北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
m公司诉称：2007年3月28日，我公司与s公司签订北京市商品房现房买卖合同，约定我公司将北京市朝阳区一号房屋出售给s公司，总价4282240元，于合同签订之日一次性付清。合同签订后，s公司未按照约定时间支付购房款，且将房屋非法出租给第三方经营使用。现我公司起诉，要求解除双方签订的北京市商品房现房买卖合同，s公司将上述房屋腾退并返还给我公司，并向我公司支付违约金85644.8元。
被告辩称
s公司答辩并反诉称：本案诉争的商品房位于朝阳区工程，最早系由m公司开发建设。2002年8月14日，m公司与北京f公司（以下简称f公司）签订合作开发工程项目合作书，约定双方合作建设项目。2003年8月10日，我公司与f公司以及m公司签订项目合作开发合同书，约定f公司以及m公司将项目转让给我公司开发建设，我公司支付给m公司补偿款22128.4万元，由我公司以m公司名义成立项目部，负责项目的规划、建设、销售等工作，我公司依法拥有项目的所有权及所有销售收入，并承担项目开发建设的所需资金。
合同签订后。m公司已经通过f公司转款及分取房屋销售款的形式，从我公司足额取得22128.4万元补偿款，甚至至今还拖欠我公司600余万元房屋销售款。上述事实，有已生效的民事判决书为证。我公司认为，根据双方约定，我公司系本案诉争的北京市朝阳区一号房屋房屋的实际权利人；只是由于我公司以m公司名义开发涉案项目，才导致房屋的名义权利人为m公司；我公司与m公司之间签订北京市商品房现房买卖合同的目的，仅是办理相关房屋的权属转移登记；m公司不仅无权依据该合同要求我公司支付房款，还应当立即按照约定办理房屋权属转移登记。现我公司提出反诉，要求m公司办理北京市朝阳区一号房屋房屋的权属转移登记手续。
m公司针对反诉辩称：s公司的反诉请求缺乏事实和法律依据。北京市朝阳区一号房屋房屋的所有权归我公司所有，且s公司没有证据证明其已经履行付款义务。我公司的诉讼请求符合法律规定，双方签订的北京市商品房现房买卖合同应当解除。s公司提出反诉请求的依据和理由属于其他法律关系，与本案无关。
本院查明
2003年8月10日，f公司与s公司、m公司签订项目合作开发合同书，约定m公司、f公司将项目转让给s公司开发建设，由s公司以m公司名义成立项目部，全权负责项目的规划、建设、销售等工作，s公司依法拥有项目的所有权及所有销售收入，并承担项目开发建设的所需资金；f公司向s公司提供开发用地；s公司支付补偿款22128.4万元。
上述合同签订后，m公司成立了第一项目部，s公司以m公司第一项目部名义组织项目的开发建设及销售，以m公司名义陆续办理了该项目国有土使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及销售许可证等相关手续，以m公司名义与房屋买受人签订商品房买卖合同。
s公司曾以m公司、f公司为被告向法院提起合资、合作开发房地产合同纠纷诉讼，北京市高级人民法院对该案作出终审生效民事判决，该判决认定m公司已通过f公司转款及分取涉案项目房屋销售款的形式从s公司足额取得了前述项目合作开发合同书约定的22128.4万元补偿款。
2007年3月28日，m公司作为出卖人，s公司作为买受人，双方签订北京市商品房现房买卖合同，约定出卖人向买受人出售北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）；总价款为4282240元；买受人应在前述合同之日交纳购房款4282240元；买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；
出卖人应当在2007年3月30日前向买受人交付该商品房；买受人同意委托开发商推荐的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元；如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起600日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行住房同期贷款利率付给利息；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。
s公司称一号房屋现由其使用并管理；并称双方签订前述北京市商品房现房买卖合同的目的仅为办理一号房屋过户手续，其实际无需向m公司支付购房款。m公司称其曾多次要求s公司支付购房款，并曾于2007年年底通知s公司解除合同；s公司对m公司陈述的上述事实不予认可；m公司亦未就此举证。
裁判结果
一、驳回原告（反诉被告）m公司的全部诉讼请求。
二、原告（反诉被告）m公司于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）s公司办理将北京市朝阳区一号房屋房屋所有权转移登记至被告（反诉原告）s公司名下的过户手续。
房产律师靳双权点评
依据f公司与s公司、m公司签订的项目合作开发合同书，s公司对项目进行开发建设并享有所有权，而其对待给付义务为支付补偿款22128.4万元。又依据民事判决，s公司已经实际履行支付补偿款22128.4万元的合同义务，故其有权支配项目范围内的标的物；即使上述项目内的标的物因行政审批或备案等原因暂登记在m公司名下，s公司亦有权要求m公司配合办理转移登记手续。
审理中，m公司确认一号房屋所在的北京市朝阳区项目区范围内，故法院对s公司关于双方签订前述北京市商品房现房买卖合同的目的仅为办理一号房屋过户手续的陈述予以采信，且认定m公司在该合同项下并不实际享有要求s公司支付购房款的债权，但却实际负有配合s公司办理一号房屋所有权转移登记手续的债务。因此，对于m公司提出的解除合同、腾退并返还房屋以及支付违约金的诉讼请求，法院均不支持；而对于s公司提出的协助办理一号房屋权属转移登记手续的反诉请求，法院予以支持。
