北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某文向本院提出诉讼请求：1．请求依据原被告三人口头达成并已实际履行的《吴某遗产继承分割协议》，判决登记在被继承人吴某名下涉案房屋，即坐落于北京市丰台区一号的房屋，归原告所有，由二被告共同协助过户；2．案件受理费由原告承担。
事实和理由：被继承人吴某与周某康系原配夫妻，婚生二子一女，长子周某达，次子周某立，女儿周某芳。周某康于2002年11月10日去世，吴某于2013年12月2日去世。吴某和周某康父母均先于吴某和周某康死亡。吴某和周某康生前均未立遗嘱。周某文系周某立与郭某婚生独子。2001年5月15日，周某立病故，并于2002年3月12日注销户口。
鉴于周某立先于被继承人吴某去世，周某文依法代位继承吴某遗产。周某文、周某达、周某芳为吴某遗产继承人。原位于北京市丰台区T号房屋9间，属于无证房屋，系吴某所有房屋。2008年，房屋列入政府拆迁范围。2010年1月28日，拆迁人北京市B公司（2013年改为北京市丰台区住房和城乡建设委员会）与T号房屋所有人吴某就T号房屋拆迁安置补偿签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，该协议确定：（1）T号房屋被拆迁人为吴某；T号房屋在册户籍人员为吴某、周某达、周某芳、周某文四人；（2）拆迁人向被拆迁人吴某支付拆迁补偿款共计人民币3001165元，其中：（1）被拆迁的T号房屋补偿款计1031245元；（2）拆迁奖励及自2010年1月29日起至2010年11月（截止日期分别以2010年6月30日交付周某达、周某芳定向安置房、2010年11月交付吴某定向安置房屋）交付定向安置房屋之日止的拆迁补助费共计1969920元，该款包括对在册户籍人口吴某、周某达、周某芳、周某文每人户籍补偿费120000元。
此外，拆迁人给予T号房屋在册户籍人员吴某、周某达、周某芳、周某文四人每人一套定向安置房购房指标。吴某签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》后，T号房屋被拆除。2010年3月13日拆迁人向吴某支付了全部拆迁补偿款共计人民币3001165元。鉴于周某文购买的定向安置房屋是2013年11月交付的期房，拆迁人应向周某文支付自2010年11月起至2013年11月期间的房屋周转金共计118800元，为此，2013年9月26日，吴某与拆迁人北京市丰台区住房和城乡建设委员会签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，该协议确定给予周某文补偿房屋周转金118800元，吴某收到该款后存入其名下银行账户。据此，T号房屋全部拆迁补偿款共计3119965元。
2010年6月30日，周某达就购买位于北京市丰台区二号定向安置房屋（下称二号房屋），与出卖方北京M公司签订了合同《商品房预售合同》（限价商品住房），该合同确定：房屋预测建筑面积89．17平方米，购房总价款人民币545988元，该款在T号房屋拆迁补偿款中支付。该商品房预售合同签订同时，二号房屋交付周某达使用。
2010年6月30日，周某芳就购买位于北京市丰台区三号定向安置房屋（下称三号房屋），与出卖方北京M公司签订了《商品房预售合同》（限价商品住房），该合同确定：房屋预测建筑面积89．17平方米，购房总价款557580元，该款在T号房屋拆迁补偿款中支付。该商品房预售合同签订同时，三号房屋交付周某芳使用。
2010年11月3日，吴某就购买位于北京市丰台区一号定向安置房屋（下称一号房屋），与出卖方北京M公司签订了《北京市商品房预售合同》（限价商品住房），该合同确定：房屋预测建筑面积89．17平方米，购房总价款人民币545096元，该款在T号房屋拆迁补偿款中支付。该商品房预售合同签订同时，一号房屋交付吴某使用。该房屋所有权登记在吴某名下。为此，一号房屋系被继承人吴某遗产。
2013年11月2日，周某文就购买定向安置房，即位于北京市丰台区四号（下称四号房屋），与出卖方北京W公司签订了《定向安置房认购协议》，该协议确定：房屋（设计）建筑面积80．73平方米，购房总价款（设计）人民币557037元。2014年12月29日，周某文根据四号房屋出售方下发的《安置房入住清单》，通过周某达办理转账汇入四号房屋出售方银行账户计人民币16196元，向四号房屋出售人北京W公司现金支付产权代办费600元、工本费80元、印花税5元。
后补交购房款计人民币2201元，据此，四号房屋总购房款计人民币576119元。2017年3月24日，四号房屋出售人开出N039606758北京增值税普通发票。鉴于拆迁人向吴某支付全部拆迁款计人民币3119965元均存入银行开户名吴某名下，该总拆迁款除支付了一号房屋、二号房屋、三号房屋的购房款外，余款中1000000元以定期方式存入银行开户名吴某名下；鉴于2013年11月2日四号定向安置房认购协议签订后，吴某名下银行活期存款不足以支付四号房屋购房款。为此，周某文向其母亲郭某借款300000元，于2013年10月29日通过银行向吴某银行账户转账汇入300000元用于垫付四号房屋购房款；
又鉴于吴某名下1000000元定期存款未到期，2013年，周某达垫付四号房屋购房款110000元和周某芳垫付四号房屋购房款60000元。为此，四号房屋总购房款576119元，其中：周某文垫付319082元，周某达垫付110000元，周某芳垫付60000元，在吴某银行活期账户的拆迁款中支付87037元。
2015年6月2日，北京市丰台区人民法院对周某芳诉周某达、周某文继承分割吴某遗产（含一号房屋和吴某名下银行存款1000000元）纠纷一案立案。案件审理中，经法院查证：吴某名下账户显示吴某名下银行存款共计人民币1072400元。该款扣除应付周某达、周某芳、周某文三人垫付四号房屋购房款共计人民币489082元，余款计人民币583318元再扣除拆迁单位另行支付给周某文周转金118800元余额计人民币464518元为吴某遗产。上述案件审理中，周某芳拒绝要房。考虑一号房屋系限价商品住宅，不能上市交易，即便能上市交易，还需依据政策缴纳一笔不菲的土地出让金。周某芳提议由亲戚庭外调解。
为此，经亲戚协调，周某芳、周某达、周某文于2016年3月底口头达成《吴某遗产继承分割协议》，该口头协议三人约定：1．周某达放弃继承一号房屋份额，其继承分割一号房屋份额由周某文继承；2．一号房屋归周某文所有，周某文应继承分割吴某银行存款份额以及应得到垫付购房款319082元和应从吴某银行存款中应支付给周某文的周转金118800元全部用于支付周某芳房屋折价款和其应继承的银行存款金额；3．周某芳继承分割吴某遗留的一号房屋折价款和继承分割吴某银行存款金额（含其垫付购房款60000元）共计人民币760000元；4．周某达从吴某名下银行存款1072400元中，向周某芳支付该口头协议约定补偿款760000元，余款312400元（含周某达垫付款110000元）归周某达所有；5．周某芳收到760000元后，待一号房屋满5年期限后，应和周某达一同积极配合周某文办理一号房屋产权人变更登记为周某文等相关继承、过户手续。
2017年1月9日，周某达通过银行转账向周某芳支付人民币760000元，至此，吴某全部遗产已实际继承分割，周某芳、周某达、周某文于2016年3月底口头达成《吴某遗产继承分割协议》已实际履行。为此，周某芳诉周某达、周某文继承纠纷一案，由周某芳于2016年4月12日向北京市丰台区人民法院提交了“继承纠纷一案，双方自行解决，故申请撤诉”书面撤诉申请，2016年4月12日，北京市丰台区人民法院作出裁定书，裁定准予原告周某芳撤诉。一号房屋自被继承人吴某去世后至现在，已实际由周某文居住使用，房屋所有权证早交由周某文。但周某芳不讲诚信，拒绝协助周某文办理吴某遗产继承、一号房屋产权人变更登记为周某文相关手续，致使周某文合法权益未得到合法有效保障。
综上，周某芳、周某达、周某文口头达成的上述《吴某遗产继承分割协议》不违反法律规定，且已实际履行，周某芳违反诚信原则，拒绝协助周某文办理吴某遗产继承、产权过户登记手续，侵害了周某文合法权益。为保障周某文的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求依法确认周某芳、周某达、周某文就继承分割被继承人吴某遗留的一号房屋和吴某名下银行存款达成的口头协议合法有效，判决登记在被继承人吴某名下的一号房屋归周某文所有，案件受理费由周某文承担。
被告辩称
被告周某达辩称：我同意原告的诉讼请求。
被告周某芳辩称：我不同意原告的诉讼请求。我母亲去世前与周某达一起生活，但我一直管我母亲，付出了很多。周某文的父亲去世了，就剩我和周某达、周某文。我确实在表姑协调下与周某达达成过口头协议，协议的内容属实，但这么多年过去了，我不想按照当时的口头协议履行了，当时房子还没上市，现在房子升值了，应该重新进行分割，我要求分割其中属于我的份额，原告需要再给我100万元。
法院查明
周某康与吴某系夫妻关系，育有二子周某达、周某立，一女周某芳。周某康于2002年死亡，吴某于2013年死亡。周某立于2002年因死亡注销户口，周某文系周某立之子。
2010年11月3日，吴某购买一号房屋，该房屋所有权于2011年9月28日登记在吴某名下，房屋性质为限价商品住房，建筑面积为89．17平方米。一号房屋现由周某文居住使用，房屋所有权证书原件在周某文处保管。
周某芳曾于2015年6月2日将周某达、周某文以继承纠纷诉至本院，要求继承吴某名下一号房屋和银行账户存款余额。后周某芳于2016年4月12日以“双方自行解决”为由向本院申请撤诉，本院于同日裁定准予周某芳撤诉。
周某文在本案中主张，前案诉讼过程中，经周某芳和周某达的表姑杨某协调，周某芳、周某达、周某文三人于2016年3月底口头达成关于吴某遗产继承的分割协议，该口头协议约定：1．周某达放弃继承一号房屋份额，其继承分割一号房屋份额由周某文继承；2．一号房屋归周某文所有，周某文应继承分割吴某银行存款份额以及应得到垫付购房款319082元和应从吴某银行存款中应支付给周某文的周转金118800元全部用于支付周某芳房屋折价款和其应继承的银行存款金额；
3．周某芳继承分割吴某遗留的一号房屋折价款和继承分割吴某银行存款金额（含其垫付购房款60000元）共计人民币760000元；4．周某达从吴某名下银行存款1072400元中，向周某芳支付该口头协议约定补偿款760000元，余款312400元（含周某达垫付款110000元）归周某达所有；5．周某芳收到760000元后，待一号房屋满5年期限后，应和周某达一同积极配合周某文办理一号房屋产权人变更登记为周某文等相关继承、过户手续。周某达、周某芳均认可上述有关吴某遗产继承分割口头协议的真实性，且周某达已于2017年通过银行转账方式向周某芳支付口头协议约定的折价款760000元。但周某芳认为，虽各方达成过口头合意，但由于上次诉讼至今一号房屋已增值，不应按照上述口头协议的约定履行，应重新分割吴某的遗产。
裁判结果
吴某名下北京市丰台区一号房屋由周某文继承，周某达、周某芳于本判决生效之日起七日内协助周某文办理该房屋的所有权转移登记手续。
房产律师靳双权点评
继承从被继承人死亡时开始。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。吴某死亡后，周某达、周某芳、周某文作为吴某的法定继承人，有权继承吴某的遗产。2016年3月，周某达、周某芳、周某文在亲属的居中协调下，达成了有关吴某遗产继承分割的口头协议，就吴某名下的一号房屋和银行存款余额的继承问题达成了合意，其中一号房屋由周某文继承，周某文通过周某达向周某芳支付折价款760000元，待一号房屋具备上市交易条件后，周某达、周某芳协助周某文办理一号房屋的过户手续。
周某达、周某芳均认可该口头协议约定的内容，且周某芳已于2017年实际取得了760000元的折价补偿款，该口头协议是在各方当事人自愿基础上达成的，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应按照协议约定内容履行，现周某文已履行其约定的支付义务，周某达、周某芳亦应按照协议约定内容履行各自的义务，故周某文主张一号房屋由其继承，周某达、周某芳协助其办理该房屋的所有权转移登记手续的诉讼请求，于法有据，法院对此予以支持。
周某芳辩称由于一号房屋已较口头协议达成时增值，要求重新分割吴某遗产的意见，于法无据，法院对此不予采纳。
