北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
秦某芳向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告返还原告人民币215477元；2．诉讼费及保全费由被告承担。
事实与理由：2011年12月29日，被告与北京M公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了位于通州区一号房屋，房屋总价款为1305037元，被告交纳首付款39万余元，剩余91万元向农业银行按揭支付。2013年，由于被告资金紧张，原告出资20余万元帮被告房屋进行装修及购买家具，后由被告居住使用。2015年6月，由于被告无力偿还银行贷款，原被告之间口头协商由被告将上述房产转卖给原告，原告同意接受，由于原被告之间关系较好，双方商定在原告可以办理上述房产过户手续后，原告将之前由被告交付的首付款支付给被告。
自2015年6月起，原告开始代替被告偿还银行的按揭贷款。然而，由于上述房屋于2019年2月被北京市东城区人民法院依法拍卖，致使原告无法实现购买房屋的目的。因此，原告主张被告返还代其支付的房屋按揭款215477元。经原告多次向被告主张上述款项，而被告一直拒绝返还。综上，为维护原告的合法权益，请求法院依法裁判。
被告辩称
林某涵辩称，不同意原告的全部诉讼请求。涉案房屋是被告购买的，被告住了不到一年，后因为工作单位及孩子的学校离房子比较远，被告就想把房子卖了，后原告的爱人找到被告说要以130万元的价格购买涉案房屋（210万总价款扣除银行贷款80万元），原告的爱人和被告及被告的爱人还签订了一份借款合同，但原告至今分文未付。原告自2015年开始就住在涉案房屋内，被告去租房，当时约定的是原告占有使用涉案房屋，原告自行偿还贷款。
法院查明
秦某芳与林某涵系朋友关系，林某涵的丈夫郭某墨称其与秦某芳的丈夫赵某峰系相识多年的朋友，秦某芳表示赵某峰系其前夫，二人于2018年离婚。2011年12月29日，林某涵作为买受人与北京M公司（以下简称M公司）签订了《北京市商品房预售合同（住宅类）》，购买了坐落于通州区一号。房屋房价款为1305073元。林某涵陈述购房时支付了首付款（大概39万余元）并办理了银行贷款，2013年交付了房屋，房屋交付后由赵某峰出资进行装修和购买了家具，林某涵只出了少部分钱（5万块钱），林某涵的丈夫郭某墨对于为什么由赵某峰出资对涉案房屋进行装修和买家具解释称：因赵某峰与郭某墨是发小关系（从小一块长大的好朋友，赵某峰先在该楼层买了两套，后赵某峰就找到郭某墨让其也买一套，大家住在一起比较好，所以当时就以林某涵的名义购买了一套，并在办理产权登记时登记在了林某涵的名下。
房屋装修完毕后，林某涵表示从2014年开始入住，到2014年底就搬离了，原因是不方便自己上班和孩子上学。搬离后，自2015年秦某芳入住了涉案房屋。林某涵称到了2015年5月其想把涉案房屋出售，赵某峰就找到了林某涵（郭某墨），说想买房，但其表示现在没钱所以就签订了一份借款合同，借款合同实际是秦某芳购买涉案房屋的购房款，购房款是130万元（按照市场价值210万元减去剩余未偿还的银行贷款80万元）。秦某芳陈述称2015年6月因林某涵无力偿还银行贷款，故双方口头协商由林某涵将涉案房屋转卖给秦某芳，因双方关系较好，故商定待房屋办理过户手续后再付款，并约定从2015年6月开始由秦某芳代替林某涵偿还银行的按揭款项。
庭审中，林某涵认可自2015年6月至2019年1月这段期间的涉案房屋的按揭贷款均由秦某芳代为偿还（秦某芳认可其中有一部分是赵某峰的父亲赵某刚支付到林某涵的账户上进行偿还银行贷款），对于秦某芳主张已代为偿还的银行贷款数额总计215477元，林某涵也表示认可。秦某芳认可自2015年6月开始在涉案房屋居住，双方并未签订书面的房屋买卖合同，对于赵某峰与林某涵之间签订的借款合同，其表示与本案无关，不清楚是什么款项。
2018年9月，因林某涵涉及其他债权债务纠纷被北京市东城区人民法院判决偿还案外人贾红良借款200万元，并就已办理抵押登记的涉案房屋案外人有权以折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。后林某涵因未履行生效判决，涉案房屋于2019年2月被东城法院依法拍卖。故秦某芳表示因涉案房屋已被拍卖，无法实行合同目的，因此其有权向林某涵主张返还代为支付的涉案房屋银行按揭贷款215477元。林某涵认可涉案房屋被东城法院查封并拍卖的事实，亦认可秦某芳代为偿还银行贷款的事实和金额，但不同意返还。
裁判结果
林某涵返还秦某芳代为偿还的银行贷款共计215477元，于本判决生效之日起七日内执行清。
房产律师靳双权点评
当事人应全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，秦某芳与林某涵均认可双方曾就涉案房屋达成了口头买卖约定，并约定由秦某芳代替林某涵偿还银行按揭贷款，故自2015年6月起秦某芳开始偿还涉案房屋的银行按揭贷款，直至2019年1月秦某芳共计偿还银行按揭贷款（包括赵某刚代秦某芳向林某涵偿还的贷款部分）215477元。林某涵对秦某芳代为偿还银行贷款的事实和金额予以认可。后因林某涵涉及与他人的债权债务纠纷，被法院判决偿还欠款并以涉案房屋做了抵押担保，在林某涵未按判决偿还债务的情况下，债权人向法院申请查封涉案房屋，后涉案房屋被依法拍卖用地抵偿林某涵所欠他人的债务。故秦某芳与林某涵约定的买卖标的物被依法拍卖，林某涵无法按照约定向秦某芳交付涉案房屋，致使秦某芳无法取得涉案房屋，合同目的无法实现，故双方口头约定的房屋买卖协议实际上解除。
解除后，林某涵应将秦某芳代为偿还的银行按揭贷款予以返还，故对于秦某芳的诉讼请求，法院予以支持。关于秦某芳在偿还银行贷款期间占有使用涉案房屋的问题，因林某涵认可房屋交付后由秦某芳的丈夫赵某峰出资装修和购买家具，且双方并未就秦某芳占有使用涉案房屋期间的费用进行明确约定，故林某涵提出的秦某芳占有使用涉案房屋并自行承担银行贷款的主张不能成立。关于林某涵提出的其与秦某芳的丈夫赵某峰（秦某芳主张其与赵某峰已经离婚）之间签订的借款合同，从借款合同的形式和内容看与本案所涉及的房屋买卖合同无关，秦某芳对此也表示不清楚，不认可系购房款，故林某涵可以找赵某峰另行解决。
