北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某霞向本院提出诉讼请求：1.确认秦某虎赠与北京市大兴区S号（以下简称：S号房屋）给秦某杰的赠与合同无效，房屋产权恢复原状；2.诉讼费用由三被告承担。
事实和理由：我与秦某虎系夫妻关系，我与秦某杰系继母与继子关系，秦某虎与秦某杰系父子关系。我与秦某虎于1987年10月14日登记结婚，婚后用夫妻共同财产购买S号房屋。2001年7月10日取得该房屋产权证，房屋登记在秦某虎名下，实为夫妻共同共有。
2019年3月7日，秦某虎在我不知情的情况下，将房屋赠与给秦某杰，且办理了过户登记。秦某虎的行为实属无权处分。后因秦某杰与孙某涵办理离婚登记，又将S号房屋转移登记至孙某涵名下。综上，三被告的行为严重侵犯了我的合法权益，现依据我国相关法律规定，向法院提起诉讼，请求法院依法判决，望判如所请。
被告辩称
秦某虎辩称，我和周某霞结婚多年，我所做的一切行为均和周某霞充分沟通并取得同意。并且我本人是单位的干部级别，在当年分房过程中对房产取得作出的贡献远大于周某霞，我将房子赠与给儿子的行为可以代表周某霞，并且向孩子也表达的是这是夫妻双方的意愿。就我和周某霞沟通的过程她予以否认，我没有任何证据保留，所以只能陈述。
涉案房产不仅是我作出较大贡献，并且在婚姻过程中，我和周某霞曾经将另一处房产直接赠与给周某霞和她前夫的孩子吴某森，因此，我和周某霞将涉案房产赠与给我儿子秦某杰是家庭的平衡分配，我认为该赠与是有效的，不侵害周某霞的利益。此外，我们认为周某霞诉讼请求中要求将涉案房屋产权恢复至原状不应在本案中一并审理，因为本案的案由系确认合同无效纠纷，属于合同纠纷，不应将有关物权的处理纳入本案进行审理。
秦某杰辩称，涉案房产已经进行了过户，我自始至终都是善意取得的。不仅在我父亲秦某虎那里得到的答复说是夫妻共同决定要将涉案房屋赠与给我，并且我有理由相信房产交易机关对该房的赠与过户会进行充分的审核。即使该赠与行为中秦某虎侵犯了其妻子周某霞的任何权利，也与我无关。我不负责将涉案房屋退回或承担其他的赔偿责任。我认为该房产的登记是无误的，过户是有效的，赠与合同是否成立是周某霞和秦某虎夫妻二人之间的事情，和我无关。
孙某涵辩称，我和秦某杰是协议离婚，出于双方的自愿表示。秦某杰愿意将涉案房产离婚后作为补偿给我，我是善意取得该房产。双方签订离婚协议是自愿的，其中涉及到过往的感情因素，所以这个补偿不过分。该房产是登记在秦某杰名下，至于之前房产的原由我从不知晓，所以对于秦某杰名下的财产我有权利取得。并且对该房屋的查封严重影响了我的权利，之后会追究相关的权利。
我不存在以离婚方式转移财产的目的。我与秦某杰的离婚就是双方感情破裂真实的离婚，而我取得该房产也是根据离婚协议的约定，是秦某杰给予我的自愿补偿，而该财产在法律上没有任何瑕疵，我作为秦某杰的前妻，在得到财产之前可以通过房产部门核实其产权状态，未发现有其他共有人，所以我是涉案房产的善意取得人。
法院查明
周某霞与秦某虎系夫妻关系，二人于1987年10月14日登记结婚。婚姻关系存续期间二人从北京市某单位购买了S号房屋。2001年S号房屋取得房屋所有权证，房屋所有权人登记为秦某虎。
庭审中，双方均认可秦某杰系秦某虎之子，周某霞与秦某杰系继母子关系。2019年3月7日，秦某虎作为赠与人与秦某杰作为受赠人签订一份《赠与合同》，该合同载明：赠与人：秦某虎，受赠人：秦某杰，与受赠人关系：父子。赠与人所赠与的房产为位于：大兴区s号的房产一套现就房屋赠与一事达成如下条款：一、赠与人自愿将坐落在大兴区S号的房屋（无偿赠与给受赠人所有，份额为100%。二、受赠人愿意接受此项赠与。三、本合同自赠与人、受赠人签字后生效。四、本合同一式二份。秦某虎、秦某杰分别在赠与合同尾部的赠与人、受赠人处签名。
本案审理过程中，周某霞向法庭提交北京市规划和国土资源管理委员会盖章的《不动产登记资料查询结果证明》、《个人无偿赠与不动产登记表》、《不动产登记申请书》，以证明S号房屋产权于2019年3月7日已转移至秦某杰名下。
另查，秦某杰与孙某涵原系夫妻关系，二人于1995年登记结婚，于2019年经北京市大兴区民政局协议离婚，双方签订的《离婚协议书》第三条就夫妻共同财产的处理进行了约定：1.房产：男方名下的房产大兴区S号两居室归女方和儿子所有，拿到离婚证后15天内房产过户于女方名下。……2019年6月18日，S号房屋登记过户至孙某涵名下。
此外，本案审理过程中，周某霞向法庭提出财产保全申请，要求对S号房屋进行查封。
裁判结果
一、确认秦某虎赠与北京市大兴区S号给秦某杰的《赠与合同》无效;
二、驳回周某霞的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
财产所有权的取得，不得违反法律规定。本案中，S号房屋原系周某霞与秦某虎夫妻关系存续期间购买，应属夫妻共有财产。根据规定，共同共有人处分共有的不动产，必须经全体共同共有人同意。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。其中一人擅自处分的，构成无权处分。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同才属有效。
本案涉及到S号房屋所有权的转移属于处分家庭财产的重大事项，夫妻之间并无法定代理权限，故夫妻一方擅自处分登记在其名下的共有房屋属于无权处分。2019年秦某虎通过赠与合同的形式将S号房屋赠与给秦某杰，秦某虎虽辩称赠与一事已与周某霞进行充分沟通且取得其同意，但周某霞对此不予认可，因秦某虎未能提供证据予以佐证，故法院对此不予采信。
根据规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
本案中，秦某杰系秦某虎之子，对于S号房屋系秦某虎与周某霞共有财产的事实知晓，在没有周某霞明确授权的情况下与秦某虎一人签订赠与合同，其主观上不具有善意。秦某杰虽辩称系善意第三人，但未提供充分证据证实其有理由相信处分涉案房屋系周某霞的意思表示，且秦某虎将S号房屋无偿赠与给秦某杰，不符合善意取得的规定，故法院确认秦某虎将S号房屋赠与给秦某杰的《赠与合同》无效。
