北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某文向本院提出诉讼请求：按照法定继承分割被继承人周某艺的遗产，包括位于北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋）。
事实和理由：周某艺于2017年9月20日去世，其夫林某于1998年7月16日死亡户口注销，其与林某之子林某英于2017年1月22日因死亡户口注销。周某艺的父母均先于周某艺去世。周某仁、周某聪、周某文、周某祥、周某希、周某艺系兄弟姐妹，周某聪、周某祥、周某希均先于周某艺去世。周某艺遗产的法定继承人为周某文与周某仁。就周某艺的遗产继承分割问题，其继承人未能达成一致，故现诉至法院，提出上述诉请。
被告辩称
周某仁、秦某蕙、秦某超辩称，同意对于周某艺的遗产进行继承分割。关于一号房屋，周某艺生前留有遗嘱，将该房屋遗赠予秦某蕙、秦某超，故房屋应由秦某蕙、秦某超继承所有，不需要区分秦某蕙、秦某超的共有份额。
法院查明
周某希与刘某系夫妻，二人生育周某仁、周某希、周某艺、周某聪、周某文、周某祥六个子女。刘某于1993年1月11日因死亡注销户口，周某希于1998年10月12日死亡销户。周某聪于1981年10月13日因死亡注销户口，周某祥于1991年1月19日死亡户口注销，周某希于2014年9月19日死亡销户。
周某艺与林某系夫妻，二人生育一子林某英，林某于1998年7月16日死亡户口注销，生前未留有遗嘱或遗赠扶养协议，其父母均先于其去世，林某英于2012年5月4日去世，生前未留有遗嘱或遗赠扶养协议，周某艺于2017年9月20日去世。周某艺系四级肢体残疾人。
一号房屋系周某艺于2002年7月24日签订房屋买卖契约以成本价购买的房改房，购买时使用了已去世的林某的工龄。2002年11月18日，一号房屋登记至周某艺名下。
本案诉讼过程中，三被告主张一号房屋应按照周某艺的自书遗嘱由秦某蕙、秦某超予以继承，就此向本院提交《遗嘱》为证，载明“本人周某艺特立遗嘱如下：在本人去世后，将位于北京市海淀区一号我个人房产全部给我外甥女秦某蕙和秦某超共同所有。以上遗嘱是本人自愿所立，本人立此遗嘱时头脑清醒，表述真实，没有受他人胁迫。”《遗嘱》显示立遗嘱人处有周某艺的签名，书写时间为“2017年2月6日”。
周某文否认《遗嘱》的真实性，三被告就此申请鉴定，鉴定意见为《遗嘱》中立遗嘱人处“周某艺”签名与双方确认的样本中周某艺本人签名为同一人所写，《遗嘱》中出现的“周某艺”写名与样本中周某艺本人签名为同一人所写。周某文认为：1、自书遗嘱中存在多处明显涂改痕迹，可以看出《遗嘱》并非周某艺真实意思表示，即使是其本人所写，也并非真实意思表示；周某艺与周某德关系较好，所以周某艺将一号房屋给另外两个外甥女与事实不符，应非周某艺的真实意思表示，即使遗嘱是周某艺书写，也是周某仁诱导、违背周某艺真实意愿的遗嘱，并非周某艺真实意思表示，《遗嘱》无效。
本案中，双方确认北京市西城区一号房屋（以下简称一号）系周某艺父母遗留的公租房，周某艺生前独自在此居住。现一号房屋的承租人为周某聪之子周某德，周某文此前曾以西城区房管局未通知其即将一号房屋承租人变更为周某德而诉至法院，诉请变更房屋承租人为原承租人周某希，但被法院驳回。三被告表示，因上述诉讼，周某文与周某德也有了矛盾，一直没有来往，其三人跟周某德一直有联系，周某艺是退休工人，收入比较低，所以将一号房屋出租，房租为周某艺主要收入来源，而周某德则免费让周某艺居住在一号房屋；2017年5月，秦某蕙、秦某超去一号房屋处探望周某艺时，周某艺跟其二人提及《遗嘱》，秦某蕙、秦某超二人当场表示接受赠与，周某艺将《遗嘱》交予了秦某蕙，三被告系在当时才知晓和取得《遗嘱》，对于《遗嘱》书写订立的过程其并不清楚；
三被告主张秦某蕙、秦某超对于林某英、周某艺生前的生活予以了帮助照料且出资料理了林某英的后事，周某艺订立《遗嘱》合理有据，就此向本院提交了其持有的林某英、周某艺的医疗费票据、林某英的丧葬事宜票据等予以佐证。
三被告主张秦某蕙、秦某超已依法作出接受遗赠的意思表示，就此向本院提交《房屋租赁合同》为证并申请吴某玉（周某文、周某仁表妹）等证人出庭作证，其中《房屋租赁合同》显示2017年9月30日，秦某蕙与案外人签订《房屋租赁合同》将一号房屋对外出租；另秦某蕙、秦某超确认系秦某超委托秦某蕙出租房屋；吴某玉作证称2017年9月周某艺去世后一个月内秦某蕙跟其称接受周某艺的遗赠，周某艺去世后一号房屋租金由周某仁收取。周某文认可《房屋租赁合同》的真实性，但主张秦某蕙、秦某超自述于2017年5月即知晓《遗嘱》，故二人系超过法定期限表示接受遗赠。
裁判结果
一、周某艺名下位于北京市海淀区一号房屋，由秦某蕙、秦某超继承所有；
二、驳回双方的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
继承从被继承人死亡时开始。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。
本案中，林某生前未留有遗嘱和遗赠扶养协议，其遗产应由其法定继承人周某艺、林某英予以继承；林某英生前未留有遗嘱和遗赠扶养协议，其应自林某处继承的相应遗产，应由其法定继承人周某艺予以继承。
考虑一号房屋的购买取得过程及林某、林某英先后去世及二人继承人情况，该房屋在周某艺去世后，应为作为周某艺之遗产予以继承处理；综合双方陈述和举证情况，对于《遗嘱》的真实性法院予以确认；周某文就《遗嘱》真实性及《遗嘱》效力所提异议主张，缺乏充分反证予以证实，法院不予支持；周某艺于2017年9月20日去世后，秦某蕙于2017年9月30日即作为出租人将一号房屋对外出租，应视为秦某蕙、秦某超以行为表示接受《遗嘱》遗赠；
周某文主张秦某蕙、秦某超自述的知晓《遗嘱》事实的2017年5月为法律规定的应作出接受遗赠意思表示的起算时点，于法无据，其抗辩主张秦某蕙、秦某超超过法定期限表示接受遗赠，法院不予支持。故一号房屋依法应按照《遗嘱》由秦某蕙、秦某超继承所有；秦某蕙、秦某超表示不区分二人继承份额，法院对此不持异议。
