北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某霞向本院提出诉讼请求：1．判令赵某君、周某旭、周某超立即返还北京市昌平区H号院，并予以腾空（房屋价值约15万元）；2．赵某君、周某旭、周某超赔偿损失10万元；3．赵某君、周某旭、周某超承担本案诉讼费。
事实和理由：赵某霞、赵某君系同胞姐妹。2005年赵某君为解决子女就近上学问题，与赵某霞协商暂时住进H号院（物权人是赵某霞），待子女上大学后搬走。现赵某君孩子已经上班，仍拒绝返还。造成赵某霞在外租房,给其造成损失。为维护赵某霞合法权益，故诉至法院。
被告辩称
被告赵某君辩称：依据物规定，返还原物必须是无权占有不动产或动产，权利人可以要求返还原物，本案中我方并非无权占有，而是合理合法占有，且赵某霞也并非适格的权利人，因此不同意返还，也不同意赔偿损失。我自出生至今一直在H号院，虽然后来结婚了，户口也没有离开过这个院。涉案房屋实际是我在2004年4月经过父母的同意，对之前老旧危房，拆除重建。拆除重建期间，我父母均在老房院内居住，我的其他兄弟姐妹从未提出任何异议。2004年秋建完北房4间，2005年春继续施工，2005年秋天增建东西南相连的6间配房，我本身属X村H号院内农民，对应的宅基地本身享有使用权，使用过程中没有受到其他享有共同使用权人的阻挠，得到H号院具有户口的四人的支持，当时是我父母和我、我女儿周某超四人户口在H号院。
同时根据赵某霞提供的证据可以看到赵某霞本人在X村另外有规划的宅基地，所以根据一户一宅的原则，赵某霞应当按照政府规划的宅基地生活居住。此外，H号院房屋建成至今已有15年，现其主张权利，已超过诉讼时效。因此不同意赵某霞的诉讼请求。
被告周某旭、周某超辩称：答辩意见同赵某君。
法院查明
赵父与赵母系夫妻关系，婚后育有三子二女，即赵某贤、赵某坤、赵某湘、赵某霞、赵某君。赵某君与周某旭系夫妻关系，婚后育有一女周某超。赵父、赵母在北京市昌平区X村南有一处宅基地，即H号院（涉案宅院），院内有北房四间（东、西房各两间）。1994年赵某霞经审批取得同村另一处宅基地，门牌号F号。赵某湘婚后（大约1998年）在F号院内居住至今。
1999年1月4日，赵父、赵母、赵某贤、赵某坤、赵某湘、赵某霞签订《分家单》，该分家单主要内容：长子赵某贤分得东头房屋宅院一处、次子赵某坤分得北头房屋宅院一处、三子赵某湘分得房屋宅院一处、二老现在居住的房屋（H号院）归赵某霞。分家单还约定了其他事项。《分家单》签订后，H号院仍由赵父、赵母居住。2004年，赵某君经赵父、赵母及赵某霞同意，将H号院中原房屋拆除，在该院建北房四间、东房二间、西房二间、南房二间。房屋竣工后，赵某君、周某旭、周某超入住H号院，赵父、赵母搬至另处宅院居住至今。2018年，双方因涉案宅院房屋腾退问题产生争议，2019年7月赵某霞诉至本院，诉讼请求同诉称。
另查：2006年3月8日，赵父、赵母、赵某霞、赵某湘在见证人和X村委会的主持下签订《调解协议》，协议约定：一、在X村南，赵父的房屋及宅基地使用权归赵某霞所有。二、在另一处赵某霞的房屋及宅基地使用权归赵某湘所有（赵父和赵某霞宅基地对调）。三、在重新办理宅基地建设使用证时，另一处宅基地的办到赵某湘的名下，村南的办到赵某霞的名下。四、此协议自当事人签字之日起实行。
审理中，本院向赵父、赵母、赵某贤、赵某坤、赵某湘核实，其均对上述《分家单》内容无异议；赵父、赵母、赵某湘均对《调解协议》内容无异议。
再查，赵某霞、赵某湘、赵某君均系北京市昌平区X村农业家庭户，赵某霞、赵某君户籍地址均为X村H号，赵某湘户籍地址为X村F号。周某超系非农业家庭户，户籍地址为X村H号。周某旭系农业家庭户，户籍地址为北京市昌平区E号，并在该村有宅基地一处，即E号。
庭审中，赵某霞陈述其主张的损失10万元是指自2008年3月至今一直在外租房居住，产生的租房损失，估算为10万元，并提交了以下证据：1、2016年1月1日至2017年1月1日期间的《房屋租赁合同》；2、北京市丰台区人民法院判决书（赵某霞与刘某贵的离婚判决）。赵某君、周某旭、周某超质证意见：1、对租赁合同真实性和证明目的不认可；2、对民事判决书真实性认可，证明目的不认可，但该判决可以证明赵某霞与刘某贵无共同财产，说明涉案宅院非赵某霞所有。
庭审中，经本院向赵某君、周某旭、周某超释明，如果本院确认涉案宅院的宅基地使用权人为赵某霞，是否提出反诉，要求赵某霞给予其方对涉案宅院的投资（翻建房屋等）补偿，赵某君、周某旭、周某超均表示不提出反诉，坚持原答辩意见。
裁判结果
一、赵某君、周某旭、周某超于本判决生效后九十日内将北京市昌平区H号宅院及院内房屋腾退给赵某霞；
二、驳回赵某霞的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据《村民建房用地申请审批表》、《村民建房用地批复存根》、法院的询问笔录等证据，可以证明H号院宅基地使用权人系赵父和赵母,且二人系该宅院原房屋的所有权人，F号院宅基地使用权人系赵某霞。
《分家单》和《调解协议》系协议各方当事人的真实意思表示，赵某湘作为本村农民和赵父、赵母的三子，根据我国农村宅基地的分配制度，赵某湘有权获得其父母（赵父、赵母）宅基地使用权，赵父、赵母也有权处分自己的财产；赵某湘与赵某霞系同一集体经济组织成员（均为农业家庭户），其互换宅基地使用权并未违反法律、行政法规的强制性规定及我国宅基地相关政策禁止性的规定；同时，《分家单》和《调解协议》也符合我市农村家庭财产分割的习惯。
此外，赵某君户籍虽为农业家庭户且户籍登记在涉案宅院内，但《分家单》中处分的房产并不涉及赵某君的财产利益，同时，赵某君与周某旭结婚后，二人在另处也有相应的宅院，根据我国宅基地分配政策，赵某君对涉案宅基地（H号宅院）不再享有使用权。综上，《分家单》和《调解协议》应为有效协议，并不侵害赵某君、周某旭和周某超的利益。因此，根据《分家单》和《调解协议》，涉案H号宅基地使用权人应为赵某霞。
根据法律规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。涉案H号宅院中的房屋虽系赵某君、周某旭投资建设，但其投资建设行为是基于权利人赵某霞的同意和方便自住的目的，该建设行为并不产生所有权及使用权的转移，同时，经法院向赵某君、周某旭、周某超释明后，其仍坚持其答辩意见。因此，赵某霞要求赵某君、周某旭和周某超腾退H号院内房屋的证据充分，符合法律规定，法院予以支持。赵某君、周某旭对H号宅院的投资补偿，可另行主张权利。
赵某君、周某旭、周某超辩解赵某霞违反“一户一宅”的法律规定，另处有宅基地的辩解与事实不符，赵某霞仅是用其宅基地与他人宅基地交换，并非有两处宅基地。另，赵某霞在其离婚诉讼中，夫妻双方虽陈述婚姻关系存续期间无共同财产，但不能依此否定上述相关证据，推定赵某霞对涉案宅院不享有使用权。根据法律规定，不动产物权的权利人请求返还财产的，不适用诉讼时效，因此，赵某君、周某旭、周某超就诉讼时效的辩解不能成立，法院不予采纳。
关于赵某霞主张的租金损失。其提交的租赁合同中，承租人非赵某霞，而离婚的民事判决书也不足以证明其在外租房居住，因此，赵某霞主张的租金损失，依据不足，法院不予支持。
