北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告李某军、李某莲、李某兰向本院提出诉讼请求：请求法院依法李母确认2001年2月26日所立遗嘱无效。
事实和理由：李父、李母系夫妻关系，李父于1990年12月3日去世，李母于2005年4月25日去世。二人共有五名子女，分别为李某芳、李某奇、李某军、李某莲、李某兰，其中李某芳为收养。李某文系李某奇之子。李父系通州区政府干部，在职期间承租8号房屋，李母生前无业。李父去世后，李母于1997年根据房改政策使用李父工龄购买8号房屋产权并登记在李母的名下。
2001年2月26日，在李某文、李某奇、李某芳的蛊惑下，李母在原北京市顺义区公证处立了遗嘱，将8号房屋由李某文继承。李某军、李某莲、李某兰认为李母所留的《遗嘱》多处瑕疵，笔录与《遗嘱》正文相互矛盾，违反《遗嘱公证细则》，应属无效。且8号房屋系李父承租而来，在房改购房时也使用李父的工龄，8号房屋的取得与商品房有所区别，李母的处分行为也应无效，为此，请求法院判如所求。
被告辩称
被告李某文辩称：我认为公证遗嘱合法有效，李某军、李某莲、李某兰向顺义公证处申请复查后，顺义公证处做出了维持遗嘱效力的决定。后李某军、李某莲、李某兰又向北京市公证协会投诉，北京市公证协会同样维持了涉案公证遗嘱的效力。
被告李某奇辩称，同李某文的答辩意见。
本院查明
被继承人李父与李母系夫妻关系，共有五名子女，即李某芳、李某奇、李某军、李某莲、李某兰，其中李某芳系收养，李某奇、李某军、李某莲、李某兰均为亲生子女。李父、李母的父母均先于二人去世，二人无其他继承人。李某文为李某奇之子，系李父、李母之孙。李父于1990年12月3日去世，李母于2005年4月25日去世。李父生前未留遗嘱。李母去世后，李某文于2020年1月13日以李某芳、李某奇、李某军、李某莲、李某兰为被告提起遗赠纠纷，要求判令8号房屋由李某文继承所有。在诉讼期间，李某文提交由顺义公证处公证的立遗嘱人为李母的《遗嘱》一份，李某军、李某莲、李某兰不认可该份《遗嘱》的真实性，故提起本案诉讼。
另查：8号房屋为1995年12月4日李母作为买方（乙方）与通县房屋土地管理局作为卖方（甲方）签订《协议书》购买，《协议书》约定通县房管局将8号房屋出售给李母，李母在购房登记时，一次性向通县房管局预交房价款40000元。实际房价款结算后三日内，由通县房管局通知李母办理正式购房合同。李母所付预交房价款按实际房价款一并结清，多退少补。
1997年1月21日，《单位出售公有住房房价计算表》记载，8号房屋为标准价购房，李父工龄39年，享受工龄折算优惠，年工龄折扣率0.6%，已竣工年限为8年，现住房折扣率为5%，最终算得实际房价为33811元。若无李父工龄折扣，该房屋实际房价应为44626元，实际优惠10815元。1997年2月1日，通县房管局作为卖方（甲方）、李母作为买方（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定通县房管局同意将8号房屋，建筑面积81.06平方米，出售给李母。李母在办理买卖过户手续时，应付给通县房管局33811元整。《房屋买卖合同》还约定了其他内容。1997年2月3日李母与通县房管局经北京市通县房地产交易所订立《房产卖契》。1997年4月9日，李母取得8号房屋所有权证书。
在本案审理过程中，李某军、李某莲、李某兰对《遗嘱》仍不予认可，认为李母立遗嘱时79岁，有十几年老年痴呆的病史，且在公证处的档案材料中李母的多处表述矛盾，可见李母处于老年痴呆的状态。
关于公证遗嘱办理的具体情况，本院在庭前质证的过程中对李某芳进行询问，李某芳表示因李某兰在通州工作、李某奇之子在通州上学，故其在房改时询问过李某兰、李某奇的意见是否出资购买8号房屋，因李某兰不愿出资，后李某奇出资购买。购房时普遍房价不高，故其余兄弟姐妹均未作出出资购买的表示。李某奇表示，李母当年走失是因为其自行去李某莲家，道路不熟之故，在派出所李母告知民警李某奇的工作单位，民警打电话到李某奇工作单位后取得联系，李某奇通知李某莲将李母接出，并非因李母老年痴呆而走失。
裁判结果
李母2001年2月26日所立遗嘱房屋李父工龄折抵10%产权份额的部分无效
房产律师靳双权点评
当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。按照法律规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。遗嘱人以遗嘱处分了属于国家、集体或他人所有的财产，遗嘱的这部分，应认定无效。
本案中，根据《公证书》、《遗嘱》及公证档案材料中相关记载，李母所述将8号房屋在其去世后由李某文继承的意思表示清楚明确，事实陈述基本清楚，对公证档案材料中的错误之处李某芳已进行了解释，该解释并无明显不合理之处。同时，李某军、李某莲、李某兰在诉讼过程中所提交的证据亦不足以证明李母在书立遗嘱时不具备立遗嘱的行为能力。但8号房屋在购买时，享受了李父的工龄优惠，李父的工龄所折合的财产价值约占8号房屋购买时价值的24%，其中12%的部分应为李父的遗产。而李父有六名继承人，现李某芳明确表示放弃继承李父的遗产，故李父的遗产应由李母及其余四名子女予以继承。
因此，李母享有的8号房屋的产权份额及其应继承的李父的产权份额约占房屋产权份额的90%，对于该部分财产李母可通过《遗嘱》方式进行处分。现李母所立《遗嘱》中将8号房屋的全部由李某文继承所有，超出其可处分的范围部分应属无效。对于8号房屋产权份额的该10%应作为李父的遗产，在李某军、李某莲、李某兰及李某奇间进行继承分配。
