(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
原告诉称
原告张三向本院提出诉讼请求:判令一、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效,位于A市一号房屋归原告所有;二、被告履行《商品房买卖合同》第十五条的约定,并协助原告办理所购商品房的不动产权属证书;三、被告支付延期办证违约金104元,并按日支付判决之日至实际领取产权证之日的违约金;四、被告向原告返还代收的办证费、服务费26035元,并参照中国人民银行贷款利息标准从2009年1月14日起至实际支付之日止资金占用费;五、被告承担本案诉讼费。
事实和理由:2008年6月27日,原、被告签订《商品房买卖合同》。原告购买被告开发的位于A市一号房屋,合同约定交房时间为2008年9月30日前,被告在商品房交付使用后365日内,将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案,协助原告办理房屋权属登记手续。后原告按约交付了全部购房款。房屋交付后,被告又向原告收取了办证费及服务费,但至今由于被告的原因,原告未取得房屋所有权证。
被告辩称
被告M公司辩称。
一、根据《物权法》第九条规定,本案案涉房屋暂未取得不动产权属证书,原告要求确认案涉房屋归其所有,不符合法律规定。
二、被告已经完全适当的履行了应履行的义务,不存在任何违约行为,不应承担违约责任。1.被告已向原告交付了房屋,对此事实原告认可。案涉房屋五证齐全且已经取得建设工程的竣工验收,权属登记已在产权机关备案。2.被告已经履行了义务,原告第二项诉讼请求不存在现实履行的可行性。3.《商品房买卖合同》中第十五条并没有约定协助办理的义务,仅约定被告需提供资料到产权登记机关备案,办理商品房产权证书属于行政机关及不动产权机关的职权,不是被告公司的职权。4.未能办理案涉房屋产权证书是历史遗留问题。根据合同补充协议第七条第二款,相关的责任不应由被告承担。
三、原告要求被告支付代收的办证费、服务费及利息,没有事实和法律依据。1.代收办证费、服务费属于委托合同关系,原、被告并未就办证事宜达成合意。没有约定就不存在违约责任。2.原告要求被告就代收的办证费、服务费承担利息的诉讼请求没有法律依据。综上,本案案涉房屋五证齐全且经过网签备案,被告没有办理房屋产权证的权限,原告没有证据证明是因被告的原因未能办证。收取代收的办证费、服务费是委托合同关系,诉讼前原告从未提出解除委托关系。请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院查明
经过对证据的分析认定,结合原、被告的陈述,本院审理查明的事实如下:
2008年6月18日,原告交付被告购房款347129元。2008年6月27日,原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同签订后,被告将案涉商品房交付原告。2009年1月14日,被告向原告收取了办理房屋产权办证费25535元、服务费500元。被告已将案涉房屋资料报产权登记机关备案,原告至今未能取得不动产权属证书。
另查明,2019年8月,A市处理不动产登记历史遗留问题,原、被告争议的案涉房屋登记在“有房无证”名单中。
裁判结果
一、原告张三与被告M公司于2008年6月27日签订的《商品房买卖合同》合法有效;
二、被告M公司退还原告张三办证费25535元、服务费500元,共计26035元,于本判决生效后十日内履行;
三、驳回原告张三的其他诉讼请求。
北京房产律师靳双权认为:
原、被告于2008年6月27日签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行。被告向原告收取办证费、服务费等相关费用,双方就代办产权权属证书事宜形成了事实上的委托合同关系,依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”的规定,因被告至今未能协助办理不动产权属证书,原告起诉要求被告退还代收的办证费、服务费,视为原告解除了双方之间的委托合同关系,现原告要求被告返还办证费、服务费,符合法律规定,法院予以支持。
被告未能完成委托事项,存在不可归责于被告的事由,且被告也进行了相关的工作,原告要求被告支付办证费、服务费产生的资金占用费的诉讼请求,法院不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”的规定,本案中原告尚未就案涉房屋取得不动产权属证书,原告要求确认其购买的房产归原告所有,不符合法律规定,法院不予支持。原告要求被告协助办理所购商品房不动产权属证书,因办理不动产权属证书属于行政机关职权范畴,不属于人民法院受理民事案件的范围,该主张法院不予支持,故原告由此主张的违约金,法院也不予支持。
综上所述,法院的判决是正确的。