北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
王某瑞向本院提出诉讼请求：1、张某强、张某丽给付已经缴纳的各项费用14292.8元;2、张某强、张某丽赔偿装修损失78000元;3、张某强、张某丽赔偿房屋增值损失2100000元；4、张某强、张某丽赔偿购房款利息153677元；5、本案诉讼费用由张某强、张某丽承担。
事实与理由：张某强与张某丽原系夫妻关系。2012年5月15日，张某丽与北京W公司（以下简称W公司）签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，约定张某丽购买位于丰台区案涉房屋，预测面积49.37平方米，购房款394960元。同日张某丽与我签订《换房协议》，约定，王某瑞给付张某丽押金50000元，由王某瑞先使用张某丽的限价房……，如王某瑞需永久居住张某丽的限价房，待政策允许后，张某丽需无条件协同王某瑞办理过户手续，如不办理过户手续，此房屋产权和使用权无条件归王某瑞所有，且王某瑞将享有此房的永久居住权和使用权，张某丽不能以任何理由将此房擅自收回。
《换房协议》签订后，我按照约定给付张某丽押金50000元，支付购房款394960元，缴纳契税3940.80元，支付专项维修资金9852元，产权代办费500元。之后，我对房屋进行了装修，一直使用至今。但张某强于2018年7月起诉至法院，以当时不知情我与张某丽私下签订《换房协议》为由，要求确认合同无效。该案件经民事判决，判决：1、张某丽与王某瑞于2012年5月15日签订的《换房协议》无效;2、王某瑞于本判决生效之日起九十日内将案涉房屋返还张某强;3、张某强于本判决生效之日起六十日内返还王某瑞购房款394960元;4、张某丽于本判决生效之日起六十日内返还王某瑞押金50000元。二被告均知情我与张某丽签订的《换房协议》，张某强明知我支付了全部购房款，办理入住交纳各项费用，并一直使用房屋至今。现因房屋涨价，二被告违反了诚实信用原则，其违约行为给我造成了巨大的经济损失，要求张某强、张某丽承担连带责任。
被告辩称
张某丽辩称，如果王某瑞确实交纳了房屋契税3940.80元，专项维修金9852元，产权代办费500元，我愿意在合理范围内支付。王某瑞一直使用该房屋，现无法确认装修价值且该装修已无价值存在，因为当初王某瑞只是换房暂住，对于装修一事，全属王某瑞自愿行为，我不存在违约情形，不同意支付装修损失。双方只系换房使用房屋，房屋只是先行借给王某瑞使用，待王某瑞的指标房下来之后，双方还要换回，并非房屋买卖合同关系，而且王某瑞所主张的是预期信赖利益损失，所以，双方签署的协议并非对双方未来信赖利益作出预判，双方均没有过错，王某瑞主张的房屋增值损失根本不存在，且我也不同意赔偿。虽购房款是王某瑞交纳，但该房屋是由王某瑞使用，王某瑞的房款利息远远低于占房使用费，王某瑞主张利息损失，无理由支撑。
本案适用案由错误，双方换房协议约定的行为并非房屋买卖合同关系，双方并没有对价和双方约定履行的义务，不成立房屋买卖合同纠纷，本案应适用缔约过失责任纠纷，如果王某瑞坚持使用房屋买卖合同纠纷，法院应直接裁定驳回，故诉讼费应全部由王某瑞承担，本案张某强不应是被告，应系第三人。
张某强辩称，如果王某瑞能提供实际支付契税3940.80元，专项维修基金9852元，产权代办费500元的相关票据，我没有异议同意给付，同时房屋自交付时起就由王某瑞使用居住，相关的装修利益也是由王某瑞实际享有，该笔损失不应由我承担，关于房屋增值损失部分，王某瑞没有主张房屋增值损失的事实依据和法律依据，因为王某瑞主张房屋增值损失情况必须存在真实、有效的房屋买卖合同，王某瑞与张某丽签订的换房合同是无效的，协议确认无效之后应承担缔约过失责任，责任包括实际损失和预期利益损失，实际损失就是已支付的购房款的返还，限价房与身份有关，并不存在预期利益丧失的情况，王某瑞要求增值损失没有事实和法律依据，案涉房屋交付之后就由王某瑞来实际居住，享有了房屋居住使用相关权益，而且并不存在利息损失。
王某瑞是为了规避限购政策签订了换房协议，全部的过错责任应由其自行承担，王某瑞应该对利息承担全部责任，无权要求张某强承担利息，张某强并不是换房协议当事人，是权益被侵害人，不需要承担任何赔偿责任。
现提起反诉请求：1、王某瑞支付房屋占用使用费428560元（按照4870元/月的标准计算，自2012年5月15日至2019年9月13日）；2、王某瑞支付2018年1月1日至2019年9月13日物业管理费3014元、2018年至2019年采暖季暖气费1477.8元；3、本案诉讼费由王某瑞承担。
王某瑞对反诉辩称，根据张某强作为原告的起诉状事实理由部分可知，张某强自己陈述2012年11月限价房终于可以购买了，称11月回老家不知情，但2012年10月17日王某瑞已经对案涉房屋办理了入住，因此张某强是知晓换房协议及我实际支付购房款的事实的，所谓的换房协议实际上是借名买房，在签订换房协议的时候，王某瑞是具备购房资格的，只是后来由于政策发生变化，王某瑞才不具备购房资格，正是因为换房协议实际是借名买房，张某强在2018年案涉房屋可以上市转为正式商品房，才会起诉要求确认无效，张某强违反了诚实信用原则，所以张某强应承担全部的过错，所以其主张我支付房屋占有使用费，无事实理由，应全部驳回，我确实未交纳2018年1月1日到2019年9月13日物业管理费和期间的供暖费，但是物业公司因为张某强的原因没有收，认可案涉房屋物业费（包括垃圾清运费）1507.8元/年、供暖费1477.8元/年，如果张某强有证据证明已经交纳了这笔费用，我同意给付。
本院查明
2012年5月15日，张某丽（买受人）与W公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，约定张某丽购买位于丰台区案涉房屋，预测建筑面积49.37平方米，购房款为394960元；买受人购买该限价商品住房不满5年的，不得转让，因特殊原因需要转让的，由买受人向其户口所在区（县）住房保障管理部门申请申购，由政府按照原价回购；买受人购买该限价商品住房满5年的，转让该限价商品房时，买受人按照届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。同日，王某瑞以周某华的银行卡向W公司支付购房款394960元，
2012年5月15日，张某丽与王某瑞签订《换房协议》，约定：张某丽和其表妹王某瑞均申请了限价房指标，现张某丽的限价房已落实到位，而王某瑞的申请指标尚在等待之中，由于王某瑞马上临产，急需住房，经双方协商：1、王某瑞给张某丽押金5万元，由王某瑞先使用张某丽的限价房；2、如果今后王某瑞的限价房落实了，张某丽将押金5万元返还王某瑞；3、王某瑞的限价房落实后，如愿意调换回来，再调换；如不调换，共同办理过户手续；4、如王某瑞的限价房因种种原因无法落实，张某丽自愿不再收回自己的限价房，同时押金5万元也不退还；5、如王某瑞需永久居住张某丽的限价房，待政策允许后，张某丽需无条件协同王某瑞办理过户手续。如不办理过户手续，此房屋产权证将无条件归王某瑞所有，且王某瑞将享有此房的永久居住权和使用权，张某丽不能以任何理由将此房擅自收回；6、限价房全款共计394960元，已由王某瑞一次性全款付清。
2012年10月17日，W公司交付房屋时，由张某丽、王某瑞一起办理入住手续，当日，王某瑞接收案涉房屋（毛坯状态）后进行了装修并居住使用。王某瑞直接支付案涉房屋契税3940.8元、专项维修基金9852元及产权代办费500元。2012年10月9日，案涉房屋取得完税证明。2014年3月26日，张某丽、张某强取得案涉房屋所有权证书，登记地址为北京市丰台区一号房屋，房屋性质：限价商品住房，二人共同共有。
庭审中，王某瑞为证明对案涉房屋支出装修费78000元，提交收据三张予以证明，张某强及张某丽对收据的真实性不予认可，张某强表示房屋交付状态是否系王某瑞装修我不清楚，而且王某瑞腾退的房屋墙体有洞要求王某瑞恢复至W公司交付时的状态，张某丽表示王某瑞应自行承担装修损失。
另查，张某强与张某丽于2008年7月1日登记结婚，婚后二人以家庭为单位通过北京市限价商品住房初步审核，并通过公示。2014年3月26日，张某强、张某丽签订房屋产权归属约定，载明本人是案涉房屋产权人张某丽，现约定将房屋产权人登记在配偶张某丽、张某强名下。如因以上产权转移引起的纠纷由双方承担一切法律责任。2018年8月3日，张某强与张某丽办理离婚登记手续，双方协议约定案涉房屋归张某强所有，张某强给予张某丽20万元作为房屋补偿，……各人名下的债务由各自负担，案涉房屋于2018年8月7日登记在张某强名下。
2018年10月12日，张某强以确认合同无效纠纷将张某丽、王某瑞诉至本院，要求：1、确认张某丽与王某瑞于2012年5月15日签订的《换房协议》无效；2、王某瑞将案涉房屋腾空并交付给张某强；3、本案诉讼费由张某丽、王某瑞承担。本院于2018年12月27日作民事判决书，判决：一、张某丽与王某瑞于2012年5月15日签订的《换房协议》无效；二、王某瑞于本判决生效之日起九十日内将案涉房屋返还张某强；三、张某强于本判决生效之日起十日内返还王某瑞购房款394960元和押金50000元；四、驳回张某强的其他诉讼请求。王某瑞、张某强不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院于2019年3月29日作出民事判决书，判决：一、维持本院判决第一项、第二项；二、撤销本院判决第三项、第四项；三、张某强于本判决生效之日起六十日内返还王某瑞购房款394960元；四、张某丽于本判决生效之日起六十日内返还王某瑞押金50000元；五、驳回张某强的其他诉讼请求。判决生效后，张某强于2019年5月27日返还王某瑞购房款394960元，因王某瑞未在生效文书指定的期间内腾退案涉房屋，张某强申请强制执行并于2019年9月13日接收案涉房屋钥匙。
案件审理过程中，王某瑞申请对案涉房屋（毛坯状态）在2019年3月29日的市场价格进行评估。总价为1884400元。王某瑞为此支付评估费9217元。
裁判结果
一、本判决生效后十日内，张某强、张某丽连带给付王某瑞房屋契税3940.80元、专项维修基金9852元及产权代办费500元；
二、本判决生效后十日内，张某强、张某丽连带给付王某瑞房屋增值损失及装修损失106万元；
三、本判决生效后十日内，王某瑞给付张某强2018年1月1日至2019年9月12日物业费2563.26元及2018年至2019年采暖季供暖费1477.8元；
四、驳回王某瑞的其他诉讼请求；
五、驳回张某强的其他反诉请求
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明。
本案中，张某丽与王某瑞所签订的换房协议约定，如王某瑞的限价房因种种原因无法落实，张某丽自愿不再收回自己的限价房，王某瑞需永久居住张某丽的限价房，待政策允许后，张某丽需无条件协同王某瑞办理过户手续，根据上述内容及双方后续履行情况可知，换房协议实质系借名购房关系，且业已生效的判决已经确认该协议因损害社会公共利益，依法被确认为无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张某丽与王某瑞明知案涉房屋存在限制转让性规定仍达成换房协议且实际履行多年，双方对此均存在过错，均应承担相应责任。案涉房屋指标系张某强、张某丽婚姻存续期间以家庭单位申请，虽案涉房屋登记所有权人先后因张某强、张某丽签订共有协议、离婚协议发生变化，现登记在张某强名下，但张某强、张某丽在签订共有协议时亦约定如因产权转移引起的纠纷由双方承担一切法律责任且双方之间签订的离婚协议约定不能对抗案外人，故张某强应承担连带责任。
关于案涉房屋增值损失的问题，综合考虑案涉房屋的限价房性质、房屋的升值情况、王某瑞支付购房款、占用使用情况及双方的过错程度，根据诚实信用、公平原则出发，法院酌情确定增值损失为105万元。关于王某瑞已经交纳的房屋契税3940.80元、专项公共维修基金9852元及产权代办费500元，有事实及法律依据，法院予以支持。关于王某瑞主张的装修款，王某瑞接收毛坯状态下的房屋之后进行了装修，案涉房屋装修属于不可拆除的房屋添付，张某强未提交相关证据证明装修已经不复存在，故综合考虑王某瑞实际占有使用案涉房屋达7年多之久，法院结合王某瑞的装修支出及双方过错程度折算应支付的装修残值为10000元。
关于张某强反诉主张物业费及供暖费问题，因王某瑞同意支付其未交纳的自2018年1月至2019年9月12日期间物业费及2018年至2019年采暖季的供暖费1477.8元，对此法院不持异议。
关于张某强反诉主张王某瑞支付自2012年10月17日至2019年9月12日期间的房屋占用使用费及王某瑞主张张某强、张某丽支付自2012年5月15日至2019年5月27日购房款利息问题，2019年3月29日生效的民事判决，判决王某瑞于判决生效之日起90日内将案涉房屋返还张某强，张某强于判决生效之日起60日内返还王某瑞购房款394960元，考虑到王某瑞虽实际支付购房款但王某瑞亦实际占用案涉房屋，故就双方分别主张的生效判决之前（即2019年3月29日（含）前）的相关诉讼请求，法院不予支持。
因生效文书确定了双方履行义务的期限，故张某强及王某瑞就在生效判决履行期限内的房屋占用使用费及购房款利息的主张，无法律依据，法院不予支持；被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。人民法院作出腾房判决后，腾房义务人未在判决指定期间履行腾房义务造成权利人损失，应当通过执行程序解决。就张某强向王某瑞主张的生效判决履行期限届满之后的房屋占用使用费问题，不属于民事主管范围，法院不予处理、张某强可另行主张权利。
