡后，赵某辉和杨某涵由赵某杰、赵某英尽了主要赡养义务，故赵某杰、赵某英继承C号房屋时可以多分，故改判C号房屋由赵某杰、赵某英与林某婕共同继承，归三人按份共有，赵某杰与赵某英各占五分之二的份额，林某婕占五分之一的份额。
裁判结果
一、被告林某川于本判决生效后七日内向原告赵某杰、被告赵某英各支付25000元；
二、驳回原告赵某杰、被告赵某英的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等，对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。继承开始后，继承人于遗产分割前死亡，并没有放弃继承的，该继承人应当继承的遗产转给其继承人，但是遗嘱另有安排的除外。
本案中，赵某杰与赵某英要求继承A号房屋和B号房屋，首先需要审查两套房屋是否属于赵某君的遗产。关于A号房屋，根据查明的事实可知，A号房屋于1993年由林某川以优惠价购买，于1996年5月办理了产权登记，于1996年8月由优惠价改为成本价购房，林某川补交了3067元购房款，后于1996年12月申请变更登记，林某川与赵某君于1997年6月16日登记结婚，林某川于1998年取得房屋所有权证。
通过上述事实可以看出，虽最后一份房屋所有权证取得时间系在林某川与赵某君结婚后，但购买房屋、交纳购房款、补交购房款及申请产权登记的行为均发生在林某川与赵某君结婚之前，故A号房屋应属林某川的婚前个人财产，不属于赵某君的遗产。赵某杰和赵某英要求继承该套房屋缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
关于B号房屋，该房屋购买于林某川与赵某君婚姻关系存续期间，且林某川认可属于夫妻共同财产，法院不持异议。赵某君死亡后，B号房屋的一半属于林某川的财产，另一半属于赵某君的遗产。赵某君的该部分遗产应由其继承人赵某辉、杨某涵、林某川和林某婕平均继承，每人继承该房屋八分之一的产权份额。因赵某辉和杨某涵于继承开始后遗产分割前死亡，二人并没有放弃对B号房屋的继承，故二人应当继承的产权份额转给其继承人赵某杰、赵某英和林某婕。根据查明的事实，B号房屋的出售价为28万元，故各方应按该价格予以继承分割。
虽然林某川出售B号房屋时未告知赵某君的其他继承人，但赵某辉和杨某涵生前亦未主张过继承B号房屋，无证据证明林某川存在故意隐匿、侵吞遗产的行为，现赵某杰、赵某英要求按照B号房屋的现今市场价值予以继承缺乏依据，法院不予支持。关于各方应继承的数额，法院综合考虑各方对赵某辉和杨某涵的赡养情况及之前案件对C号房屋的分配情况，酌情确定赵某杰、赵某英每人继承25000元、林某婕继承55000元，剩余部分归林某川所有。因售房款由林某川收取，故林某川应向赵某杰、赵某英每人各支付25000元。林某婕表示在本案中不需要林某川向其支付折价款，双方内部自行解决，法院不持异议。
