(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)
一、原告诉称
一原告张某起诉称:我和被告李女士在2009年1月10日,签订了《北京市房屋买卖合同》,约定把我所有的在北京的房屋一套出售给被告李女士。合同约定房屋总价款为250万元,签订合同当天被告李女士向我支付首付款50万元,剩余的200万元,从银行贷款。合同签订后,被告向我支付了50万元首付后,我出具收条一张,但是被告的贷款申请最终没有批下来。后我找到被告,要求继续履行合同,但是被告却说无力付清剩余购房款。后多次协商不成,所以只能请求法院判令被告继续履行合同。
二、被告辩称
被告李女士答辩称:我不同意原告的诉讼请求,银行的贷款没有批下来,属于不可抗力,现在我没有资金来支付剩余购房款,所以请求法院解除我和原告签订的《北京市房屋买卖合同》。
三、法院查明
法院经审理后查明:2009年1月10日,原告张某和被告李女士签订了《北京市房屋买卖合同》,约定由被告李女士购买原告张某在北京的房产一套,房屋总价款约定为250万元,付款方式是签订合同当天支付首付款50万元,剩余200万元从银行贷款。合同签订后,被告李女士向原告张某银行卡转账50万元,但事后,被告李女士的银行贷款被拒,李女士无力偿还剩余200万元购房款。原告想要继续履行合同,协商未果,诉至法院。
四、法院判决
法院经审理后作出如下判决:被告李女士继续履行合同。
五、律师点评
北京房产纠纷律师靳双权认为:本案中,被告李女士称银行贷款没有批下来是不可抗力,要求解除合同的请求法院不予支持。对于李女士的请求该不该支持,我们分析一下便知。不可抗力指当事人订立合同时不可预见,它的发生不可避免,人力对其不可克服的自然灾害、战争等客观情况。不可抗力造成违约的,违约方没有过错,因此通常是免责的,但法律规定因不可抗力造成的违约也要承担责任的,违约方也要承担无过错的违约责任。本案中,银行拒绝李女士的贷款申请,并不构成不可抗力,李女士的抗辩没有法律事实依据,因此李女士的抗辩请求得不到法院支持。原被告签订的房屋买卖合同是双方当事人真实的意思表示,合同真实有效,双方当事人应该认真履行,被告的银行贷款被拒既然不是不可抗力,就应当承担责任。另外,在签订房屋买卖合同时,作为卖方应该要求若买方在银行贷款未获批准应该在多少天内补足;作为买方则要考虑清楚,若银行贷款未获批准或贷款成数下降,则是否有能力补足,或在征得卖方同意的前提下约定:若买方银行贷款未获批准,买方可以解除合同并不承担违约责任。否则,买房者以银行未经批准贷款构成不可抗力起诉解除合同并要求免责,在审判实践中是很难获得支持的。