北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某文、赵某向本院提出诉讼请求：1．判令五被告向二原告给付售房款130万元；2．诉讼费由五被告承担。
事实与理由：周某贤与齐某湘夫妇育有三子，长子周某达、次子周某亮、三子周某聪。周某达与孙某系夫妻。周某亮与郭某静系夫妻。周某聪与赵某系夫妻，二人育有一女周某文。2013年12月29日，周某聪去世。
2021年2月，周某贤去世。周某贤一家原居住于×××。该房系周某贤工作单位所分。后该房屋拆迁，根据当时的安置政策，周某贤夫妇与次子周某亮、三子周某聪共同分得海淀区×××房屋，并以周某贤的名义向A公司缴纳租金。2004年，一号房屋进行房改。周某贤夫妇因为经济条件所限没有能力购买该房。考虑到周某贤夫妇曾许诺周某聪结婚后一号房屋归其所有，最后赵某出资5000元，缴纳了一号房屋购房款。
2020年，周某达夫妇提出希望将一号房屋出售，共同析分售房款。为此，2020年5月16日，齐某湘（兼任周某贤监护人）与长子周某达、次子周某亮、三子周某聪之妻赵某召开了家庭会议，共同商讨一号房屋出售、售房款分割及老人赡养事宜。经过协商，参加会议的全部家庭成员达成了一致协议，协议内容主要包括：一、同意出售一号房屋；二、一号房屋出售后，周某贤与齐某湘跟随次子周某亮一家生活，为保障二老老有所居，全体家庭成员同意售房款（暂计550万元）中拿出300万元为周某亮购买一套二居室，周某贤与齐某湘享有永久居住权；三、考虑到周某聪早逝等因素，剩余售房款中130万元归周某聪之妻女赵某、周某文所有；四、一号房屋内既有户籍共同迁移至周某亮购买的新房等。
达成上述协议后，周某达负责办理一号房屋出售事宜。2020年12月9日，周某达告知赵某一号房屋已经售出，并将所收定金中的5万元转给了赵某，承诺剩下125万元待收到剩余售房款后再转给她。然而，此后周某达不仅以迁户口为由将5万元要回，而且拒绝支付任何款项。后经向房屋中介机构了解，一号房屋实际售出价为590余万元。原告认为，全体家庭成员已经就一号房屋的出售和售房款分割达成了口头协议。该协议具有法律约束力。现一号房屋已经出售，五被告应当诚信履约，按照协议约定向原告支付相应售房款。综上所述，为了维护自身的合法权益，原告特提起本案诉讼，望人民法院判如所请。
被告辩称
周某达、孙某、周某亮、郭某静、齐某湘辩称，不同意原告诉讼请求。
第一，原告说录音证据中家庭内部达成了协议，但这只是家庭的一次协商，不是达成的口头协议或书面协议。
第二，即便认为这是达成的一个协议，这个协议所涉房产是齐某湘与周某贤夫妻二人的夫妻共同财产，在家庭会议沟通中齐某湘没有明确表明出售房产和给原告130万的情况。齐某湘现在也不认可这个事实。
第三，沟通会议中所涉房产已经出售，出售价钱为595万，因该家庭购置新房产用了422万，装修、购买家电也花了钱。齐某湘是高龄人，没有工作，生活有开支花费，所以现在钱款所剩无几。
法院查明
周某贤与齐某湘系夫妻关系，周某达、周某亮、周某聪系二人之子。周某达与孙某系夫妻关系，周某亮与郭某静系夫妻关系，周某聪与赵某于2004年6月15日登记结婚，婚后生育一女周某文。周某聪于2013年12月29日去世，周某贤于2021年2月14日去世。
北京市海淀区×××房屋（以下简称一号房屋）最初由周某贤、齐某湘承租。2003年，周某贤依据房改福利政策购买了一号房屋，2004年5月25日，周某贤取得位于北京市海淀区×××房屋的产权证书。周某亮、周某聪一直与周某贤、齐某湘共同居住在一号房屋内。周某聪去世后，赵某、周某文亦一直居住在一号房屋内。
2019年12月11日，北京市海淀区某居民委员会出具《证明》，载明：周某贤为居住海淀区×××居民。应周某贤亲属对周某贤指定监护人之申请，后同意由齐某湘作为周某贤监护人。在赵某、周某文诉周某贤、齐某湘继承纠纷一案开庭时，齐某湘作为周某贤的法定代理人参加诉讼。
2020年5月16日，齐某湘、周某达、周某亮、郭某静、赵某就赡养周某贤、齐某湘及出售一号房屋购置新房、售房款分配等事宜进行协商。各方协商：一致同意出售一号房屋，并使用一号房屋售房款购置价格较低的新房，购置新房并装修后剩余售房款由周某达、周某亮、原告分配；周某贤、齐某湘跟随周某亮共同生活，购置的新房归周某亮所有，周某达、赵某、周某文对购置的新房不享有任何权利。在协商过程中，各方假设一号房屋售房款为550万元，购买新房、装修等费用300万元，对剩余250万元售房款分配由周某亮分得50万元，由周某达、原告各分得100万元，此外周某达表示赠与周某文20万元，周某亮于周某文结婚时赠与周某文10万元。协商过程中，齐某湘在场并发表了少部分意见。
2020年10月19日，一号房屋变更登记权利人为齐某湘。同年12月1日，齐某湘与案外人宋某奇签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定齐某湘以595万元的价格向宋某奇出售一号房屋。
2021年1月13日，齐某湘与案外人赵某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定齐某湘以422万元的价格购买位于北京市昌平区×××房屋（以下简称S号房屋）。2021年1月18日，齐某湘取得S号房屋的不动产权证书，同日，齐某湘、周某贤、周某亮、郭某静、周某文户口自一号房屋迁至S号房屋。2021年1月25日，齐某湘与周某亮签订《赠与合同》，约定齐某湘将S号房屋无偿赠与给周某亮，并于当日完成了不动产权变更登记。
针对购置新房价格超过协商时购买价格的问题，原告主张协商购买二居室，但实际购买了三居室。被告主张当初协商购买50年产权的商住房，周某文的户口无法随迁，与赵某协商后赵某一直未办理周某文的户口迁移手续，会造成违约，需赔偿高额违约金，故只能购买商品房，购买价格比协商时预算高。
庭审中，原告主张根据2020年5月16日达成的口头协议，在出售一号房屋后应向其支付130万元。被告主张录音仅能证明当事人就出售一号房屋一事进行过协商，并未达成一致意见，即便认为达成一致意见，承诺给原告的款项应系赠与，齐某湘、周某达、周某亮均明确表示撤销赠与。
裁判结果
齐某湘、周某达、周某亮于本判决生效后七日内向赵某、周某文支付售房款共计29万元；
驳回赵某、周某文的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，根据在案证据可以认定一号房屋是周某贤根据当时的房改福利政策购买取得，购买该房屋时使用周某贤及齐某湘的参加社会劳动年限折抵房价款，且一号房屋登记在周某贤名下，故一号房屋应为周某贤、齐某湘的夫妻共同财产。赵某主张其曾出资购买一号房屋，但未能提供证据证明，法院不予采纳。原告主张一号房屋承载了周某聪一家的居住利益，没有事实依据，法院不予采纳。
关于2020年5月16日录音内容的认定。当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。在案证据可以证明周某达、周某亮、赵某、齐某湘（兼周某贤的法定代理人）共同就赡养老人、出售一号房屋、分配售房款等问题进行协商，达成初步意见后，被告在次日即着手办理出售一号房屋事宜，并在出售房屋后向赵某转款5万元，在购买新房后将新房赠与给周某亮，法院认为综合考虑上述因素，认为当事人已经以口头形式订立了合同。
关于合同的内容，争议焦点在于是否分配给原告售房款130万元，综合各方的意见，该协议仅对出售房屋剩余款项进行分割一事达成初步意见，但并未明确给原告130万元，因协商时尚未购置新房，购置新房、装修的价款尚未确定，协议的内容应为在购买新房并装修后，剩余款项由周某达、周某亮、原告进行分割，具体的分割比例，根据录音中各方表达的意见，剩余款项由周某亮分得五分之一，由周某达、原告各分得五分之二。原告主张根据该合同其可分得130万元，缺乏事实依据，法院不予采纳。
被告主张因周某贤、齐某湘未明确表态故合同未成立，齐某湘作为房屋权利人及周某贤的法定代理人，在参与协商出售一号房屋并由子女分割售房款时未提出反对意见，而是在出售一号房屋基础上对由谁赡养等问题发表了意见，故其意见法院不予采纳。关于合同的性质，因出售的一号房屋系周某贤、齐某湘的夫妻共同财产，故该合同的性质应当属于周某贤、齐某湘分别对晚辈子女的赠与。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，齐某湘在尚未将剩余售房款支付给原告前，表示撤销赠与，符合法律规定。
但在周某贤去世的情况下，齐某湘撤销赠与的效力仅适用于其自己对剩余售房款享有的权利，周某贤去世后，其法定继承人齐某湘、周某达、周某亮、周某文共同享有赠与合同的权利义务，在周某文不同意撤销赠与的情况下，周某贤对原告的赠与无法撤销。周某达、周某亮虽曾表示在获得售房款后给周某文共计30万，两人的行为系赠与，在周某达、周某亮均明确表示撤销赠与的情况下，周某文主张该两笔款项，于法无据，法院不予支持。
根据合同的约定，售房款在扣除购置新房、装修等费用后，原告分得五分之二，其中一半属于齐某湘的部分已被齐某湘撤销，故原告可分得剩余售房款的五分之一。剩余售房款的具体数额，法院结合出售一号房屋价款、购置新房花费、装修费等因素，确定剩余售房款为145万元，原告可分得29万元。因原告可分得款项的基础是基于周某贤的赠与，且相应售房款实际由被告掌握，故给付款项的义务人为除周某文外周某贤其他的法定继承人，即齐某湘、周某达、周某亮。
