北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
M房产公司向本院提出诉讼请求：1.请法院判令M房产公司与张某杨于2013年4月29日签订的《北京市商品房现房买卖合同》于起诉之日2018年9月10日解除；2.请求法院判令张某杨配合M房产公司办理北京市朝阳区一号房屋买卖合同的网签解除手续；3.请求法院判令M房产公司返还张某杨剩余购房款2418905.7元，张某杨已支付购房款共计5426395元，扣除M房产公司代为垫付的贷款本息2947886.3元、诉讼费32314元、执行费27289元及上述款项的利息298012.95元，4.请求法院判令由张某强腾空并返还给M房产公司北京市朝阳区工体北路一号房屋。
事实和理由：2013年4月29日，我公司与张某杨签订《北京市商品房现房买卖合同》，由张某杨向M房产公司购买北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋），购房总款为人民币5426395元，张某杨支付首付款2716395元，以按揭贷款形式支付剩余房款。为此，2013年5月15日，张某杨与银行（以下简称建行北京分行）签订《借款合同》，由张某杨向建行北京分行申请个人住房贷款人民币271万元，由M房产公司为张某杨承担阶段性保证责任即在张某杨取得上述房屋产权证之前，由M房产公司提供连带责任保证。
此后，M房产公司收取张某杨支付的上述购房首付款及建行北京分行发放的上述贷款，并向张某杨交付上述房屋。因张某杨自2015年2月16日开始逾期偿还上述贷款，且上述房屋因张某杨涉嫌刑事犯罪原因尚未过户给张某杨，故建行北京分行将张某杨诉至北京市东城区人民法院。法院民事判决书判决，解除上述借款合同，并由张某杨向建设银行北京分行偿还借款本息、M房产公司承担连带保证责任。后该案件生效进入到执行程序，M房产公司得知上述房屋由第三人实际控制并已对外出租。2018年8月24日，M房产公司在上述执行案件中履行了保证责任，向建行北京分行支付了上述借款合同的贷款本息2947886.3元，并负担了诉讼费32314元以及执行费27289元，该执行案件结案。
M房产公司认为，根据张某杨签订的《北京市商品房现房买卖合同》中《附件五》第二条第4、5款的约定，在M房产公司履行完毕上述保证责任后，即有权解除《北京市商品房现房买卖合同》，在退还给张某杨的购房款中先行扣除M房产公司为张某杨代为偿还的各项款项后再将余款退还给张某杨。《北京市商品房现房买卖合同》解除后，张某杨、张某强理应向M房产公司返还上述房屋。据此，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，请法院支持M房产公司的诉讼请求，以维护M房产公司的合法权益。
被告辩称
张某杨辩称：一号房屋的实际出资人系张某强，我和张某强是朋友关系，张某强对北京不熟悉，我在朝阳比较熟，所以张某强委托我购房，而且双方打算合作项目，用一号房屋作为项目办公用房，合作项目以我这边为主，故以我的名义购买，针对本案，我都认可张某强的意见。不认可M房产公司主张的退款金额，我已经支付给银行和M房产公司大约300万元购房款。
张某强述称：不同意M房产公司的诉讼请求，一号房屋是我借张某杨名义购买，实际所有权人是我，涉案房屋购房款由张某杨代付，实际出资人是我。
本院查明
2013年4月29日，M房产公司（出卖人）与张某杨（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定张某杨购买由M房产公司出售的一号房屋，房屋及其所分摊的土地使用权均已设定抵押，抵押权人为U公司，抵押登记日期为2012年9月20日。房屋总价款为5426395元，张某杨以商业贷款方式支付房款，首期支付购房总价款的50.05%。关于诉争房屋的交付，双方约定M房产公司应该在待银行贷款到出卖人账户后的30日内办理入住手续。M房产公司应自商品房交付之日起730日内办理房屋所有权证书。
2013年4月29日，双方就诉争房屋的《北京市商品房现房买卖合同》办理网签。M房产公司为张某杨开具购房款发票，金额共计5426395元。
2013年5月30日，M房产公司向张某杨交付一号房屋。一号房屋目前由张某强占有使用。
2013年5月15日，建行北京分行与张某杨、M房产公司签订借款合同，约定张某杨向建行北京分行申请个人住房贷款，贷款金额为271万元，贷款期限自2013年5月16日起至2023年5月16日，M房产公司承担阶段性连带责任保证。张某杨自2015年2月16日开始逾期，逾期后未还本息，且未将所购房屋抵押至建行北京分行名下，M房产公司亦未代偿。后，建行北京分行将张某杨、M房产公司诉至北京市东城区人民法院，北京市东城区人民法院于2015年12月28日作出民事判决书，判决：一、解除建行北京分行与张某杨、M房产公司签订的借款合同；二、张某杨偿还建行北京分行借款本金2384147.86元；三、张某杨向建行北京分行支付借款2384147.86元的利息、罚息，四、M房产公司对张某杨的上述债务承担连带清偿责任；（二至四项均于判决生效后十日内执行）五、M房产公司承担保证责任后，有权向张某杨追偿。经建行北京分行申请强制执行，M房产公司履行民事判决书中确定的履行义务，支付贷款本息、诉讼费、保全费等共计3007489.3元。建行北京分行出具《个人贷款结清证明》，内容为张某杨的个人贷款271万元于2018年8月24日结清。
张某杨主张其因被采取强制措施而未及时付款。
2020年10月16日，张某杨收到本案起诉书。M公司主张本案诉讼之前未向张某杨发送过合同解除通知。
对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：
（一）关于借名买房
张某强提交证据一、2013年3月6日，张某强（甲方）与张某杨（乙方）签订的《借名购房协议》；证据二、收据证明及张某文身份证复印件；证据三、（民事裁定书，用以证明一号房屋系张某强借张某杨名义购买。
其中，证据一显示：一、双方确认，甲方委托乙方以乙方的名义购买一号房屋，乙方自愿以自身的名义为甲方购买该房屋，该房屋付款方式为首付50.05%，该房面积49.29平方米。二、根据双方约定，购房首付款申请银行按揭贷款以及所有购房所发生的款项均有甲方承担，相关手续均由乙方负责办理……三、双方确认，该房屋的购买主体为甲方，购房款全由甲方实际支付，该房屋产权归甲方所有，甲方有权对该房屋进行占有、使用、处分等。四、乙方仅为该房屋名义上的购房人，未经甲方同意，乙方不得擅自将该房屋出租、转让、抵押等任何方式进行处分……
证据二显示：张某杨收取张某强一号房屋购房款280万元及一号房屋月供款16万元；张某文张某杨收取张某强一号房屋代名购买费20万元；
证据三显示：张某强曾以张某杨为被告提起所有权确认纠纷，要求确认一号房屋归其所有，并将房屋所有权变更至张某强名下，法院经审查认为，张某强主张与张某杨存在借名买房合同关系，现以所有权确认纠纷案由起诉，经释明，仍坚持其主张案由及诉讼请求，属法律关系选择不当，故裁定驳回张某强的起诉。
M房产公司不认可证据一、证据二的真实性、合法性和关联性，称张某杨购房时未告知借名购房的情况；认可证据三的真实性、合法性，不认可关联性，认为一号房屋登记在M房产公司名下，法院予以驳回，裁判正确。
另查，2017年6月13日，本院作出刑事判决书，判决：一、张某杨犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑八年，罚金人民币40万元；二、张某杨退赔投资人损失（退赔清单另附）；三、在案查封、冻结、扣押之款物依法予以处理（详见涉案财产清单）。涉案财产清单：一、下列财产用于执行本判决第二项……11.一号房屋之变价款……
一号房屋登记在M房产公司名下，抵押情况：抵押权人：U公司；被担保主债权数额：300000万元。
裁判结果
一、确认原告北京M公司开发有限公司与被告张某杨于二〇一三年四月二十九日签署的《北京市商品房现房买卖合同》于二〇二〇年十月十六日解除；
二、被告张某杨于本判决生效之日起七日内配合原告北京M公司开发有限公司办理完毕《北京市商品房现房买卖合同》的网签注销手续；
三、原告北京M公司开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还被告张某杨购房款5426395元；
四、被告张某杨于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京M公司开发有限公司代为偿还的本金和利息2947886.3元、诉讼费32314元、执行费27289元及相应利息298012.95元；
五、第三人张某强于本判决生效之日起十五日内将北京市朝阳区工体北路一号房屋腾退并返还给原告北京M公司开发有限公司；
六、驳回原告北京M公司开发有限公司的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点为M房产公司是否有权要求解除合同并要求张某杨承担违约责任。
首先，M房产公司与张某杨签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应该按照约定全面履行合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
M房产公司与张某杨签订的《北京市商品房现房买卖合同》约定“如买受人连续3个月或累计6个月买受人未还银行按揭款或由于其他违约行为被银行提前收回贷款且由出卖人代为偿还的，出卖人有权解除合同”，
现张某杨逾期未还银行按揭款，建行北京分行提前收回贷款且M房产公司代为偿还，张某杨的违约行为已经达到合同解除条件，故M房产公司有权要求解除与张某杨签订的《北京市商品房现房买卖合同》并要求张某杨配合办理网签合同的注销手续。
其次，物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”现张某强虽主张为一号房屋的实际所有权人，但并未提供充分证据予以证明，而其与张某杨所签《借名购房协议》系张某强与张某杨之间的合同行为，仅对约定的双方产生约束力，不具有物权效力，张某强并不能据此直接享有一号房屋的所有权，仅享有对张某杨的债权请求权。故张某强以其为一号房屋实际所有权人为由拒绝腾退并返还房屋的抗辩主张无相应依据。
再次，预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或备案等预登记手续，被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施。预查封区别于正式查封，预查封针对的是被执行人尚不享有物权的土地、房屋等不动产。
本案中，一号房屋因张某杨原因所涉预查封保全的仅是张某杨基于商品房买卖合同对M房产公司享有的不确定的合同权利，张某杨享有的是在合同约定条件成就时可要求M房产公司办理房屋过户登记的债权请求权。依据法律规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的债权消灭现如前所述，因张某杨违约，M房产公司有权解除双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》，因此，张某杨基于《北京市商品房现房买卖合同》对M房产公司所享有的债权因合同被解除而消灭。
而一号房屋虽登记在M房产公司名下，但M房产公司并非被保全人，在法律没有明确规定的情况下，预查封的效力不能及于M房产公司对该房屋享有的权益，限制M房产公司行使合同解除权，当事人的合同解除权不应因交易标的被预查封而被剥夺。合同解除后，M房产公司应向张某杨退还已付购房款，此时，预查封对象转变为M房产公司应向张某杨退还的购房款，其他债权人可申请执行该款项。故因张某杨原因对一号房屋所设预查封不应阻碍M房产公司依法行使其合同解除权。
综上，对M房产公司要求解除与张某杨签订的《北京市商品房现房买卖合同》并要求张某杨配合办理网签合同的注销手续的诉讼请求，法院予以支持。关于合同解除时间，法院确定为本案起诉书送达被告张某杨之日，即2020年10月16日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，M房产公司应返还张某杨已付购房款5426395元。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，《北京市商品房现房买卖合同》因张某杨违约行为导致解除，M房产公司垫付建行北京分行的本息、诉讼费、执行费及垫付款相应利息系其实际损失，故法院对M房产公司该项诉讼请求予以支持。
