房屋产权继承分割案例分析
【案情介绍】
张三、张四、张五为三兄弟。1988年张四，婚后育有一女张华;1991年张四与妻子，张华由妻子直接。1995年张四参加单位房改，购买公房一套，并于1998年取得房产证书。2004年张四因病去世，此时张四的母亲早已去世。张四去世后，其兄弟张三、张五一直占有并出租张四遗留的房产。2007年初张四的父亲张老汉去世。2007年底张华诉诸法院，要求依法继承父亲遗留的房产。
庭审时经鉴定诉争房屋价格为30万元，鉴定价格远远低于该房市场价。法院并未对各继承人的继承份额予以明确，而以张华为学生，无收入来源和支付能力为由，判决房屋归张三和张五所有，由张三和张五给付张华15万元补偿款。张华不服，提起上诉，经中级法院主持达成调解协议：房屋归张华所有，由张华给付张三和张五共计14万元补偿。
【律师评析】
律关系相对来说比较简单，案件在明确、及后不难处理。
一、遗产认定
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：①公民的收入;②公民的房屋、储蓄和生活用品;③公民的林木、牲畜和家禽;④公民的文物、图书资料; ⑤法律允许公民所有的生产资料;⑥公民的著作权、专利权中的财产权利;⑦公民的其他合法收入。
理解遗产的观念，应把握两点：其一，遗产是指被继承人生前取得的财产，则排除死亡赔偿金、抚恤金等死后获得的财产;其二，遗产是被继承人合法取得的财产，对于非法取得的财产则需要返还或予以没收。
关于保险金能否按遗产处置，《最高人民法院关于保险金能否作为被保险人遗产的批复》(1987民他字第52号)规定：
(1)根据我国有关条文规定的精神，金能否列入被保险人的遗产，取决于被保险人是否指定了受益人。指定了受益人的，被保险人死亡后，其人身保险金应付给受益人;未指定受益人的，被保险人死亡后，其人身保险金应作为遗产处理，可以用来清偿债务或者赔偿。
(2)与人身保险不同。财产保险不存在指定受益人的问题。因而，财产保险金属于被保险人的遗产。
二、继承人范围和继承顺序
《继承法》规定如下：
第十条 遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本法所说的子女，包括、、养子女和有关系的。
本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的。
本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
第十一条 被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。
三、转继承与代位继承
本案涉及到继承法规定的转继承与代位继承。
转继承：指继承人在继承开始后实际接受遗产前死亡，该继承人的法定继承人代其接受其有权继承的遗产。
代位继承：被继承人的子女先于被继承人死亡，由继承人的子女代替继承人继承被继承人的参加继承活动，称为代位继承。
就本案件来说，张四死亡后其法定继承人为张华、张老汉;但张四的遗产还未分割，张老汉并未实际接受遗产就去世了，张老汉对张四遗产的继承份额则转由其法定继承人张三、张四、张五继承。而张四已先于张老汉死亡，则张四对张老汉的继承份额由其女张华代位继承，张华对张老汉遗产的继承属于代为继承。
四、份额计算
依照继承法规定，张华与张三、张五应继承份额的计算方式如下：
(1)张四死亡后，张华和张老汉各继承张四房产的1/2产权份额;
(2)张老汉死后，张老汉应继承张四房产1/2的份额转由张老汉的三个儿子张三、张四、张五继承，三个人各继承张四房产1/6(1/2÷3)的产权份额;由于张四已死，张四应继承张老汉遗产的份额则由其女张华代位继承;
(3)张华对房产继承的份额为1/2+1/6=2/3
五、归属
张华与其叔叔张三、张五因法定继承对房屋形成关系，张华对房屋享有2/3的产权分额。
但由于房屋鉴定价格过低，取得房屋所有权的一方会占便宜，因为对其他继承人的补偿就会少，这样势必会造成房屋所有权归属的争执。
依照《》第九十七条之规定，处分按份共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。本案中张华经析产继承后对房屋享有的产权份额为2/3，如果其主张，应予以支持。而且从房屋来源及与被继承人关系来说，也应优先支持张华的所有权主张。
【友情提示】
1、房屋所有权归属影响着继承人的重大利益。房屋作价过高，则取得所有权的继承人给其他继承人的折价款就高;反之则低。如就诉争房屋价值申请司法鉴定，则鉴定价值往往大大低于市场价格。
2、争议双方最好能就标的物价格进行合议，达成一个合议价格由法院确认;或者由主张所有权的人相互竞价，由出价高的人取得所有权。通过双方合议或者竞价，相对来说比较公平，也可以避免鉴定费，节约司法。当然，合议或者竞价确定标的物价格需由一方向法院提出，而且得到对方认可。
