借名购买限价商品房纠纷——借名购买限价商品房引纠纷

一、基本案情
2014年7月，张达、陈娜诉称，我们的女婿方时与方中系姐弟关系。2010年，方中经摇号取得901号房屋的购买权；由于方中无购房资金，2011年，方中与我们及我们的女儿张倩协商将该购房资格转让给我们，由我们出资购买该房屋，待该房屋取得房屋所有权证并可以上市交易后再办理房屋所有权转移登记手续，为此我们支付方中3万元转让费；2011年4月，我们和女儿张倩及方中共同去选房，并通过我们的努力将原购房指标两居室换成了三居室；2011年5月5日，我们向x公司支付了首付款151087元，并随后同方中办理了住房公积金贷款手续；我们于2011年7月至2013年12月期间共还贷86810元；2013年7月，公司通知我们入住，2013年7月20日，我们办理了该房屋的入住手续，并支付了房屋专项维修资金、契税、物业费、产权代办费、产权登记费、印花税等共计33289.53元，随后又支付担保服务费1680元；办理入住手续后，我们对该房屋进行了装修，共支出装修款118900元；2013年10月装修完工后，我们即入住该房屋。2014年年初，女儿张倩与女婿方时发生矛盾，方中以诸多理由单方撕毁与我们之前达成的协议并要求我们搬离该房屋，且拒不退还我们已经支付的各项费用。为维护自身合法权益，特起诉至法院请求：1.判令方中返还我二人支付购房款237897元、房屋专项维修资金17590元、契税7169.26元、物业费2691.27元、产权代办费500元、产权登记费80元、印花税5元、担保服务费1680元、网费2495元、房屋面积差价款5839元；2.判令方中返还我二人支出的装饰装修费118900元；3.判令方中返还两限房指标费3万元；4.判令方中赔偿我二人家用电器损失7224元（包含空调2950元、空调安装费255元、洗衣机4019元）；5.判令方中赔偿我二人购买房屋差价损失20万元；以上共计632070.53元。
方中辩称：不同意张达、陈娜的全部诉讼请求，请求法院依法予以驳回。张达、陈娜主张的237897元的购房款，购买款是我弟方时代我支付的；物业费2691.27元应由权利享受人自行支付，不应由我承担；网费的答辩意见同物业费；张达、陈娜主张的其他各项费用是因张达、陈娜与我之间存在债权债务关系，是用应由张达、陈娜偿还给我的费用支付的相关款项。金额为118900元的装饰装修款发票的开票单位并非是有资质的装修公司，仅同意赔偿其装修损失7万元。我与张达、陈娜之间不存在转让房屋关系，张达、陈娜也未向我支付3万元转让费。空调、洗衣机等家电，张达、陈娜腾退房屋时可以一并搬离，不同意赔偿任何损失。张达、陈娜没有权利向我主张房屋差价款，因为双方之间不存在转让合同关系。

• 法院查明

2011年5月5日，方中与x公司签订《北京市商品房预售合同》，约定由方中购买901号房屋，房屋性质为限价商品住房。2013年7月20日，方中与公司签订《北京市商品房预售合同》补充协议，姚×补交购房款差额5839元。2013年7月20日，涉案房屋交付，张达、陈娜装修后居住使用至今。房屋尚未取得房屋所有权证书。方中已另案起诉要求张达、陈娜腾退涉案房屋并支付房屋使用费。
审理期间，张达、陈娜向法院提交了《北京市商品房预售合同》（复印件）、901号房屋首付款发票、担保服务费发票、银行存折及银行存款凭单、《北京市商品房预售合同》补充协议（原件）及房屋面积差价款发票、专项维修基金收款收据、契税收据、前期物业服务费用委托收款协议书、收款明细单、农业银行刷卡凭单、证人证言、房屋产权委托代办协议、收据、装饰装修施工合同、装修费发票、银行存折、银行交易明细、中国电信公司开具的发票（付款人为张倩）、购物清单（客户姓名为张倩）、安装辅材收费凭证、购买洗衣机的发票（客户姓名为张倩）、报警出警录像、EMS快递单、入住通知等证据用以证明涉案房屋系其借用方中之名购买且其购买后实际居住，其支付了涉案房屋的购房首付款、房屋差价款、部分贷款还款、担保服务费、专项维修基金、税费、物业费、产权代办费、产权登记费、网费、装修费等各项费用。

• 法院判决

1. 方中返还张达、陈娜支付的首付款十五万一千零八十七元，房屋差价款五千八百三十九元，购房贷款八万六千七百一十元，房屋专项维修资金一万七千五百九十元，契税七千一百六十九元二角六分、产权代办费五百元、担保服务费一千六百八十元，以上各项费用共计二十七万零五百七十五元二角六分；2、方中支付张达、陈娜房屋装饰装修费折价款七万元；3、方中补偿张达、陈娜房屋损失十万元；四、驳回张达、陈娜的其他诉讼请求。

• 律师点评

本案的焦点在于张达、陈娜与方中之间就涉案房屋是否构成“借名买房”关系。“借名买房”系指一方当事人以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益的情形。综合双方提交的证据，法院对张达、陈娜与方中之间就涉案房屋构成“借名买房”关系予以确认，综合考虑因素如下：第一，张达、陈娜向法院提交了购买涉案房屋的首付款发票、担保服务费发票、预售合同补充协议、专项维修基金收款收据、契税收据、前期物业服务费用委托收款协议书、房屋产权代办协议的原件，张达、陈娜提交的上述证据已初步证明双方之间存在“借名买房”关系，方中虽辩称与张达、陈娜之间不存在转让房屋关系，但作为名义上的购房人，其并不能就上述购买房屋、办理房屋入住手续的证据原件为何出现在张达、陈娜手中做出合理解释。第二，901号房屋的购房贷款一直由张达、陈娜偿还至2013年12月份。第三，涉案房屋自办理入住手续后一直由张达、陈娜实际居住使用，且该房屋亦由张达、陈娜进行的装饰装修。方中虽辩称因张达、陈娜与其之间存在债权债务关系，故张达、陈娜为涉案房屋支付的房屋专项维修资金、契税、物业费、产权代办费、产权登记费、印花税、担保服务费等费用系张达、陈娜用应偿还给方中的金额支付的，但其未提交相应证据予以证明，故对于其该项抗辩意见，法院不予采信。方中辩称首付款系其弟方时支付的，而非张达、陈娜支付，对此，法院认为，张达、陈娜系涉案房屋的实际购房人，故该首付款应视为作为实际购房人的张达、陈娜所支付，至于该笔款项是否由方时代张达、陈娜支付的问题，可由张达、陈娜与方时另行解决，在本案中，法院对此不予处理。
限价商品房是政府提供政策优惠，具有社会保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，其购买资格具有专属性。同时，在房屋的转让方面，政府都有明确的政策性规定。根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，可向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购的房屋继续作为限价商品房向符合条件的家庭出售。本案中，张达、陈娜因方中具备了两限房的购房资格，而借用方中的名义购买了涉案房屋，该“借名买房”行为违法相关政策、法规的规定，损害社会公共利益，依法应确认为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故张达、陈娜要求方中返还购房出资并赔偿损失的诉讼请求，法院予以支持，具体数额法院依据相关证据及标准予以核定。