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农村房屋买卖如何确认合法性?

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2019-02-12 17:17


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  邱某称,1994年8月,我与贾某签订农村房屋买卖合同,贾某将产权登记在其名下位于北京市通州区x村x号院内北房四间、西房三间、院墙及附属设施出售给我。

 

  2、被告辩称

 

  贾某辩称:邱某是我二哥x1的妻子,现已去世。邱某手中持有的《房屋买卖协议》是邱某的儿媳王x以要在该地址办理营业执照为由找我欺骗我签订的,我签字时协议上既没有买方签字,也没有村委会的盖章,我收到起诉状时才知道我大哥x2也在协议上签了字。x号院房屋买卖原因是当时我和我的妻子正在闹离婚,所以我和我二哥x1商量先假意将x号院房屋出卖,离婚后我再买回来。因此,x号院的房屋买卖根本不是真实的买卖,邱某与我签订的《房屋买卖协议》也是无效的。

 

  二、法院查明

 

  邱某系北京市通州区x村集体经济组织成员。x3、x2、x1、贾某、x4为兄弟姐妹关系,x1与邱某系夫妻,王x系邱某之儿媳,x5之妻,x1已于2004年9月去世。

 

  位于北京市通州区x村x号院的宅基地使用权人登记在贾某名下,该院内建有三间半北房及西房三间。1994年8月15日,贾某将其上述房屋及其地上物作价10000元出售给x1,x1支付了相应的房屋对价,但双方未签订房屋买卖合同。房屋交付后,x1一家对房屋进行了装修,x5结婚入住该房屋居住至今。邱某现在该村x号居住。

 

  贾某与杨x原系夫妻关系,2003年6月,双方经本院调解离婚,离婚协议约定:位于北京市通州区x号楼x号二居室楼房一套归杨x所有,位于北京市通州区x号楼x室归贾某所有。2006年,贾某领到了上店村x号院《集体建设用地使用证》,现该证由贾某持有。《房屋买卖协议》签订后,贾某未在法定期间内行使撤销权。

 

  庭审中,邱某不认可王x1以办理营业执照为名要求贾某、x2签字的陈述,并称购房款系x1从x4处借得。x2证实贾某关于以办理营业执照在《房屋买卖协议》上签字的陈述,但同时对x1、贾某房屋买卖的真实性予以确认;x3证实曾经听贾某陈述过贾某为转移婚内财产与x1虚构房屋买卖的事,但同时表示对x1、贾某房屋买卖的真伪并不知情。x4出庭证实邱某关于x1向其借款买房的陈述,同时对x1、贾某房屋买卖的真实性予以确认。杨x证实x1、贾某房屋买卖的真实性,同时表示因为x号院房屋买卖的事实存在,故未在与贾某的离婚诉讼中对x号院的房屋进行分割。

 

  三、法院判决

 

  确认邱某、贾某签订的《房屋买卖协议》有效。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  本案中,双方当事人对x号院的房屋买卖的真实性及《房屋买卖协议》的合法性存在争议。

 

  首先,民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事行为无效。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的该撤销权消灭。本案中,根据贾某将x号院房屋交付给x1之子结婚居住至今,并且贾某在《房屋买卖协议》上签字在法定期限内未行使撤销权、《房屋买卖协议》有村委会盖章确认、x1购买房屋支付对价且杨x认可并知晓该房屋买卖的事实以及证人陈述等事实,确认涉案房屋的真实性,于法有据,法院予以支持。

 

  本案中,邱某与贾某签订的《房屋买卖协议》,是对x1生前购买贾某位于x村x号院房屋的民事法律行为进行的追认。邱某为集体经济组织成员,具备签订《房屋买卖协议》的主体资格,该《房屋买卖协议》的内容不违反法律行政法规的强制性规定,不存在损害国家、集体或者第三人利益及以合法形式掩盖非法目的的情形,该合同合法有效,故法院确认邱某与贾某之间农村房屋买卖合同合法有效,于法有据。

 



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