北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告李某华、李某强、李某军向本院提出诉讼请求：1、确认被告田某林与张某权、被告王某仁、王某湖、齐某君签订的房屋及宅基地买卖合同无效。2、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：2018年3月，原告发现得知坐落在北京市房山区一号院由原告所有的房屋西房3间和北房3间和使用的宅基地被被告田某林卖给了张某权、被告王某仁、王某湖、齐某君。被告王某仁与张某权原系夫妻关系，婚后数年离婚，数年后张某权去世。
被告王某仁与张某权离婚后与被告齐某君结婚，现原告的房屋被被告王某湖、齐某君、王某仁占有、使用、受益。被告田某林不是房屋所有权人和宅基地使用权人，无权处分买卖原告所有的房屋和使用的宅基地，被告田某林与张某权、被告王某仁、王某湖、齐某君所签订的房屋买卖合同和宅基地买卖合同不具备主体资格，属无权处分，违反法律禁止性规定的行为。
被告田某林与张某权、被告王某仁、王某湖、齐某君所签订的房屋买卖和宅基地买卖合同，依法应属无效。为了维护原告的合法权益，依照我国合同法等相关法律的规定，请求人民法院依法确认被告田某林与张某权、被告王某湖、齐某君、王某仁签订的房屋买卖合同和宅基地买卖合同无效。
被告辩称
被告田某林辩称，房子不是我卖的，是老人卖的，我母亲她是1992年把房子卖给张某权。这个买卖和我没有关系。
被告王某湖、王某仁辩称，案原告起诉事由已经超过诉讼时效，法院应予驳回起诉。本案原告起诉的宅基地买卖为王某湖母亲及王某仁的前妻张某权于1993年从田某林处合法购买所得，现已过25年，早已超过法律规定的20年最长诉讼时效，从权利被侵害之日起，超过20年的不被保护，请法院驳回原告诉讼请求。
被告齐某君未答辩。
本院查明
田父与田母为夫妻，田某利、田某林为二人收养的子女。田某利与原告李某华为夫妻，李某强、李某军为二人所生子女。张某权与王某仁原系夫妻，二人生育一女王某湖。张某权与王某仁于1990年登记离婚，离婚时，王某湖由张某权抚养。田父与田母在北京市房山区有宅院一处，院内原建有房屋6间（北房、西房各3间）。田某利于1985年3月因车祸死亡，此后不久，李某华即携带2个女儿改嫁他人。田父在1991年左右去世。1992年12月1日，田母与张某权签订《房产买卖契约》，内容为：“今有田母将祖业产房屋六间，其中北房三间（土坯房）、西房三间，将祖业产房屋6间卖给张某权（其中包括院内所有树木），合人民币肆仟元其中交本村占地费壹仟元笔下立清，空口无凭立字为据。”该契约载明的卖方人为田母，买方人为张某权。后张某权去世，王某湖由王某仁抚养。张某权从田母手中购买房屋及宅院，亦由王某湖、王某仁等居住使用。
2017年，诉争的宅院被拆迁，分别由王某湖及王某仁的妻子齐某君同相关单位签订拆迁安置补偿协议。审理中，田某林表示诉争的房屋及宅院是母亲田母所卖并提交了当时的《房产买卖契约》予以证实；原告主张诉争房屋由田某利生前所建，宅院应归原告所有，并表示不认可《房产买卖契约》的真实性，称房产系田某林所卖。
另查明，张某权同田母签订《房产买卖契约》购买本案诉争宅院的房屋时，张某权为本村村民。
裁判结果
驳回原告李某华、李某强、李某军的诉讼请求。
房产律师靳双权认为
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，被告田某林主张诉争房屋宅院系母亲田母出售给张某权，并提供了《房产买卖契约》予以证实，法院亦向契约上载明的部分中证人核实了情况，二人均称诉争房产是田母本人所卖，该契约是真实的。因此，法院确定诉争宅院房屋的买卖双方是田母和张某权，而且张某权购买房产时户口登记在本村，仍为本村村民，故张某权购买田母家的宅基地上房屋并无不当，有权取得本村的宅基地。张某权去世后，该宅院房产移转到王某湖、王某仁、齐某君等人，并不影响田母与张某权房屋买卖行为的效力。
因此，原告主张诉争的宅院房屋为被告田某林出售给张某权，被告王某湖、王某仁、齐某君等人不是本村村民无权取得诉争的宅院及房屋，请求确认双方签订的房屋及宅基地买卖合同无效的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。被告齐某君经传票传唤未到庭参加诉讼，应缺席判决。
