小青向法院诉称：2012年11月29日，小青与许仙在x公司居间服务下签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，许仙将位于北京市x区x室房屋（以下简称：涉案房屋）出售给小青，成交价120万元，许仙应于2013年12月31日起60日内向买受人交付涉案房屋。因涉案房屋为期房，x公司延迟交房，许仙所得延期赔偿款由小青获得。合同签订后，小青依约履行了全部付款义务，许仙却未按约定将从开发商处领取的延期交房违约金返还小青。根据x公司的通知，涉案房屋可以在2017年4月1日至4月20日办理入住手续，但一直未办理，故诉至法院请求判决：1.小青与许仙于2012年11月29日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》有效；2.许仙、白素贞协助小青办理涉案房屋入住手续；3.许仙、白素贞给付小青违约金50万元；4.许仙、白素贞承担本案全部诉讼费用。
被告许仙、白素贞辩称，不同意小青的诉讼请求。第一，小青与许仙签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》无效。涉案房屋属于定向安置房，小青并非本次拆迁项目中的被安置人，不具有购房的主体资格，且涉案房屋尚未取得完税发票或房产证，不满足上市交易的条件，许仙无权将涉案房屋出售，小青也无权购买。小青虽与许仙签订了房屋买卖合同等文书，但根据北京市限购定的规定，小青没有提交其具有购房资质的证明，其想通过改底单的交易方式突破限购政策，以合法形式掩盖非法目的，损害了公共利益。第二，双方签订的房屋买卖合同实际上不能履行。许仙与白素贞于1995年登记结婚，二人婚后共同出资建设了被拆迁宅院，因此置换所得的涉案房屋属于二人夫妻共同财产。许仙在出售涉案房屋时白素贞并不知情，2017年4月办理房屋入住时才得知，并表示坚决反对。根据x公司发送的《入住须知》，非直系亲属间不予办理更名手续。小青与许仙非直系亲属关系，白素贞亦不同意办理更名手续，故涉案房屋从事实上不可能更名至小青名下。假设房屋买卖合同等文书有效也应当予以解除，因整个交易过程中白素贞未出具委托手续亦未到场参与，均没有白素贞的签字认可，小青对此是知情的。第三，因房屋买卖合同等文书无效，故小青主张许仙、白素贞向其按日给付违约金的主张于法无据。
第三人x公司述称，对于第一项诉讼请求与x公司无关不作答辩，对于第二项诉讼请求现涉案房屋可以办理入住手续，但由于许仙拒绝办理入住手续故x公司无法办理，对于第三项诉讼请求x公司已将涉案房屋所有的周转费和相关费用给付完毕。
二、法院查明
2012年11月29日，许仙（出售人、甲方）与小青（买受人、乙方）签订了《买卖定金协议书》，约定小青向许仙购买涉案房屋，成交价格为120万元（包括更名费、中介费），乙方的房款支付方式为全款，乙方购买上述房屋向甲方交付购房定金共计2万元。
2012年11月29日，许仙（卖房人、甲方）与小青（买房人、乙方）、x公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，其中《房屋买卖合同》约定：1.甲方承诺已婚，产权共有人同意出售该套房产。3.房产的成交价格为120万元。因此房为期房，经甲乙双方约定，交房、过户所产生的一切费用由乙方承担（3）签订该合同当日，乙方向甲方交纳购房定金2万元，后期抵作房款。2013年12月31日起60日内向买受人交付该房屋（按原购房合同开发商交房日期为准），因此房为期房如开发商延迟交房原甲方所得到的延期赔偿款由乙方获得。……。13.如甲方违约，则甲方无条件退还乙方已付全部房款并赔偿乙方违约金50万元。该合同有许仙、小青的签字及指印。《补充协议》约定：一、经甲、乙双方友好协商，乙方支付甲方定金2万元。二、经甲乙双方友好协商，乙方采取一次性付款方式购买此房，乙方于2012年11月29日将首付款68万元一次性打入甲方提供的指定账户，2013年1月30日前向甲方交纳购房尾款50万元，丙方作为见证方存在。四、甲乙双方友好协商一致同意，甲方承诺收到第一期首付款70万元时同意乙方提前做产权变更手续。乙方应提前支付给x房地产产权变更手续费10万元（此10万元冲抵后期购房款，此后乙方后期购房尾款需要支付金额为40万元），至此甲方收到乙方全部购房款。
2017年3月15日，x公司发出《入住通知》，通知涉案房屋达到入住条件，可于2017年4月1日至4月20日办理入住手续。
为证明具有购房资质，小青提交了一份2017年7月25日申请的购房核验结果，记载小青的购房核验结果为初步核验通过。
- 法院判决
2、许仙、白素贞协助小青办理入住手续；
3、驳回小青的其他诉讼请求。
四、律师点评
本案争议的焦点之一在于小青与许仙签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》有效是否有效。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。无论涉案房屋是否是许仙与白素贞的夫妻共同财产，其以无权处分为由要求确认合同无效，法院不予支持。许仙与小青签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，涉案房屋虽未取得房屋所有权证，但根据房屋的性质，合同的签订不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，签约双方应该按照合同约定履行各自的权利义务。关于房款是否已付清的问题，根据《买卖定金协议书》、《补充协议》中均约定房款中包含产权变更手续费，从小青提交的证据可以看出其已支付了120万元款项，故小青已支付了全部购房款。现涉案房屋已经可以办理入住，许仙、白素贞应协助小青办理入住手续。
对于小青要求许仙、白素贞给付50万元违约金的诉讼请求，依据《补充协议》第一条的约定可知，该条中记载的50万元违约金给付的前提应是甲乙任何一方造成该房屋无法交易，而本案小青的诉讼请求是以继续履行双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，故其此项诉讼请求缺乏合同依据，法院不予支持。
