北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某君、刘某阳向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决北京市丰台区M号房屋产权归赵某君、刘某阳所有，被告刘某全于判决生效之日起7日内协助原告办理房屋过户手续；2、本案诉讼费用由被告刘某全承担。
事实和理由：原告赵某君、刘某阳与被告系母子、父子关系。原告在2011年10月购买了丰台区M号房屋一套。因当时户口没有迁来北京，就用儿子刘某全的名字，由赵某君、刘某阳出资购买。户口迁入北京后多次要求儿子刘某全将房屋过户到赵某君、刘某阳名下，刘某全置之不理，无奈只好起诉到法院。
被告辩称
被告刘某全辩称：一、原告刘某阳与被告刘某全的关系一直很淡，刘某阳利用赵某君生病的时机恶意诉讼，以达到其个人占据房屋的目的；二、2011年在刘某全居住小区买房系母亲出部分购房款、刘某全出部分购房款、刘某全贷款，产权人为刘某全，房屋用于母亲养老。当时买房价款320万，赵某君出了209万，刘某全贷款95万，另刘某全自付16万，购买了涉案房屋。
借名买房的事不存在，不能仅因一张纸条就能证明是借名买房，纸条所写：房产证写的是我的名字刘某全，房款是我母亲赵某君所出，落款日期是2011年11月1日，可是当时房款尚未支付，纸条所写却是房款由我母亲所出，明显与事实不符。写“属于母亲所有”的意思也仅是让母亲在此房长期居住可养老的意思，并未有任何过户的意思表示。
三、从房屋买卖合同、房产证的保管来看，房屋属于刘某全无疑，且房屋权属早已发生过变更。涉案房屋的房产证、购房合同一直在刘某全手中，并未由其母亲或刘某阳保管。房屋买来的头几年，房屋一直都由刘某全对外出租，以租金还贷。基于房屋由刘某全与其妻子共有的产权性质，房屋已发生过权属变更，2015年因不堪忍受刘某阳的起诉，刘某全夫妻离婚，涉案房屋曾过户给了刘某全前妻，但一直未见原告对该房屋主张过任何权利，也证明了原告对于涉案房屋的所有权归刘某全所有并由刘某全处置并无疑义。
四、赵某君与刘某全的约定，涉案房屋系由赵某君与刘某全共同出资购买，赵某君出资部分属于对刘某全的赠予，购买时刘某全处于婚姻期间，房屋所有权属于刘某全与妻子共有无疑，虽然赵某君有一张纸条，但该纸条未经刘某全妻子认可并不产生法律效力。涉案房屋业已经过合法的权属变更，现由刘某全合法持有的涉案房产系刘某全与其妻子离婚后分割财产所得，原告所主张的借名买房无论从法律关系上还是证据事实上均不成立。请求驳回原告的诉讼请求。
法院查明
原告赵某君、刘某阳与被告刘某全系母子、父子关系。2011年10月5日被告刘某全（买受人）经北京中介公司居间与案外人陈某婕（出卖人）、陈某贤（共有产权人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买了坐落为丰台区M号，该房屋交易价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计人民币320万元整。
刘某全（借款人）与北京某银行（贷款人）签订合同《个人二手房按揭贷款借款合同》载明：贷款金额950000元整。
原告主张与被告之间存在借名买房事实，为此提交2011年11月1日被告刘某全所写的证明，内容为“我母亲于2011年10月在北京购买一套三居二手房，地址在丰台区M号，由于我母亲没有北京市户口，房产证上写的是我的名字刘某全，房款是我母亲赵某君所出，房产属于我母亲所有，特此证明”，落款处有刘某全签字并按捺手印。
被告刘某全认可证明系其所写，但对其证明目的不予认可。认为双方之间并不存在借名买房的事实，之所以写这个证明是母亲考虑万一自己婚姻发生变故，这套房产被自己的配偶分走，为了保护自己才写这个证明。
被告刘某全主张诉争房屋是赵某君出资给他买的，应由其所有，为此提交：（一）北京某银行出具的还款明细表，证明房屋由刘某全贷款购得且于2013年6月还清贷款本金950000元。（二）中介公司出具买卖业务预收费专用收据，载明：客户姓名刘某全，成交价3200000元，居间代理费70400元，居间代理费付款人：赵某君代刘某全。北京某担保公司专用收据载明：客户姓名刘某全，保障服务及代收评估费16600元，居间代理费付款人：赵某君代刘某全；
（三）中华人民共和国契税完税证、（四）中华人民共和国税收通用完税证及税务机关代开统一发票发票联，证明刘某全作为房屋所有权人缴纳了所有的税费；（五）物业费的单据三张，证明刘某全缴纳了2011年至2012年、2013年至2014年、2014年至2015年的物业费、供暖费、生活垃圾费。原告对于被告提交的（二）至（五）项证据均不予认可，认为这些费用均是由原告赵某君和刘某阳缴纳。提交了赵某君C银行转账给中介公司87000元的交易记录以及2011年11月9日赵某君给被告刘某全汇款1万元的C银行汇款回单。
关于房屋出资情况，原告主张涉案房屋的首付款中有209万元由他们支付，为此提交了（一）2011年11月8日C银行转账汇款回单，载明：付款人户名：赵某君，付款金额：950000，摘要\额：房款，收款方：刘某全；（二）2011年10月8日银行个人电汇回单，载明：付款人户名：赵某君，收款人户名：刘某全，交易金额：500000；（三）2011年10月8日银行的结算业务委托书（回单），载明：委托人：刘某阳，收款人：刘某全，金额：贰拾柒万元整，附加信息及用途：房款；
（四）2011年10月9日C银行转账汇款回单，载明：付款人户名：赵某君，付款金额320000，摘要\额：房款，收款方：刘某全；（五）2011年10月20日C银行转账汇款回单载明：付款人户名：赵某君，付款金额50000，摘要\额：房款，收款方：刘某全。以上五笔打款共计209万，刘某全对上述5笔款项均认可。
庭审中关于剩余首付款由谁支付问题，原告刘某阳表示不清楚，被告刘某全表示是自己支付的。关于房屋贷款原告主张亦是由其夫妻二人支付，提交了（一）2012年11月13日C银行个人转账汇款业务受理回单，载明：付款人户名：赵某君，付款金额：500000，用途：还房贷；（二）2013年4月23日C银行个人转账汇款业务受理回单，载明：付款人户名：赵某君，付款金额：200000，用途：还房贷；（三）2013年4月25日银行的结算业务委托书（回单），载明：委托人：刘某阳，收款人：刘某全，金额：贰拾万元整，附加信息及用途：还房贷；以上三笔打款共计90万元，刘某全对上述三笔款项均认可。
原告主张诉争房屋出租两年的租金亦用于偿还房贷，提交了《北京市房屋租赁合同》、刘某阳与承租人的录音资料，证明诉争房屋，两年租金共计110400元用于偿还房贷，刘某全认可房屋出租两年的租金用于偿还房贷。
庭审中经询问刘某全表示诉争房屋是在婚姻存续期间购买，2008年结婚，2015年离婚，离婚时夫妻协议将涉案房屋归前妻所有。2016年8月复婚，8月31日又离婚，第二次离婚时协议将涉案房屋归自己所有。原告刘某阳称，得知刘某全第一次离婚将房屋转移给前妻后，他就开始起诉刘某全。
2016年9月8日丰台区人民法院民事判决书宣告赵某君为无民事行为能力人。2016年10月10日社区居民委员会指定刘某阳为赵某君的监护人。
经本院查询，丰台区M号房屋无抵押，无查封。刘某阳、赵某君现具备购房资格。
裁判结果
一、被告刘某全于本判决生效之日起七日内协助原告赵某君、刘某阳将位于北京市丰台区M号房屋过户至原告赵某君、刘某阳名下；
二、驳回原告赵某君、刘某阳其它诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点为原被告之间是借名买房关系还是买房出资赠与关系。刘某全作为完全民事行为能力人，应当对自己的行为负责，其给赵某君出具的证明中明确载明，“我母亲于2011年10月在北京购买一套三居二手房，地址在丰台区M号，由于我母亲没有北京市户口，房产证上写的是我的名字刘某全，房款是我母亲赵某君所出，房产属于我母亲所有，特此证明”，该证明文字清晰，意思表达明确，结合该证明及原告提交的房款转账记录，法院认定原告赵某君与被告刘某全之间借名买房的事实成立。
因该房屋系赵某君、刘某阳婚后购买，应属夫妻共同财产。现在原告赵某君、刘某阳已具有购房资格，故对于原告主张被告刘某全协助原告赵某君、刘某阳办理房屋过户手续的诉讼请求，并无不当，法院予以支持。其要求确认诉争房屋的产权归原告所有的请求，因借名买房属合同纠纷，不属物权确认纠纷，故其要求确认物权的请求，法院不予支持。
被告关于房屋系原告为其购买，出资为赠与行为的辩称，证据不足，法院不予采信。至于刘某全出资部分购房款的问题，与本案不属同一法律关系，可另案解决。
