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北京房产律师解析一起朋友间买房投资,因价值无法协商分配起诉分割纠纷

来源:创始人   作者:创始人   时间:2023-03-20


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷,腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房,离婚房产分割等房产案件。从业十七余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告吴某玲向本院提出诉讼请求:1.依法分割坐落于北京市昌平区A号楼商业用房及坐落于北京市昌平区B号房屋,判决北京市昌平区A号楼商业用房归吴某玲所有,北京市昌平区B号房屋周某贤所有;2.诉讼费由周某贤负担。

事实及理由:周某贤吴某玲的前夫陈某新系朋友关系。吴某玲周某贤2003年共同出资购买了商业用房一套,登记在吴某玲名下;后又共同出资购买了商品房一套,登记在周某贤名下。2008年3月11日,吴某玲周某贤互相出具声明,确认上述两处房产归双方共同所有,各享有二分之一的份额。后双方为了管理和使用的方便,磋商对两处房产进行分割,但未能达成一致。故诉至法院,请求对上述房屋进行分割。

 

被告辩称

被告周某贤辩称:认可双方对两套房屋系按份共有的状态,双方各自享有50%。同意分割共有物,但是对吴某玲的分割方式不认可。涉案两处房屋一直在出租,每年都在上调租金,两处租金差价13万元,如果按照吴某玲的请求进行分割,则会导致周某贤的损失。我方要求将房屋出售后,对价款进行分割,或者对房屋进行竞价,价高者拥有所有权,并被另一方补偿。

 

法院查明

2003年,吴某玲周某贤取得位于A号房屋一套(以下简称商业用房),房屋登记在陈某新(吴某玲前夫)名下,后该房屋转移登记至吴某玲名下,现该房屋所有权证登记所有人为吴某玲2010年,吴某玲周某贤取得位于昌平区B号房屋一套(以下简称经济适用房),房屋性质为经济适用房,房屋所有权证登记所有权人为周某贤,上述两套房屋购买后,登记在各自名下的房屋由各自对外出租,双方共享收益。2019年5月,吴某玲诉至本院,诉请如上。

另查,2008年3月11日,吴某玲周某贤分别出具声明称:坐落于昌平区A号(产权人名义为吴某玲)(即商业用房)与昌平区B号(产权人名义为周某贤)(即经济适用房)房产,其产权为两人共同所有,份额各二分之一。

案件审理过程中,吴某玲申请对上述房屋进行市场价值鉴定。商业用房估价结果为5782819元;经济适用房估价结果为5516499元(已扣除10%综合地价款)。吴某玲对上述鉴定意见予以认可,周某贤质证意见,商业用房市场询价为700万元,评估价值过低;经济适用房未考虑土地出让金等因素,评估价值过高。

再查,2018年,陈某新吴某玲登记离婚,双方在《离婚协议书》中约定,商业用房离婚后归吴某玲所有。同时,陈某新声明双方离婚时,经济适用房的份额也全部归吴某玲所有;周某贤与案外人林某丹系夫妻关系,二人均认可商业用房与经济适用房系在婚姻关系存续期间购买,但林某丹表示不在本案中主张权利,不参加诉讼。

三查,商业用房现年租金为22万元,经济适用房的年租金为12万元。

 

裁判结果

一、位于北京市昌平区A号房屋归吴某玲所有,位于北京市昌平区B号房屋归周某贤所有,吴某玲给付周某贤上述房屋差价补偿款183160元;

二、驳回吴某玲的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。按份共有人没有约定是否可以分割共有物或者约定不明确的,可以随时请求分割。因分割对其他共有人造成损害的,应当给予赔偿。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

本案中,根据已查明的事实,本案诉争的商业用房、经济适用房系吴某玲周某贤共有,双方各自享有50%份额,法院予以确认,但双方对房屋的分割未进行约定,因此,吴某玲主张分割上述共有物,符合上述法律规定,法院予以支持。关于分割方式,因双方就分割方式未达成一致意见,故法院从共有物的性质和不减损共有物价值的原则出发,并考虑有利于生产、生活需要,不损害财产效用等因素进行分配。本案中,涉案房屋为两套房屋且分别登记在各自名下,并由各自对外出租,因此,采取登记在各自名下的房屋归各自所有,取得价值高的房屋一方给予另一方差价补偿的分割方式,不会减损房屋自身的价值,并符合上述分配原则。

此外,受本市购房政策的影响,双方目前并不完全具备对涉案房屋变更登记所有权人的条件,故周某贤主张竞价分割或商用房归其所有,法院不予采纳,同时,其主张的其他分割方式也无法律依据,也不符合上述分配原则,法院均不予采纳。因此,吴某玲的诉讼请求,法院予以支持,但考虑两套房屋性质的差异和双方的购房目的,房屋分割后虽对房屋价值不会造成影响,但对周某贤的收益会产生一定的影响,因此,周某贤辩解房屋分割后其租金收益会减少,法院予以采纳,该利益损失,法院综合考虑两套房屋的评估价值、租金差价和置换同类房屋(商业)的置换周期(本判决生效之日起酌定6个月),给予其6个月的房屋租金差价补偿(22万元-12万元)÷2=5万元,该款计算在房屋差价补偿款中。

综上,根据鉴定意见和房屋分割后对双方利益的影响,吴某玲给付周某贤房屋差价补偿款为(5782819-5516499)÷2+50000=183160元。周某贤对商业用房价值评估意见提出的异议,无证据佐证,对经济适用房评估意见提出的异议,该评估价值中已明确扣减了土地的综合价值,因此,对其上述异议,法院不予采纳。



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