北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
孙某杰本院提出诉讼请求：1、请求法院确认北京G房产公司与被告钱某英签订的《回迁安置楼房买卖合同》无效。2、诉讼费由被告承担。
事实与理由：原告系北京市丰台区W村村民。因W村改造建设项目，2006年1月10日，原告与G房产公司签订《回迁安置楼房买卖合同》。根据合同约定，原告向G房产公司购买位于一号农民自住回迁安置房一套，该回迁安置房总价为360004.8元。因原告购买该回迁房时，当时没有这么多购房款，于是向被告钱某英借款并让被告代为支付了购房款。因钱某英当时系外地户籍在北京没有房屋，于是原告与钱某英口头约定，钱某英可以居住使用该房屋，等以后再返还给原告。
上述购房合同签订后，G房产公司在签约当年将房屋交付给原告。之后，原告又将该回迁房钥匙交给钱某英，房屋由其居住使用。涉案房屋物业费、垃圾费、照明费一直由原告交纳。后因双方关系出现了问题。原告多次要求钱某英将涉案房屋返还给原告，但钱某英拒不配合。
事实上，涉案房屋系原告购买，原告系房屋权利人，被告钱某英没有资格没有权利购买涉案房屋。根据北京市政府部门的相关规定，绿化隔离带农民自住回迁房系政策福利性房屋，涉及国有、村民集体利益，未经政府核准不得上市交易。故G房产公司没有权利将涉案房屋出售给钱某英。
另外，G房产公司系W村集体企业，其名下的任何资产均系村集体资产，G房产公司未经相关程序、未经村民集体决议不得、无权将集体资产处置给本村以外的任何个人或单位。
综上，G房产公司与钱某英签订的《回迁安置楼房买卖合同》违反了相关法律规定，损害了国家、集体利益和原告的合法权益，应为无效。为维护原告的合法权益不受损害，特提起诉讼，望判如所请。
被告辩称
G房产公司辩称：不同意原告要求确认买卖合同无效的诉请，按照法律规定确认无效系有违反法律强制性规定的情节，我公司不存在该情况，所以原告主张合同无效不能成立。涉案的买卖合同有两份，合同中购买人处变更是原告跟钱某英一起来到我公司要求变更的，里面有他们当时写的协议要求我们为其进行变更，但后因为原告夫妇来我公司把此份材料抢走了，涉案房屋土地性质属于国有，房屋按经济适用房出售，作为W村企业出售这套房屋不违反法律规定。
钱某英辩称：一、原告与被告钱某英之间系借名买房合同关系。2006年丰台区某地区改造，向本村农民出售回迁安置楼房。原、被告达成一致，由被告钱某英借用原告之名购买涉案房屋。2014年8月，原、被告在G房产公司的同意下将《买卖合同》中的买受人变更为钱某英并加盖了公司的公章。同时由原告签署《承诺书》自愿放弃房屋所有权利。
2016年8月，因房屋升值产生巨大利益，原告突然反悔以查询文件为名到丰台区W村委会（合同存放机关），借故将《承诺书》强行夺取后一直未予归还。钱某英认为双方虽没有签订书面的《借名买房协议》，但双方均以实际行动形成了事实上的借名买房合同关系，且截止到2014年已完成买受人变更。现原被告已完成借名买房的全部合同权利义务。
二、涉案房屋系非限制交易类型房屋。涉案房屋属于因拆迁而取得的安置性房屋，原告是基于原W村民身份而获得购买该房屋的资格，该类房屋按照文件之规定，属于允许农民将自住房的购买权部分或全部转让范围。参照涉案房屋同类型已办理完成房屋权属登记之房屋，房屋性质为按经济适用房管理，该类房屋亦不在禁止转让的范围内。
综上，被告钱某英认为，其与原告因履行的借名买房事实合同关系而变更《买卖合同》中买受人的行为，并不损害社会公共利益，也未违反法律、行政法规的强制性规定，现该房屋在G房产公司的同意下办理了变更手续，应属合法有效，请求法院依法驳回原告的全部诉求。
法院查明
2006年1月10日，G房产公司（出卖人）与孙某杰（买受人）签订《回迁安置楼房买卖合同》（以下简称买卖合同），该合同中第三条约定：买受人购买的回迁安置房（以下简称回迁房）为本合同第一条规定的项目中的一号房。第四条：计价方式按建筑面积计算，总金额人民币叁拾陆万零仟零佰零拾肆元捌角。
2014年，《买卖合同》原件中买受人一栏以手写的方式将买受人由“孙某杰”变更为“钱某英”，G房产公司对修改部位加盖了该公司的公章。
2018年8月24日，孙某杰通过北京某律师事务所向G房产公司出具律师函，内容为：1、2006年1月10日，委托人与贵公司签订《回迁安置楼房买卖合同》，……房屋位于北京市丰台区W村一号房，……上述合同签订后，贵公司在签约当年即2006年将房屋交付给了委托人，之后，委托人将该回迁房交给钱某英居住使用。
2、委托人与钱某英系多年朋友关系，双方曾经长期一起共事过，感情深厚，念及双方多年情谊。2014年，委托人承诺放弃对该回迁房的权益，将该回迁房赠与钱某英。……委托人通知贵公司涉案房屋诉讼案件最终裁决结果确定之前，贵公司不应对该房屋以任何理由进行任何处分，包括但不限于协助办理产权过户登记等任何法律行为……。
钱某英为证明合同买受人的修改系经孙某杰同意，亦提交了一份同样的《买卖合同》复印件佐证。经查，该复印件上除了在买受人一栏同样以手写方式将买受人由“孙某杰”更改为“钱某英”外，在修改处另以手写方式写明：“本人自愿放弃房屋权利”，并签名及标注时间为“2014”。孙某杰对该合同的证明目的不认可，主张未经其妻子同意违反了法律规定。
诉讼期间，孙某杰提交2018年10月22日在本院起诉要求确认其与钱某英之间的赠与合同纠纷案件中的庭审笔录作为证据。在该笔录中，孙某杰对其在买卖合同上签字并书写“本人自愿放弃房屋权利”一节，解释为，2014原告（孙某杰）在被告（钱某英）多次许诺承诺之下、涉案房屋首页本人孙某杰写了一句“本人自愿放弃房屋权利”，当时没有第三方，与本案事实不符。并在庭审中就其所主张的赠与合同关系作出解释时主张：更名就是赠与。
G房产公司辩称涉案房屋土地性质属于国有，房子按经济适用房出售，可向非被拆迁村民出售。出售这套房屋不违反法律规定，并提交北京市人民政府办公厅印发的通知，该暂行办法第十二条规定：允许农民将自住房的购买权部分或全部有偿转让。
G房产公司同时提交情况说明一份，该内容为：2016年居民孙某杰与其妻来档案室，需要找孙某杰购买的一号房屋购房合同，称去报销供暖费使用。其妻在查找合同的过程中突然将房屋权属变更证明（手写版）抢走。（手写版变更证明有孙某杰及其妻、钱某英签字、手印）。……领导班子正在开会决定报警，报警内容档案被人抢走，对方是此地一住户，来称是查看档案，找出档案后对方抢走就跑了。对上述证明中的内容，孙某杰不予认可
裁判结果
驳回孙某杰的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人订立的合同，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
本案中孙某杰诉请确认G房产公司与钱某英之间的《买卖合同》无效。双方主要争议焦点如下：一、G房产公司与钱某英之间订立《买卖合同》的事实认定。孙某杰认为G房产公司在与孙某杰的房屋买卖合同没有终止的情况下，未经其同意与钱某英订立了《买卖合同》。经查，《买卖合同》中，买受人一栏以手写的方式将“孙某杰”变更为“钱某英”。对此，孙某杰在2018年向G房产公司出具的律师函中明确自认在2014年将涉案房屋赠与给钱某英，其后孙某杰又在法院提起确认其与钱某英赠与合同无效的诉讼中对其为何会在《买卖合同》上手写并签署“本人自愿放弃房屋权利”作出了解释，且又在案件审理中明确主张其配合办理将合同买受人更名为钱某英的行为就是对钱某英的房屋赠与。
综合以上，孙某杰关于G房产公司、钱某英未经其同意就涉案房屋订立《买卖合同》的意见，明显与其在先的陈述有矛盾之处。法院综合已查明的事实，认定《买卖合同》上买受人由孙某杰变更为钱某英的事实应系经孙某杰同意的结果。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。孙某杰于2014年通过修改买受人名字的方式将其合同权利和义务一并转让给钱某英，G房产公司与钱某英之间就涉案房屋形成了买卖合同关系，对该事实法院予以认定。
二、G房产公司与钱某英之间房屋买卖合同的效力认定：孙某杰主张确认钱某英与G房产公司订立的《买卖合同》无效。经查，涉案房屋的产权性质为自住回迁安置楼房，属于按经济适用房管理房屋，并非经济适用房、两限房等保障中低收入家庭住房困难性质的房屋，亦不属于限制上市流通买卖的房屋之列。孙某杰系涉案房屋的原合同购买人，并非涉案房屋产权人。
同时，孙某杰亦未提供证据证明该《买卖合同》存在合同法中所规定的合同无效的情形，故孙某杰的主张无相应法律及事实依据，法院不予支持。综上，G房产公司与钱某英之间就涉案房屋所订立的《买卖合同》，系孙某杰经G房产公司同意将其对涉案房屋的权利义务转让给钱某英而订立的，且不违反法律、行政法规之规定，系有效合同。
