北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
林女士、周某文、周某旭提出诉讼请求如下：1.请求依法判决由林女士继承北京市延庆区S号院房屋的三分之一，D号院房屋依法继承；2、请求判令周某昊承担案件的诉讼费用。
事实与理由：林女士丈夫周某贤系延庆区×村村民，其父周某鹏，其母高某，共生育五个儿女，包括长子周某峰，次子周某海，三子周某贤，四子周某辉以及长女周某芝。1980年，全家对分家及老人赡养事宜进行协商，达成一致意见，签订了协议。根据协议：位于×村内S号院共四间北房，东侧两间归长子周某峰所有，西侧两间归三子周某贤所有；位于×村D号院内共五间房，北房东侧一间半归次子周某海所有，北房西侧一间半归四子周某辉所有，东房两间归周某鹏夫妇所有。
长子周某峰一生未婚，没有儿女，一直由周某贤一家照顾其生活起居，生病后更是由周某贤一家对其进行护理。2009年周某峰去世，去世前将房屋赠予周某贤，并将林权证交予周某贤。1996年周某鹏去世；2007年周某海去；2009年周某峰去世；2014年周某贤去世；2015年高某去世。周某昊系周某海之子。周某昊与其母孙某在法院隐瞒实情陈述，法院在未获知真实情形下出具裁定书，裁定×村内S号院的四间房全部由周某昊继承。周某昊根据上述裁定书，私自砸了S号院的门锁，并将户口迁入S号院。林女士向法院提出异议，延庆区法院作出裁定，将裁定书撤销。为维护林女士的合法权益，特向法院起诉。
被告辩称
周某湖诉称：周某海、周某峰、周某贤、周某芝、周某鹏等八人最开始在D号院居住。周某海和孙某结婚后亦住在此房。1980年左右，周某峰和周某贤到了结婚年龄，又在S号院盖了四间房，西边两间归周某贤，东边两间归周某峰。1982年周某鹏召集大家商议，由周某峰花800元买了周某贤S号院的两间房，周某海花500元买了周某辉的一间半房。钱都交给高某，高某拿1300元加积蓄在M号院又盖了五间北房。经大家协商，S号院北房四间归周某峰所有。M号院东边三间半归周某贤，西边一间半归周某辉所有。周某鹏和高某的东房早已塌了，周某辉在北京上班，周某鹏和高某就住到了周某辉的一间半房。
周某鹏去世后，周某芝接高某到自己的家居住，一直到去世为止。如果法院认定S号院由周某昊继承，我不要求分割，否则我要求依法继承案涉房屋。
周某超诉称：周某超与周某湖的意见一致。周某鹏和高某主要是周某芝照顾居多，周某辉拿钱最多。周某超要求依法继承。
周某芝诉称：2004年周某芝退休后，将其母亲接到周某芝在县城的家居住。夏天她也回村里居住。周某辉给父母的钱最多，其他人也都尽赡养义务。周某芝要求依法继承。
周某辉诉称：周某芝2004年退休后，将母亲接到她那儿居住。夏天她也回村里居住。周某辉在北京工作，对父母照料的少，在经济上给钱。其他人对父母都不错，也都尽赡养义务。M号院的一间半是父母分给周某辉的。周某辉要求依法继承。
周某昊辩称：1974年周某海与孙某结婚，生育三个孩子：周某超、周某湖、周某昊。D号院有北房三间，小东房两间，周某鹏、高某、周某峰、周某贤、周某辉、周某海、孙某均居住在这处房屋。为了改善生活条件大家又在S号院盖了一处房。1980年1月10日周某鹏召集全家签订了分家协议。D号院分周某海和周某辉各一间半，周某鹏、高某住的是周某辉一间半；S号院分周某峰和周某贤各两间。1982年周某鹏又开会，协商兄弟四人出钱再盖一处房，由周某峰买下周某贤S号院的两间北房，折价800元。
周某海花500元买下周某辉一间半房子，房款都给了高某。2011年又写一份分家协议，当时周某芝、周某辉、孙某、高某在场，高某、周某芝、周某辉在分家协议上按手印。四人商量S号院归周某峰所有，M号院院东边三间半归周某贤，西边一间半归周某辉，周某鹏和高某住在西边一间半，D号院三间归周某海。周某峰未婚，周某昊1984年出生，过继给周某峰，1985年户口落到周某峰户口上，1987年落户到周某鹏房子。周某峰去世后，S号院应由周某昊继承。
法院查明
林女士丈夫周某贤系延庆区×村村民，其父周某鹏（1996年死亡），其母高某（2015年死亡)共生育五个儿女：长子周某峰（2009年死亡），次子周某海（2007年死亡），三子周某贤（2014年死亡），四子周某辉，长女周某芝。周某鹏与高某在D号院有北房三间及小东房两间，周某鹏、高某及子女均居住在此，周某海与孙某结婚后亦居住在这处房屋。为了改善生活条件，1978年周某鹏又申请了一处宅基地，经大队审批允许建四间房。周某鹏、高某又在S号院盖了四间北房。
1980年，全家协商分家及老人赡养事宜，签订了协议。根据协议：位于S号院四间北房，东侧两间归长子周某峰所有，西侧两间归三子周某贤所有；位于D号院三间北房，两间东房，北房东侧一间半归次子周某海所有，北房西侧一间半归四子周某辉所有，东房两间归周某鹏夫妇所有。
后周某贤以自己名义申请了一处宅基地即M号院，大队允许建五间北房。房子建好后周某鹏和高某、周某贤共同生活。周某贤与林女士结婚后，周某鹏和高某居住北房西侧一间半，周某贤与林女士居住在东侧三间半。周某贤与林女士生育两个子女：周某文和周某旭。2000年左右，周某贤与林女士在院内建了东配房三间，2012年左右建西配房三间。周某贤去世后，林女士对全部房屋进行了装修。
在审理中，当事人提交了一份2011年书写的《分家处理补充协议》，写明周某峰买下周某贤S号院的北房两间，折价800元交给了高某。周某海花500元买了周某辉一间半房子，房款给了高某。S号院归周某峰所有，M号院东边三间半归周某贤所有，西边一间半归周某辉所有。上面有证明人周某芝和高某、周某辉的签字。对此林女士提出异议，称没有周某贤的签字。周某辉和周某芝认可协议内容，但称没有看到折价款的付款情况。
另查：周某海与孙某结婚生育三个孩子：周某超、周某湖、周某昊。1984年周某昊出生，1985年周某昊以周某峰孩子身份将户口迁到周某峰户口上，1987年周某峰以名下有孩子影响结婚为由将周某昊的户口迁出到周某鹏户口上（东二巷M号院）。周某昊从小由周某鹏和高某抚育照料。周某峰与周某昊未以父子相称。周某峰一生未婚。
再查：周某辉在北京上班，回延庆看望周某鹏和高某，就住到M号院。后周某海申请了另外一处宅基地并新建房屋。由孙某经手，D号院现已被改建成民宿对外出租。2004年周某芝退休后，高某大部分时间在周某芝家居住，部分时间在M号院居住。
裁判结果
一、位于北京市延庆区×村M号院北房五间、配房三间由原告林女士、周某文、周某旭继承；
二、驳回原告林女士的其他诉讼请求。
房产律师点评
继承从被继承人死亡时开始。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠抚养协议的，按照协议办理。夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。本案，被继承人周某贤生前未留遗嘱，其遗产应按照法定继承处理。
本案林女士作为周某贤的配偶提起诉讼，要求继承周某贤的个人遗产及高某的遗产。周某贤于2014年去世，高某于2015年去世。依据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十八条规定，被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的直系晚辈血亲代位继承。代位继承人一般只能继承被代位继承人有权继承的遗产份额。高某共生育5个儿女：长子周某峰，次子周某海，三子周某贤，四子周某辉，长女周某芝。高某在周某贤去世后去世，高某取得的遗产份额由子女周某辉，周某芝继承，由周某海的子女和周某贤的子女代位继承。
周某昊系周某海的亲生儿子，1984年周某昊出生，1985年周某昊以周某峰儿子身份将户口迁到周某峰户口上，1987年周某峰以名下有孩子影响结婚为由将周某昊的户口迁出到周某鹏户口上。周某昊从小由周某鹏和高某照料。周某峰与周某昊未办理收养手续，亦未以父子相称。因此二人之间收养关系不成立。周某昊不能代位继承周某峰的份额。
本案各方当事人均认可1980年分家协议。根据协议：位于S号院四间房，东侧两间归周某峰所有，西侧两间归周某贤所有。2011年《分家处理补充协议》处分了周某贤的房产问题，但未有周某贤的签字，该协议对周某贤不发生法律约束力。位于S号院四间房中的西侧两间，M号院的北房五间，系周某贤的婚前财产。M号院建的东西配房系婚后所建，属于夫妻共同财产，二分之一属于林女士所有。周某贤的遗产范围有：S号院北房西侧两间，M号院北房五间，配房三间。
继承房屋的分割方式，应当有利生产、方便生活，不损害遗产的效用为原则。可以采取折价、适当补偿、共有等方法处理。对于涉案房屋，因各方就房屋价值未能达成一致意见，林女士亦不申请对房屋评估，故法院综合考虑本案当事人居住情况进行分割。对于M号院北房五间、配房三间，S号院四间北房中的西侧两间，高某、林女士、周某文、周某旭每人各继承四分之一。
考虑到林女士一家长期居住在M号院，并对房屋进行了装修，为了方便居住，故将高某分得的M号院房屋的份额与林女士、周某文、周某旭分得的S号院北房西侧两间中的份额进行互换，M号院北房五间、配房三间由林女士、周某文、周某旭三人继承。
关于S号院四间北房，西侧两间由高某继承所得，东侧两间系周某峰所有，周某峰的法定继承人只有高某，因此S号院四间北房由高某继承。本案当事人提到的D号院房屋涉及到被继承人周某海的遗产继承问题，还有被继承人高某继承周某海遗产的问题，因对各处房屋未进行价格评估，为了便于今后分割处理，因此高某在本案中继承的遗产份额，由其继承人和代位继承人保持共有状态，本案不再具体分割。
法律规定，丧偶儿媳对公婆尽了主要赡养义务的，可以作为第一顺序继承人。林女士称对高某履行了主要赡养义务，要求作为第一顺位继承人。从本案查明的事实看，依据现有证据不能证明其尽了主要赡养义务，因此其主张法院不予采信。
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