北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某君向本院提出诉讼请求：1．请求依法确认陈某君与赵某亮于2007年10月18日签订的《协议书》无效；2．请求依法判令赵某亮返还陈某君已支付的购房款345719元，好处费30000元，产权代办费500元，公共维修基金6914元，契税3160．78元，综合地价款6572元，以上共计人民币392865．78元；3．请求判令赵某亮赔偿陈某君房屋装修残值损失、房屋市值与原价差额部分损失4931779元和利息。
事实与理由：2006年12月26日，陈某君与赵某亮口头约定：陈某君借用赵某亮的名义购买位于北京市昌平区一号房屋（以下简称涉案房屋）。赵某亮作为买受人与北京D公司作为出卖人于当日就涉案房屋签订了《北京市商品房预售合同》，合同约定房屋总价款345030元。陈某君于当日将全部购房款通过赵某亮的银行卡支付至北京D公司，后北京D公司开具了收据和发票。2007年7月24日，陈某君以赵某亮名义向中介公司支付了500元产权代办费，委托中介公司代为办理涉案房屋产权相关事宜。2007年10月18日，涉案房屋所在小区物业开具了《入住证明》，陈某君与赵某亮于当日签订《协议书》，再次以书面的形式确定涉案房屋的所有权归陈某君所有并由陈某君占有使用，待涉案房屋取得上市交易资格后，由赵某亮协助陈某君办理所有权过户登记。
同时，协议书约定陈某君向赵某亮支付好处费30000元，陈某君于当日向赵某亮支付了前述好处费。后陈某君办理了涉案房屋入住手续支付公共维修基金6914元，并对涉案房屋进行装修后居住使用。2008年11月，陈某君先后缴纳了涉案房屋契税3160．78元，补缴房屋超出约定面积相应综合地价款6572元。2008年11月24日，赵某亮取得涉案房屋的《房屋所有权证》。在具备过户条件后，陈某君多次要求赵某亮协助自己办理涉案房屋的产权过户手续，但赵某亮均以各种理由拒绝办理。
2018年，陈某君无奈之下只能将赵某亮起诉至法院，请求法院判令赵某亮协助陈某君办理涉案房屋过户手续。在案件审理过程中，陈某君始得知赵某亮为限制民事行为能力人，赵某亮及其母亲高某玲（曾作为赵某亮的法定代理人参加诉讼）全程参与签约事宜并由高某玲代为收好处费3万元，但赵某亮及其母亲均向陈某君隐瞒了赵某亮系限制行为能力人的事实。现赵某亮的儿子赵某鹏已经成年，现作为赵某亮的监护人，其拒绝追认《协议书》中的约定，其母高某玲在利益面前故意回避，否认其曾催促陈某君办理过户的事实，法院因此否定双方签署的《协议书》有效，驳回了陈某君的诉讼请求。
陈某君基于对赵某亮的信任借名购买房屋并签订《协议书》，赵某亮及其法定代理人隐瞒被告为限制行为能力人的事实，且其法定代理人为了一己私利恶意拒绝追认《协议书》的效力，显然违背了诚实信用原则，给陈某君带来了巨大的经济损失，故诉至法院，希望法院考虑赵某亮的过错与获利情况，作出公平公正的判决。
被告辩称
赵某亮辩称，认可《协议书》无效。陈某君交纳房款数额记不清，同意按照票据金额归还，不认可陈某君主张的利息，主张过高，不认可陈某君主张的赔偿数额，房屋升值与陈某君无关，赵某亮不应当向陈某君承担任何赔偿责任。赵某亮作为限制民事行为能力人签订的协议无效，不应当由限制行为能力人承担。其他费用均不认可。不认可有好处费。
赵某亮向本院提出反诉请求：1．请求法院确认陈某君与赵某亮于2007年10月18日签订的《协议书》无效；2．请求法院判决陈某君将其占用的位于北京市昌平区一号房屋腾退交还给赵某亮，并支付2007年10月18日起至实际腾退之日止的房屋使用费共计645000元；3．请求法院判令由陈某君承担本案诉讼费。
事实与理由：2006年12月，赵某亮购买了位于北京市昌平区一号房屋，2007年10月18日赵某亮与陈某君签订了《协议书》，约定将该房屋转让给陈某君，其后该诉争房屋一直由陈某君占有使用至今。现陈某君将赵某亮诉至法院要求确认双方之间的《协议书》无效并赔偿各项费用。赵某亮认为，双方于2007年10月18日签订的《协议书》既然无效，陈某君应当将房屋交还赵某亮，同时应按照该房屋同一时期同一区域内的房租水平向反诉人支付自该协议书签订后至诉争房屋腾退交还反诉人之日的房屋使用费，故向法院提起反诉。
陈某君对赵某亮的反诉辩称，认可《协议书》无效，赵某亮支付相应购房款项及赔偿相应房屋损失的情况下，我方同意同时腾退房屋。不同意支付房屋占有使用费，我方系基于对赵某亮的合理信任自行出资购买涉案房屋，在房款尚未返还的情况下，我方使用涉案房屋属于合理权限。资金占用费应与房屋占有使用费相互冲抵的原则，不同意该诉讼请求。保全费、诉讼费、鉴定费问题，因本案为赵某亮个人民事行为能力引发，赵某亮对于本案引发存在明显过错，所以上述费用由赵某亮自行承担。
法院查明
赵某亮为智力残疾四级，2017年，赵某鹏在北京市丰台区人民法院申请确认赵某亮为限制民事行为能力人，并指定赵某鹏为其监护人。
本案诉争的北京市昌平区一号，系经济适用房，于2006年12月以赵某亮的名义购买，房屋购买价款全部由陈某君出资，相关购房手续由陈某君持有，房屋由陈某君占有使用。2007年10月18日，赵某亮（甲方）与陈某君（乙方）签订协议书，内容为：“经甲乙双方多次协商约定，甲方自愿将位于北京市昌平区一号的经济适用房一套转让给乙方，双方达成以下协议：1．上述房屋所有权及相关产权全部归乙方所有。购房合同、房产证、购房发票、房屋钥匙等相关文件资料和物品由乙方保存。……5．上述房屋在取得上市交易资格，乙方向甲方提出过户要求后，甲方有义务协助乙方办理过户的全部手续。过户费用由乙方承担。6．任何一方违约，将支付给对方自2006年12月26日起至提出违约的日期止，该房屋市值的总差价作为违约金。……”该协议书系由陈某君女婿草拟，陈某君和赵某亮分别签字。同日，赵某亮还在收到好处费3万元的收条上签字。
陈某君于向本院诉讼请求判令赵某亮立即协助陈某君办理涉案房屋的过户手续，本院认定赵某亮在签订本案诉争借名买房协议时属于限制行为能力人，陈某君无法证明该协议得到了赵某亮当时的法定代理人高某玲的追认，且赵某亮现在的法定代理人赵某鹏也明确表示不予认可该协议，故本院无法认定诉争的借名买房协议有效，对陈某君要求赵某亮协助办理诉争房屋过户的诉讼请求亦无法支持。判决驳回了陈某君的全部诉讼请求。
判决作出后陈某君不服提起上诉，北京市第一中级人民法院（判决驳回上诉，维持原判。
关于借名买房的过程，在之前案件与本案诉讼过程中，赵某亮之嫂郭某英（陈某君妻子的外甥女）均出庭作证，证明2006年赵某亮取得了经济适用房的购房指标，但无钱购买，所以陈某君购买了，当时家里都知道这个事情，陈某君至赵某亮家里给了好处费3万元，交给了赵某亮的母亲高某玲。
另，本案诉讼过程中，陈某君申请对涉案房屋的价值进行评估，市场价值估价结果为5180175元。
裁判结果
一、确认陈某君与赵某亮于2007年10月18日签订的《协议书》无效；
二、赵某亮于本判决生效后七日内赔偿陈某君房屋增值差价损失4834456元；
三、陈某君于本判决生效后三十日内将北京市昌平区一号房屋腾退返还赵某亮，腾退房屋当日，赵某亮退还陈某君购房费用362865．78元及好处费30000元；
四、驳回陈某君的其他诉讼请求；
五、驳回赵某亮的其他反诉请求。
房产律师靳双权点评
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，陈某君与赵某亮就涉案房屋签订的《协议书》已被判决书确认无法认定有效，现双方当事人均诉请法院确认合同无效及无效的后果于法有据。本案争议焦点为，双方对于合同无效的过错责任问题，该问题的实质在于判断陈某君在认识赵某亮的民事行为能力上是否有过失，即陈某君在签订《协议书》时是否应认识到赵某亮为限制民事行为能力人。首先，庭审中陈某君与证人均表示，赵某亮在日常生活中没有精神及行为异常现象，虽然被认定为限制民事行为能力人，但不能得出其在本案交易过程中必然存在一般人可察觉的行为异常状态，从赵某亮自行补办房产证相关手续看，其也是以完全民事行为能力人的外观办理相关业务；
其次，购买房屋事项重大，从2006年12月购买涉诉房屋至2017年赵某亮确认为限制行为能力人引发诉争，时间间隔长达十年，陈某君和证人也指称赵某亮家人均知情，陈某君无理由在明知赵某亮为限制行为能力的情况下与其签署协议；因此，陈某君已经尽到了一般房屋购买人的注意义务，陈某君没有要求赵某亮签订协议书时经过其法定代理人书面确认的法定义务。综上，对于本案合同无效陈某君不存在过错。
关于陈某君的诉讼请求，合同无效后，赵某亮退还相应的购房款属于其应承担的法定义务，陈某君已经支付购房款345719元，产权代办费500元，公共维修基金6914元，契税3160．78元，综合地价款6572元，赵某亮同意退还该部分款项，关于好处费30000元，法院结合先前诉讼认定的事实，认定赵某亮收取了好处费，合同无效后，应一并退还。
关于赔偿房屋装修损失、市值差价损失的请求，因双方已有先前诉讼确认认定合同无法有效，根据评估报告，2019年4月28日的房屋价值高于成交价4834456元。合同无效后，陈某君应当将涉案房屋返还给赵某亮，陈某君因此丧失了在涉案房屋交易时购买其他房屋的机会，必将产生损失，鉴于陈某君在本案合同无效之诉中不存在过错，故陈某君要求赔偿该部分损失于法有据，合理部分法院予以支持。
关于资金占用利息损失，因《协议书》无效后，关于房屋返还和价款返还互为对等给付，在陈某君未返还房屋前，赵某亮仅须支付本金，故该部分费用可与赵某亮要求支付的房屋占有使用费相互抵消。
关于赵某亮的反诉请求，因《协议书》无效，故赵某亮要求陈某君腾退涉案房屋的诉讼请求于法有据，法院予以支持；关于房屋使用费，该费用可与其占用陈某君资金的利息损失相互抵消，法院不再支持。
