北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告唐女士起诉称：我和被告系同父异母的姐妹。我自11岁开始随父亲唐大叔与继母冯大娘一起生活。唐大叔与冯大娘生育唐先生及被告两个女儿。1960年8月11日，我响应国家号召支援内地建设，将户口从甲市迁往XX省工作至今。虽与父母远隔千山，我一直采取各种办法尽可能接济家人，与生父、继母一直保持着深厚的感情。1997年2月18日，唐大叔去世，生前未立遗嘱，留下位于甲市乙区XX路A地189号私房一幢，该房屋一直未进行析产。2013年7月，被告以要通过诉讼解决房产继承纠纷为由，让我出具了一份由被告作为诉讼代理人的公证委托书。但此后不久，被告告知我，官司在法院立不了案，不打了。我遂认为此事作罢。2015年9月，我因与甲市亲戚往来，得知父亲留下的房产已在2014年8月被征收。2015年10月17日，在我强烈要求下，被告提供了《甲市国有土地上房屋征收补偿协议》复印件，我才知晓，被告与唐先生瞒着我在2014年8月2日签署并领取了征收补偿款。2015年10月28日，我从法院查询得知唐先生曾于2013年11月起诉我、被告及冯大娘，2013年11月29日，被告以公证委托书为依据，同时以该案被告及我(同为该案被告)委托代理人身份出庭参与调解，先主张自己分得父亲唐大叔遗产的四分之一份额，再擅自做主以本案我的名义“自愿放弃”了房屋遗产的继承权。同日，法院出具了被告与唐先生各得房屋四分之一份额及我“自愿放弃”继承权的民事调解书。被告在未与我商议的情况下，擅自利用委托事项已经不存在的授权委托书所赋予的诉讼权利，隐瞒诉讼及调解过程，拒不履行善意代理人应有的协商、沟通、汇报义务，以实现被告自身继承权益最大化的方式剥夺了我的继承权，并使我进而丧失了随后的房产征收补偿权益，造成我重大经济损失。因此，我诉至法院，并为此支付律师费人民币3.9万元(以下币种均为人民币)。现特请求法院依法判令：要求判令被告向我赔偿因被告滥用代理权、恶意处置我继承权而造成我的经济损失860668.50元;诉讼费由被告负担。
二、被告辩称
被告唐小姐答辩称：我方受原告授权委托代为进行诉讼，并经公证处公证，明确了代理权限，不存在滥用代理权。经过公证的委托事项是原告的真实意思表示，不存在只适用于第一次诉讼而不适用第二次诉讼的问题。涉案房屋在拆迁前总共三层，其中一层、二层是由父母所有，第三层是由我方与丈夫程先生共同建造的，故第三层面积应当归我方所有。考虑到父亲唐大叔与母亲冯大娘一直在甲市生活，由我方负责照顾生活，而原告能够继承的份额最多也只有父亲部分的六分之一，故原告曾明确表示放弃自己的继承份额。涉案房屋动迁之后，2014年11月份，我方与唐先生一同前往XX省，告知原告当时的动迁方案，并表示补偿原告25万元，原告表示同意，我方遂按照原告的要求将款项汇到了原告女儿田小姐的账户。因此，我方不存在滥用代理权、恶意处置原告继承权的行为，故不同意原告诉讼请求。
三、法院查明
原、被告系同父异母的姐妹，原告自11岁开始随父亲唐大叔与继母冯大娘一起生活。唐大叔与冯大娘生育了唐先生及被告两个女儿。1960年，原告将户口从甲市迁往XX省工作至今。1997年2月，唐大叔去世。2013年7月15日，原告向被告出具委托书一份，委托事项为：“现委托受托人在本人和唐先生就继承被继承人唐大叔名下的坐落于XX路A地189号房产纠纷一案中，作为我诉讼代理人，代理权限为特别授权代理，包括：代为出庭，收集提供证据、辩论，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起反诉或者上诉”，双方在XX省A市A地公证处就该事项办理公证，公证号为……。2013年7月8日，唐先生向法院提交民事起诉状等材料，起诉本案原、被告及母亲冯大娘，要求继承本市XX路A地189号房屋，。在该案审理中，本案被告提交上述经过公证的委托书，以及冯大娘出具的委托书，作为本案原告及冯大娘的委托代理人代为收取了相关诉讼文书并出庭应诉。2013年11月18日，该案原告唐先生向法院申请撤回起诉，法院裁定准予撤回起诉。2013年11月29日，唐先生再次向法院提交民事起诉状，起诉本案原、被告及母亲冯大娘，要求继承本市XX路A地189号房屋。该案中，被告再次向法院提交上述经过公证的委托书，以及冯大娘出具的委托书，以此作为本案被告及冯大娘的委托代理人，代为收取了相关诉讼文书并进行调解。该案原告唐先生提交由冯大娘出具的《承诺书》一份，载明冯大娘自愿放弃对唐大叔名下涉案房屋的继承权。2013年11月29日，该案原告唐先生、本案被告并同时作为冯大娘、本案原告的代理人参与调解，在调解过程中，本案被告作为本案原告的委托代理人代为陈述自愿放弃本案原告对涉案房屋属唐大叔部分的继承权，双方达成调解协议：“1、甲市乙区XX路A地189号(全幢，建筑面积：71.9平方米)归唐先生、冯大娘、唐小姐按份共有，冯大娘占二分之一，唐先生、唐小姐各占四分之一;2、甲市乙区XX路A地189号(全幢，建筑面积：71.9平方米)一层归唐小姐使用，二层归唐先生使用，三层归冯大娘使用;3、被告冯大娘、唐女士均自愿放弃属被继承人唐大叔房产的继承权。”调解书由双方签收，其中冯大娘、本案原告的调解书由本案被告代为签收。
另查明，本市XX路A地189号房屋性质属私房，原所有权人为唐大叔。2014年7月，因旧城区改建，该房屋纳入征收范围。2014年8月2日，被告、唐先生与征收部门签订《甲市国有土地上房屋征收补偿协议》。根据征收实施单位作出的《乙区东新村四期南块(东片)地块旧城区改建项目结算单》、《乙区东新村四期南块(东片)地块被征收费用发放签收单》显示，涉案房屋征收补偿款项合计XXXXXXX元，由被告于2014年12月17日领取。
四、法院判决
被告唐小姐应于本判决生效之日起十日内向原告唐女士赔偿损失人民币700000元。
五、律师点评
房地产纠纷律师靳双权认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。根本案查明的公证书可见，原告委托被告作为涉案房屋纠纷一案中原告的代理人，被告接受委托并持该文书代为参与诉讼，由此原、被告之间形成委托合同关系。根据法律规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，并按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。本案中，原告作为唐大叔的女儿，在唐大叔去世后，依法享有对唐大叔遗产的继承权。原告委托被告处理涉案房屋继承诉讼事宜，被告作为受托人，同时亦为继承案件的当事人，理应合理行使代理权，妥善分配各方之间的遗产继承份额，维护原告的合法权益。法律规定，继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。原告的委托授权事项包括多项内容，虽然其中包括承认诉讼请求等，但仅以此并不能推定原告具有放弃继承份额的意思表示。被告辩称原告曾表示放弃继承份额，以及其曾与原告就涉案房屋继承或征收款项事宜协商并达成一致，但并未提交相关证据予以证明，服不予采信。并且，被告曾先后作为原告的委托代理人参与(2013)普民一(民)初字第5074号、(2013)普民一(民)初字第7276号案件诉讼，就前案以撤诉结案、被告又以本案原告委托代理人身份再次参与第二起诉讼案件的情况，被告有义务及时向原告告知，但本案中缺乏证据显示被告曾履行相关告知义务。由此靳律师认为，被告在(2013)普民一(民)初字第7276号案件中，代原告作出放弃继承份额的意思表示，并以此代为签署调解协议、签收调解书，被告主观上存在故意，由此造成原告损失，被告应予赔偿，赔偿金额应以原告本应享有的继承份额为参照标准。原告主张其所支出的律师费3.9万元亦属赔偿损失范围，缺乏依据，故不予支持。
关于被告辩称涉案房屋第三层由被告夫妇所有，靳律师认为，涉案房屋原所有权人登记为唐大叔，被告提交的《甲市乙区民房修建完工证》、《房屋产权登记收件存根》、《甲市私有房屋产权登记申请书》显示的申请人均为唐大叔一人。此外，另案达成调解协议确定唐先生与被告各占涉案房屋产权四分之一，亦不能体现被告所称的房屋第三层产权归其所有，因此对被告该项抗辩不予采信。因此，涉案房屋系唐大叔与冯大娘夫妻共同财产，其二分之一属唐大叔遗产。原告、唐先生、被告作为唐大叔女儿，冯大娘作为唐大叔配偶，均为第一顺位继承人，冯大娘出具《承诺书》明确表示放弃其对唐大叔房产的继承权，故涉案房屋中唐大叔所有部分应由原告、唐先生及被告三人继承，在未有遗嘱的情况下，每人的份额为房屋的六分之一。但因原告自1960年起即迁往XX省至今，客观上对被继承人唐大叔所尽抚养义务较少，故其继承份额应在上述比例基础上酌情予以少分。
原、被告就涉案房屋征收时，被告等是否实际居住于涉案房屋存在争议，但均未就此提供充分证据。唐先生在(2013)普民一(民)初字第5074号案件庭审中明确陈述被告自2003年起即将房屋出租给他人，而被告对此予以认可。本案审理中，被告作出相反的陈述，但并未作出合理解释，因此，靳律师认为，涉案房屋被征收时，被告或其丈夫程先生等并非实际居住于涉案房屋内。因此，因涉案房屋已被征收，所取得的补偿款项513万余元均应属房屋价值的体现。
综上，法院酌情认定被告应向原告赔偿损失70万元。此外，关于被告辩称其按原告要求向原告女儿田小姐汇款25万元作为房屋征收后对原告的补偿，因缺乏证据显示该款项与本案的关联性，在本案中不予处理，被告可另案主张。
