北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告（反诉被告）张某君向本院提出诉讼请求：1.判令依法析产继承位于北京市石景山区一号房屋（以下简称：诉争房屋），其中张某君享有八分之五房屋所有权，房屋归张某君所有，张某君给付被告折价款；2.判令被告承担本案的诉讼费。
事实与理由：1992年12月25日，原告张某君与赵某强结婚。二人均为再婚，婚后无共同子女。赵某强与第一次婚姻的配偶尹某某（已去世）婚内育有三名子女，分别为赵某文、赵某武、赵某杰。张某君与赵某强均为铁路系统职工，1999年单位进行房改，原告与丈夫赵某强购买了西城区二号房屋（以下简称：二号房屋）与诉争房屋两套房屋，交纳房款57525元。单位向张某君与赵某强出售上述两处房屋系执行单位房改政策，使用了原告与赵某强两人的工龄。2002年3月1日与2002年3月7日，单位与赵某强分别签订两套房屋的买卖合同。
2018年，单位在张某君诉赵某文等法定继承一案中向北京市西城区人民法院（以下简称：西城法院）出具了说明，二号房屋和诉争房屋为赵某强购买，需补交超标房款113770元。本案房屋系张某君与赵某强在夫妻关系存续期间购买，该房屋为张某君与赵某强的夫妻共同财产。2014年8月22日，赵某强因病去世。没有留下遗嘱。该房屋应依法析产后，属于赵某强的遗产部分应由赵某强的继承人按法定继承进行分割。被告任某丛并非房屋买卖合同的当事人。综上，原告认为，诉争房屋为原告与丈夫赵某强的夫妻共同财产，在赵某强去世后遗产分割前，诉争房屋应为张某君、赵某文、赵某武、赵某杰共同共有，故诉至法院。
被告辩称
被告（反诉原告）任某丛、被告（反诉被告）赵某文、赵某武，赵某杰答辩称：房屋应归任某丛所有。第一，任某丛当年交了全款；第二，任某丛占有使用至今；第三，装修、物业都是任某丛负担；第四，即使使用了老人工龄，也已经进行了补偿，我方出资对张某君、赵某强二号房屋进行了装修，当时已约定我方借老人工龄购买诉争房屋，二号房屋我方负责装修，诉争房屋归我方所有。
被告（反诉原告）任某丛向本院提出反诉请求：1.赵某强名下位于北京市石景山区一号房屋确认归任某丛所有；2.原告及其他被告配合任某丛办理以上涉案房屋过户登记手续。事实与理由：2000年3月，任某丛岳父赵某强所在单位单位出售房改房。任某丛以赵某强的名义购买诉争房屋，由任某丛支付全款，房屋19年来一直由任某丛占有、使用、支配，该事实由任某丛持有的交纳19年的卫生费及治安费票据及两次由任某丛母亲装修的合同为证。2014年8月22日赵某强突然去世，需要明确产权，并将涉案房屋过户到任某丛名下，赵某强全家人都知道赵某强称“谁买的归谁”，与继承没有关系。虽然赵某强有从单位买房的便利条件，但儿子、女儿及后老伴均表示不购买。
原告（反诉被告）张某君针对被告（反诉原告）任某丛的反诉辩称：第一，我方认为涉案房屋属于赵某强的名义购买，房屋性质为单位福利分房，福利待遇所有职工只能享有一次，房屋性质决定了房屋只能由赵某强的被继承人继承，并非被告所提仅是个指标；第二，在西城法院判决中明确了诉争房屋是以赵某强名义购买，诉争房屋中赵某强和张某君的工龄在成本价购房总房款中占比超过75%；第三，诉争房屋和二号房屋均是以被继承人名义购买，两套房屋总面积超过赵某强应享受待遇面积，2019年张某君和赵某文、赵某武、赵某杰支付了113770元房屋面积超标款；第四，房改购房款为14177元，系赵某强请求赵某杰垫付，之后购房款以房屋租金形式超额返还给赵某杰，交房后房屋一直由赵某杰出租，所以两年内购房款即已还清。综上，房屋所有权登记在赵某强名下，系赵某强、张某君婚姻关系存续期间购买，应为二人夫妻共同财产。赵某强去世后，没有遗嘱，所以我方要求对房屋析产继承。
被告（反诉被告）赵某文、赵某武、赵某杰答辩称：同意任某丛的反诉请求与事实理由，不同意张某君答辩意见。
法院查明
被继承人赵某强有四次婚姻，第一次婚姻配偶为尹某，婚内育有三子女：赵某文、赵某武、赵某杰，后尹某去世；1986年1月再婚，配偶门某，婚内未生育子女，后双方离婚；1989年4月再婚，配偶赵某，婚内未生育子女，后赵某去世；1992年12月再婚，配偶即本案原告，婚内未生育子女。2014年8月22日赵某强死亡，生前未留有遗嘱，其父母均先于其本人死亡。赵某杰与任某丛系夫妻关系。
2002年3月1日，赵某强与单位签订房屋买卖合同购买二号房屋（二号房屋），成本价购房款为43348元，计算房价时折合赵某强工龄42年，张某君工龄38年。2002年4月9日，该房屋所有权登记为赵某强。
2002年3月7日，赵某强与单位签订房屋买卖合同购买诉争房屋（一号房屋），成本价购房款为14177元，计算房价时折合赵某强工龄42年，张某君工龄38年。2002年8月30日，诉争房屋所有权登记为赵某强。
2018年2月2日，房管处出具说明，载明：“经查询，赵某强在我单位购房两套，具体情况如下：两套住房超出本人住房面积标准15平方米，超出控制面积标准27.60平方米，需补交超标房款113770.00元。”
2019年7月10日，原告补交上述房款。关于该笔款项，西城法院对该笔款项依法进行分割，其中张某君负担71106.25元，赵某文、赵某武、赵某杰各负担14221.25元。判决后，张某君提起上诉。北京市第二中级人民法院，驳回上诉，维持原判。现上述判决均已生效。各方已在案件执行阶段将超标款负担履行完毕。
审理中，本院与房管处核实诉争房屋房改情况，该处工作人员答复：1、诉争房屋属于房改购房，使用了相关人员工龄；2、诉争房屋房改购房款的具体缴费金额系当时根据房改计算软件直接算出，涉及房屋具体朝向、楼层、面积等不同因素，现无法计算工龄所对应的购房款数额；3、房屋超标款系根据张某君与赵某强名下所有房屋面积总和数，超过其应享有的住房待遇面积数而计算，现无法区分每个房屋对应超标款的具体金额，房屋超标款属于房屋上市后房屋权利人应补交款项，严格说属于购房款一部分。对此，张某君主张：诉争房屋使用了赵某强与张某君工龄，应享有工龄所对应的房屋所有与继承权利，按继承所有权比例分配超标款。被告方不予认可，并陈述：房屋由任某丛出资购买应归其全部所有，超标款已作为共同债务处理、分割，超标款属于为央产房上市而交纳款项，并非房屋购房款。
另查，任某丛提交诉争房屋卫生费收据、装修协议书、清理装修垃圾协议书、地板订货协议书、购房收据，证明并主张：诉争房屋系由任某丛全款购买，房屋交付后一直由任某丛占有、支配、使用，并由其母亲出资装修，装修买房系供任某丛亲属居住，诉争房屋系任某丛借名买房。张某君陈述：认可诉争房屋自2002年3月交房后由赵某杰、任某丛出资装修并使用至今；但赵某杰、任某丛并非借用赵某强名义购房；购房时，因经济条件差所以让赵某杰垫付钱款。
同时，张某君主张当时双方说过用房屋租金抵扣已交购房款。针对此情况，庭审中张某君第一次陈述：交房后了解到赵某杰将房屋出租，所以在赵某强在世时和赵某杰说用房屋租金形式返还并抵扣购房款，但具体说明租金抵扣房款的时间已无法记清；庭审中张某君第二次陈述：赵某杰、任某丛垫付房款时，双方未说明是否偿还垫付房款，用出租款抵扣房款事宜系2000年约定的。
原审庭审中，四被告之证人童某、王某出庭作证。其中证人童某（系赵某武配偶孔某之同事）陈述：与张某君聊天中，张某君说过赵某强将诉争房屋给任某丛；证人王某（系赵某武配偶之姐）陈述：与赵某强聊天中，赵某强说过诉争房屋为任某丛出资购买，归任某丛所有。原告对证人证言不予认可。
原审中，赵某杰同意基于夫妻关系等因素，如其有诉争房屋相应权利，则相关权利均属于任某丛。
裁判结果
一、位于北京市石景山区一号房屋，由张某君享有百分之三十二所有权份额，由任某丛享有百分之六十八所有权份额；
二、驳回张某君的其他诉讼请求；
三、驳回任某丛的其他反诉请求。
房产律师点评
本案中，双方争议焦点为任某丛支付房改购房款行为的性质、赵某强与张某君工龄对应财产权利的处理、超标款与房屋析产继承处理的问题。对此分析如下：
关于任某丛支付房改购房款行为的性质。第一，原审中法院认定：“第一，根据任某丛一方提供的相应证据、房屋购买的相应单据，以及居住多年的相应票据，可以认定诉争房屋系任某丛全款购买并由任某丛一方出资装修使用至今。第二，除诉争房屋外，赵某强在西城区另有住房。张某君主张因没有钱而由赵某杰、任某丛垫付钱款购买诉争房屋，但同时又称赵某强支付了西城区其他住房的装修款项，该款项数额与诉争房屋购房款基本相等。张某君上述陈述与社会常理及一般社会经验法则不符，而其对此事实无法做出合理解释。法院认定张某君上述主张并无事实及法律依据，法院不予采纳。第三，张某君主张诉争房屋自交房后出租给赵某杰使用，但并未提供证据证实租金给付、租赁合同等事实，故法院认定张某君上述主张并无事实及法律依据，法院不予采纳。综合以上分析，法院依据各方当事人提供的相应证据，依据社会常理及一般经验法则，依据公平原则及诚实信用原则，认定任某丛对于诉争房屋的出资认定为当时任某丛一方与赵某强形成购买房屋的事实合同关系，任某丛为自己或其家人购买诉争房屋，更为符合事实常理。”以上事实，与本案重审查明一致，法院对此亦予以认定。
同时，法院另认为，针对张某君主张当时双方说过用房屋租金抵扣已交购房款问题，第一次陈述：交房后了解到赵某杰将房屋出租，所以在赵某强在世时和赵某杰说用房屋租金形式返还并抵扣购房款；第二次陈述：赵某杰、任某丛垫付房款时，双方未说明是否偿还垫付房款，用出租款抵扣房款事宜系2000年约定的。以上陈述前后矛盾，法院对张某君陈述不予采信。且自购房至双方发生诉讼，已事隔近20年，期间赵某强、张某君均未针对赵某杰、任某丛出资购房、居住使用等提出异议，任某丛所述确更符合事实常理。赵某杰、任某丛已与赵某强、张某君达成出资购房而享有购房款对应之房屋所有权的意思表示一致，赵某强、张某君已同意赵某杰、任某丛基于出资数额而取得对应之所有权份额。因此，法院认定赵某杰、任某丛享有所出14177元的诉争房屋所有权，此部分并非遗产。
赵某强与张某君工龄对应财产权利的处理问题。原审中法院认定：“按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为财产性权益予以确认。诉争房屋系成本价所购公房，购买时折抵了赵某强与张某君的工龄，故诉争房屋包含了张某君与赵某强的工龄所对应的财产价值。任某丛一方提供的证据能够证实与赵某强就其对于诉争房屋的权利达成事实合同关系，但是任某丛一方应当继续举证张某君同意其工龄对应的诉争房屋中的财产性权益与任某丛之间的事实及法律关系。”以上事实，与本案重审查明一致，法院对此亦予以认定。同时，法院进一步明确，在任某丛与赵某强就诉争房屋权利达成事实合同关系、赵某杰、任某丛已出资购房的情况下，赵某强生前应已将自身工龄对应房屋权利部分基于事实合同约定让渡于赵某杰、任某丛，且亦未于生前对赵某杰、任某丛购买、支配房屋提出任何权利主张或异议。因此，赵某强工龄所对应的房屋权利亦应归赵某杰、任某丛享有。另本案中，张某君不认可其自身工龄对应房屋权利让渡于赵某杰、任某丛，而被告方亦未提供证据证明，故张某君应享有此部分房屋权利。
超标款与房屋析产继承处理的问题。根据判决书以及本案查明事实，房屋超标款系诉争房屋成本价房改、取得完全房屋所有权后而交纳，系当事人为房屋满足相关上市交易条件而在赵某强去世后交纳，上述案件已确认房屋超标款属于共同债务，并由继承人予以分担，法院亦予以确认，因此超标款与房屋所有权并无直接关联，不影响诉争房屋权利确认。
综合以上分析，诉争房屋的权利由任某丛和张某君共同享有，其中任某丛享有赵某强工龄对应财产性权益部分及任某丛与赵某强形成事实合同购买的权利部分，张某君享有其个人工龄对应财产性权益部分。法院根据房改政策和工龄使用情况予以确定各自份额。因任某丛享有份额较张某君高，故法院对原告要求其享有八分之五房屋所有权、房屋归张某君所有并给付被告折价款的请求不予支持，对任某丛确认全部所有权归其个人所有并办理过户登记手续的反诉请求亦不予以支持。赵某杰同意房屋相关权利均属于任某丛，系其权利自行处分，法院不持异议。
