北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
王某红向本院提出诉讼请求：依法确认我与张某生、张某平于2005年9月22日签订的关于购买北京市西城区1号、2号房屋的购房协议书以及2009年9月26日签订的购房补充协议有效。
事实和理由：争议房屋原系张某生在中国H公司工作期间，在2000年1月左右公房改革出售时以成本价购得；但因当时张某生的户口在天津，购房时需要北京市户口，故借用其司机张某平的名义办理房屋产权证。2000年3月17日，H公司给张某生开具了争议房屋的入住通知书。
2001年3月12日，该房屋登记在张某平名下。为了保证张某生的权益，张某平在2003年7月5日将涉案房屋的租赁权、抵押权和转让权书面授权给张某生。张某生在2003年7月19日将前述权利全部书面授权给李某飞。我在取得上述两份授权委托书原件的情况下，在2005年9月22日和张某生的代理人李某飞签订购房协议书，约定我以70万元的价格购买争议房屋，首付款30万元签约当日支付，剩余款项双方约定待办理过户后再议。当日我支付30万元首付款，李某飞将争议房屋及产权证原件交给我。
2005年9月26日，我同李某飞签订购房补充协议，约定自协议生效之日起90个工作日内办理房屋产权过户手续，待李某飞办理房屋产权过户完成后，王某红将余额40万元付给李某飞。后我入住争议房屋，进行了装修并使用至今，还陆续支付了购房款10万元。我多次要求李某飞和张某生办理过户手续，但均被以各种理由拒绝，故起诉请求判如所请。
被告辩称
被告张某梦、李某乐辩称，不同意王某红的诉讼请求，张某平与张某生不存在借名买房情形。争议房屋是张某平作为H公司职工且符合购房资格情况下，使用自己及配偶张某梦工龄购买的房屋，该房屋产权亦登记在张某平名下，该房屋与张某生无关。从争议房屋性质看，其具有特殊的政策保障性及人身属性，不允许借名买房。对于住房制度改革产生的共有住宅楼房，其购买者明确要求必须为公司职工且满足北京户口要求才可购买，本案中张某梦和张某平符合规定的要求，并且使用了工龄购买房屋。因此不可能存在借名买房的情形。
张某平从未出具委托书委托张某生出售房屋，王某红提供的委托书，其上的笔迹与张某平的不符。假设张某平与张某生委托为真，张某平无权单方处置夫妻共同财产，张某生与李某飞的转委托亦无效。争议房屋为夫妻共同财产，系张某平与张某梦在夫妻关系存续期间购买的房屋。且使用了张某平夫妇二人的工龄折扣。张某平也仅能处分其所拥有的争议房屋的份额，对于张某梦所拥有的房屋份额无权进行处分。转委托必须是为了被代理人的利益需要。
因此，转委托必须符合被代理人的利益和意志，不能损害被代理人的利益。而张某生转委托时，在其向李某飞出具的授权委托书中将房屋明确成非张某平财产进行委托，明显不是为了委托人的利益。转委托应事先取得被代理人的同意或者事后由被代理人追认。张某平出具的委托书中并未明确表示允许转委托，而且王某红也未提交任何证据证明张某平同意张某生的转委托行为。王某红无法证实其已经交纳了购房款，她的转账记录没有收款人姓名，部分款项转账日期在购房协议签订之前。
本院查明
2000年1月10日，张某平作为买方与卖方H公司签订房屋买卖契约，约定H公司将争议房屋以每平方米1485元的价格出售给乙方（仅限本市常住户口，自住房的合法承租人），该房屋建筑面积167.59平方米，暂定总价93851元。一次性付款，甲方按北京市房改政策的规定，同意乙方享受工龄、教师等住房优惠条件。
2001年3月12日，争议房屋登记至张某平名下。
2000年3月17日，H公司出具《入住通知书》，内容为：今有张某生同志，入住宣武区1号住房，请准予办理入住手续。入住人处有张某生的签字。
2006年12月19日，北京Y公司向张某生发出交费提示，催收2001年12月17日至2006年12月31日期间的物业费及供暖费、水电费等相关费用共计29631.87元。
2015年4月16日张某平去世。2015年5月7日，经公证处公证，李某乐继承涉案房屋。
裁判结果
一、确认原告王某红与张某生之间的购房合同书（于二○○五年九月二十二日签订）、购房补充协议（二○○九年九月二十六日签订）均有效。
二、驳回原告王某红其他诉讼请求。
三、驳回原告王某红对被告李某飞的起诉。
房产律师靳双权点评
王某红提交了张某平给张某生的授权委托书，张某平的继承人坚决否认该授权委托书的真实性，从鉴定结论来看，虽然笔迹鉴定无法得出确切结论，但印章鉴定结论表明，授权委托书上张某平的名章同其在相近的时期其他场合使用的名章并不一致。故无法确认张某平这份授权委托书的真实性。从庭审陈述和在案证据来看，争议房屋是张某生担任H公司法定代表人期间违规分配给张某平，虽登记在张某平名下，但张某生认为该房屋实质属于其个人所有，张某生以争议房屋的实际所有人自居，就此专门出具委托手续，委托李某飞处理房屋事宜，李某飞随即同王某红签订了购房合同书、购房补充协议。
因此，本案中的合同关系应当是建立在张某生同王某红之间。李某飞是接受张某生委托，他既不是争议房屋的产权人，也不是购房合同书、购房补充协议的相对方，王某红自己也不认为李某飞是合同的相对方，却坚持将李某飞作为本案的被告，缺乏法律依据，法院依法驳回其对李某飞的起诉。
具体到张某生同王某红之间的买卖合同关系是否有效的问题，根据《中华人民共和国民法典》有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。通过庭审调查和在案证据的分析整理，法院未发现购房合同书、购房补充协议存在上述情形。
故张某生同王某红之间的购房合同书、购房补充协议应属有效。需要说明的是，合同有效性与合同目前是否具备履行可能是两个不同的问题，如后续购房合同书、购房补充协议履行出现问题，王某红应另行起诉解决。
