北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某君、李某玲向本院提出诉讼请求：1、请求确认位于海淀区一号房屋归张某君、李某玲所有，判令将房屋产权人变更为张某君、李某玲。2、诉讼费由王某为负担。事实和理由：张父与张母育有三子一女，分别为张某墨、张某湖、张某安、张某记。张父去世后，张母与王大结婚，二人育有一女王某为。王大与张母结婚前育有二子一女，分别为王某琴、王某久、王某康。张某墨与李某玲系夫妻关系，二人育有一子张某君。张母、张某墨已去世。2010年12月，西城区老房进行拆迁，张某安一家三口户口在拆迁房屋内。因张某安是承租人且为户主，拆迁办给张某安安置房指标及相应的拆迁补偿款。后经家庭成员协商一致，同意将位于海淀区一号房屋安置房由张某墨进行购买，同意该房屋归张某墨所有。张某安遂将该房屋指标分配给张某墨，由张某墨购买，并拿出一部分拆迁补偿款分配给王某为、张某湖、张某记及张母。对此，张某墨、张某湖、张某安、张某记、王某为、张母共同签署了两份《协议书》。因拆迁办要求房屋产权只能登记张某安直系亲属，不能直接写成张某墨，故房屋暂时登记在张母名下，待可以办理过户时，张母再配合过户至张某墨名下。
后张某安、张母配合张某墨办理了购房相关事宜，张某墨支付了购房款后，对房屋进行了装修，并实际使用。张母去世后，其他继承人应配合履行合同义务，但王某为非但不履行《协议书》约定义务，还曾发短信威胁将房屋进行查封，拒绝配合办理过户手续。现张某墨去世，张某君、李某玲作为继承人对房屋享有权利，故诉至贵院，望判如所请。
被告辩称
王某为辩称，一号房屋是根据拆迁政策购买的，属于经济适用房。张母原居住在拆迁房屋。根据拆迁政策和经济适用房政策的规定，张母通过了购房资格审核、签订了购房合同、办理全部购房手续。张某墨不具备购买经济适用房的条件，他借用张母名义购房，违反了经济适用房的规定，应属无效合同。一号房屋应当归张母所有，属于张母的遗产。2015年7月，张母留有遗嘱，遗嘱是真实有效的。张某君、李某玲所述的协议没有经过全体家庭成员签字，也没有分给我款项。现不同意张某君、李某玲的全部诉讼请求。
王某琴辩称，张某君、李某玲提交的协议书均是无效的。在签署协议时，签署人明知张母还有其他子女，而其他子女未参与。现所有证据显示的购房人都是张母，付款证明也体现是张母付款，没有显示张某墨出资。我认为一号房屋属于张母的财产。
张某记辩称，我与张某墨、张某安、王某为、张母签订了协议，我也认可协议的内容，认可一号房屋是张某墨出资购买的，属于张某墨的财产。现同意协助张某君、李某玲办理房屋的过户手续。
张某安辩称，被拆迁房屋上只有张九、张某君和我三个人的户口。拆迁的时候，张母说张某墨的儿子要结婚了，问我可不可以挤出一间房屋，我就去和拆迁办协商，拆迁办提出不能登记在张某墨儿子的名下，只能登记在我的直系亲属名下。于是一号房屋就登记在我母亲张母名下了。我还拿出一部分钱给了张某湖、张某记、王某为和我母亲，也给了张某墨1万元。我母亲怕日后有麻烦，就签署了协议。拆迁时，我是被拆迁人，我认可张某墨出钱购买了一号房屋，他只是借用张母的名字购买的，同意协助张某君、李某玲办理房屋的过户手续。
王某久、王某康、张某湖未作答辩。
本院查明
张父与张母原系夫妻关系，二人育有三子一女，分别为张某墨、张某湖、张某安、张某记。张父于1964年2月去世。张父去世后，张母于1970年与王大结婚，二人育有一女王某为。王大与张母结婚前育有二子一女，分别为王某琴、王某久、王某康。王大于2005年7月29日去世，张母于2015年10月1日去世，张某墨于2018年6月21日去世。王大、张母曾在北京市老房居住过一段时间。
2010年12月18日，北京市土地整理储备中心西城区分中心与张某安就老房正式住房2间（建筑面积25.06平方米）拆迁事宜签订《西城旧城保护和居民住房改善工程一区项目住宅房屋拆迁货币补偿协议》（以下简称《拆迁协议》），该房屋有正式户籍1户3人，分别是户主：张某安，妻：张某君，子：张九；给予拆迁补偿及补助总计1598735.21元。《拆迁协议》标注张母系张某安之母。
2011年1月2日，张某安、张母、张某墨、张某湖、张某记、王某为签署《协议书》（以下简称《协议书1》），内容为：因西城旧城保护和居民住房改善工程，坐落在老房已拆迁，房屋户主为张某安，张母长期在房屋所在地居住。经上述各方共同协商，达成以下协议：房屋拆迁后，张母获得由拆迁办配售的一居室一套，该房源由张某墨全额出资购得，且该出资未占用拆迁补偿款。此房源房屋所有权归张某墨所有。以下各方签字或加印手印后生效。
当日，上述六人还签署《协议书》（以下简称《协议书2》），内容为：因西城旧城保护和居民住房改善工程，坐落在老房已拆迁，房屋承租人、户主为张某安。经各方共同协商达成以下协议：房屋拆迁总款189万元，张某安分别给张母、张某墨各1万元，分别给张某湖、张某记各21万元，给王某为5万元。
王某为、王某琴、张某安、张某记均认可上述《协议书1》及《协议书2》中张母捺印的真实性。
2011年7月19日，张母作为买受人与北京市西城区房屋土地经营管理中心签订《北京市商品房现房买卖合同（经济适用住房）》，购买了一号房屋，房屋总价款为530758元。同年9月5日，张母在北京市国立公证处办理公证委托，委托张某墨办理一号房屋缴纳契税、产权证办理及领取事宜。同年12月17日，张母取得一号房屋的产权证，登记在张母名下，房屋性质为按经济适用住房管理。购房后，一号房屋由张某墨、张某君居住使用。
庭审中，张某君、李某玲主张张某墨与张母系借名买房合同关系，张母去世后，其继承人应协助办理一号房屋的产权过户手续。张某君、李某玲为此提交了刷卡凭单4张，显示张某君、李某玲于2011年5月、7月共向西城区房屋土地经营支付款项541448元，张某君、李某玲据此主张张某墨实际支付了一号房屋购房款、专项维修基金等费用。张某君、李某玲另提交一号房屋房产证原件、购房发票原件、专项维修基金等票据原件，表示张某墨持有上述原件，为一号房屋的实际出资人、购房人。经质证，王某为、王某琴虽认可上述刷卡凭单、票据真实性，但主张从张某君、李某玲账号中转出款项实为张母所有。
经询，王某为、张某记、张某安均认可张某墨与张母存在借名买房合同关系，但王某为主张一号房屋属于经济适用房，张某墨作为借名人，违反了经济适用房的购房政策，张某墨与张母之间的借名买房合同应属无效。王某琴则抗辩《协议书1》及《协议书2》未经全部家庭成员签字，应属无效。王某为另提交《遗嘱》一份，该遗嘱为打印件，主要内容为张母将一号房屋由王某为继承。《遗嘱》下方有见证人：卢某、陈某，打印人：王某为，日期2015年7月14日，申请人处为指纹。张某君、李某玲、张某记、张某安、王某琴对遗嘱真实性均不予认可。
另经询问，王某为表示张母与王大结婚后，王某琴、王某久、王某康均与张母、王大共同生活至1978年。王某琴则表示张母与王大结婚后，自己从未与张母共同生活过，张母、王大从未负担过自己的生活费、学费等，自己亦未赡养张母，表示自己与张母未形成扶养关系。王某为另提交北京市西城区人民法院1983年民事诉讼卷宗一份，显示1983年，张母曾起诉王某琴、王某康、王某久等人赔偿一案，在该案中，张母曾陈述自己与王大结婚后，与王某琴、王某久、王某康与一起生活。
裁判结果
一、王某为、王某琴、王某久、王某康、张某湖、张某记、张某安于本判决生效后7日内协助张某君、李某玲办理北京市海淀区一号房屋产权过户手续，过户至张某君、李某玲名下；
二、驳回张某君、李某玲的其他诉讼请求。
律师点评
依法成立的合同具有法律效力，可以作为确认缔约双方权利义务内容的依据。本案中，张某君、李某玲提交《协议1》内容可知，张母取得配售资格后，同意由张某墨出资购买，并同意房屋归张某墨所有，可证明张母与张某墨达成了由张某墨借用张母名义购房的合意。张某君、李某玲提交的刷卡凭单、购房款发票等亦可证明张某墨实际出资购房，履行了借名买房合同的义务。
王某为、王某琴虽主张自张某君、李某玲账号中转出的款项实为张母所有，但未就此向法院提交相应证据，法院对此不予采信。一号房屋性质为按经济适用住房管理，而非真正意义上的经济适用住房等政策性保障住房，且所购房屋早已超过5年，王某为以违反相关政策、法规规定为由，主张《协议书》1无效的抗辩意见，缺乏事实根据及法律依据，法院不予采信。
张母同意由张某墨借用其名义购房，无需经过全体家庭成员同意，现王某琴以《协议书1》未经全体家庭成员同意为由，主张无效，亦无相应法律依据，法院不予采信。故《协议1》系签署各方真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。张母负有协助张某墨办理一号房屋产权过户手续之义务。王某为提交的遗嘱为王某为自行打印，非见证人代书，王某为作为遗嘱中的继承人不应作为遗嘱的代书人，该遗嘱在形式上不符合法律规定，法院不予认定。且该遗嘱不能否认张母与张某墨之间的借名买房合同关系。
现张母、张某墨已去世，张某墨的继承权利人张某君、李某玲有权要求张母的继承权利人配合办理一号房屋的所有权转移登记手续。遗产继承的第一顺序为配偶、子女、父母，子女包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本案中，张某湖、张某安、张某记、王某为作为张母的婚生子女，为张母的第一顺序继承人。张母与王大结婚时，王某琴、王某久、王某康均未成年，由王某为陈述及张母在1983年诉讼中陈述可知，王某琴、王某久、王某康均与张母共同生活，应认定王某琴、王某久、王某康与张母形成了扶养关系，是张母有扶养关系的继子女。综上，张某湖、张某安、张某记、王某为、王某琴、王某久、王某康为张母第一顺序继承人，均应协助张某君、李某玲办理一号房屋的产权过户手续，法院对张某君、李某玲的该项诉请予以支持。本案为合同纠纷，法院对张某君、李某玲要求确认一号房屋归其所有的诉请不予支持。
