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借名买房问题——夫妻共同财产未经对方同意能否私下赠与子女

来源:未知   作者:未知   时间:2021-11-05


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某玲向本院提出诉讼请求:1.请求依法判令被告孙父转移夫妻共同财产售房款829万元给被告孙某军的赠与合同无效;2.请求依法判令二被告返还原告829万元;3.案件受理费由二被告负担。
事实和理由:原告与被告孙父于1976年6月经人介绍相识,于1977年1月21日登记结婚。孙父系再婚,原告系初婚。结婚时孙父带有一子即被告孙某军(1968年3月6日出生)与原告一起生活。北京市西城区一号房屋是原告与孙父婚姻期间取得,是二人的夫妻共同财产。2018年5月,孙父将该房屋出售,取得售房款829万元。
此后,孙父擅自将该款陆续转移至孙某军名下。原告认为,在婚姻关系存续期间夫妻所获财产,应为夫妻共同财产。夫妻双方对共同财产具有平等的处分权利。夫妻一方擅自处分夫妻共同财产的行为,应为无效行为。原告为维护自身的合法权益,现诉至贵院,请依法支持原告的诉讼请求。
 
被告辩称
被告孙父、孙某军辩称,第一、涉案房屋并非赵某玲与孙父的夫妻共同财产,而是孙某军的个人财产。其原因是购置涉案房屋时所使用的全部资金全部来自于孙某军。涉案房屋系孙某军借孙父之名购买,房屋的所有权归属于孙某军。第二、虽然孙父在购买涉案房屋时也曾少量出资,但在孙某军结婚时,孙父就表示将其所有出资一份,全部赠与给孙某军。原告对此事明知,并且认可。第三、房屋一直由孙某军实际占有并使用。房屋购买之后至出卖涉案房屋长达18年之久,卖房也是由于孙某军有换房的需求。并且出卖涉案房屋时,原告与孙父均有签字,这也证明房屋系孙某军所有。因此卖房所得款项也应当全部归孙某军所有,与他人无关。
  • 卖房合同明确载明房屋价款是745万元,装修家具等折价84万元,共计829万元。因涉案房屋装修系全部由孙某军配偶出资,涉案房屋内的全部家具也是由孙某军购买,因此装修家具的折价款84万元归孙某军所有,与原告及孙父无关。第五、原告与孙父的离婚协议书中,已将二人的婚内财产进行分割。该协议当中并未提及涉案房屋及对应的卖房所得价款,也就是说孙某军将涉案房屋出卖给案外人,孙父将卖房所得款项转移给孙某军一事情,原告并无异议。这从侧面证明涉案房屋属于孙某军所有。
  • 夫妻共同财产应是原告与孙父共同共有各占50%的份额。孙父有权处理自己的财产,不受任何人的干涉。第七、即便合同无效成立,恢复合同签订之前的状态。孙某军也应当将涉案款项退给孙父,而不是原告。第八、合同无效是法律对当事人意思表示一致的否定性评价。当事人主张合同无效的须以法定事由为依据。本案中原告以孙父构成无权处分为由主张货币赠予合同无效。并在此基础上要求孙某军依据我国合同法的相关规定返还款项。需指出原告所主张的无权处分之标的系孙父向孙某军给付之款项,而民法范畴下,金钱系特殊种类物,其转移占有发生后,在当事人之间形成债权债务关系,与一般动产之物权变动有本质区别。即使原告自身主张的事实成立,该事实所导致的法律后果也仅为当事人之间的债权债务关系,而与无权处分并无关联。
 
本院查明
赵某玲与孙父于1977年1月21日登记结婚,孙父系再婚。孙某军系孙父与前妻所生育子女。
2001年12月1日,孙父与单位签订合同,孙父以成本价购买了北京市西城区一号房屋(以下简称诉争房屋)。2003年6月20日,孙父取得了诉争房屋的所有权证书。
2018年5月7日,孙某军作为孙父的委托代理人与白某露签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,约定:孙父将诉争房屋出售给白某露,房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计8290000元,其中房屋成交价格为7450000元,家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为840000元。
2019年1月,本院立案受理赵某玲与孙父离婚纠纷一案,双方在诉讼中达成调解,2019年11月13日本院作出民事调解书,协议如下:一、赵某玲与孙父离婚;二、北京市西城区二号房屋赵某玲与孙父共同所有,其中赵某玲占50%的份额,孙父占50%的份额。
审理中,赵某玲主张诉争房屋属于其与孙父的夫妻共同财产,出售所得的售房款也属夫妻共同财产,孙父擅自将售房款8290000元赠与给孙某军,系擅自处分夫妻共同财产的行为,赠与合同应属无效。
孙父、孙某军均认可售房款8290000元给了孙某军。孙父、孙某军主张诉争房屋是孙某军借用孙父之名购买,应属于孙某军个人所有,故售房款也应属于孙某军个人所有,且诉争房屋一直由孙某军居住,装修及家具家电对应的价款840000元也应属于孙某军所有。审理中,孙父、孙某军就其上述主张,未向本院提供证据予以证明。
赵某玲向本院提交了《出售房产协议》一份,内容为:“今有一号房屋一处。此房系夫妻双方共同财产,经双方协商一致同意将其出售,所得房款各分得一半归双方各自所有,双方各自动用房款时对方不得干涉。现订此协议以保证今后不发生任何争执,以此协议作为依据。订此协议,孙父、赵某玲。2018.5.15。”赵某玲主张该协议的内容均系孙父所写。孙父、孙某军对该协议的真实性不予认可。孙某军主张赵某玲知道出售房屋事宜后,开始是同意的,后来又不同意了,孙父就与赵某玲协商,当时写了一个纸条,但具体内容其不清楚。
 
裁判结果
一、确认孙父将应属于赵某玲所有的售房款4145000元赠与给孙某军的赠与合同关系无效。
二、本判决生效之日起十五日内,孙某军将售房款4145000元返还给赵某玲。
三、驳回赵某玲的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
诉争房屋系赵某玲与孙父夫妻关系存续期间购买,虽登记在孙父名下,但应属双方夫妻共同财产。孙父、孙某军主张的借名买房一节,未向法院提供证据予以证明,法院不予采信。
根据赵某玲向法院提交的《出售房产协议》约定,诉争房屋的售房款孙父与赵某玲各自一半,动用时对方不得干涉。虽然孙父、孙某军对《出售房产协议》的真实性不予认可,但考虑到赵某玲作为协议的提交方应当同意该协议的约定,且双方现已离婚的情况,诉争房屋的售房款应当由赵某玲和孙父各占50%份额。孙父将属于自己的售房款赠与给孙某军系有权处分,而将属于赵某玲的售房款即4145000元赠与给孙某军,构成无权处分。
而且,基于双方的家庭关系及孙某军的陈述,孙父、孙某军应当知晓售房款中有赵某玲的份额,但二人未经赵某玲同意擅自赠与,亦应构成恶意串通,且损害了赵某玲的利益,故属于赵某玲所有的4145000元款项的赠与合同关系应属无效。
合同无效后,因该合同取得的财产应当返还,由于该钱款应属于赵某玲所有,故应由孙某军直接返还给赵某玲,赵某玲要求孙父承担共同返还责任,缺乏依据。



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