北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
杨某杰向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判决被继承人秦某于2017年所立遗嘱无效。
事实和理由：被继承人秦某是原告的母亲，秦某的其他第一顺序继承人有秦某的丈夫杨某贤、秦某的儿子杨某涛。秦某与杨某贤生前共同所有一套住房，坐落北京市昌平区一号。该房屋在秦某生前登记在杨某贤名下。2017年6月5日秦某去世。2017年6月12日杨某贤即以1万元价格将上述房屋转让给杨某涛。原告认为涉案房屋为秦某生前与杨某贤夫妻共同共有，秦某去世后，涉案房屋中属于秦某的部分应由第一顺序继承人法定继承，属于原被告共同共有。
杨某贤将涉案房屋转让给杨某涛的行为处分了原告的财产权利。原告遂将二被告诉至法院，要求确认杨某贤将涉案房屋转让给杨某涛的合同行为因恶意串通损害第三人权利而属无效。该案诉讼中，杨某涛举证秦某在生前于2017年5月31日与杨某贤立下共同遗嘱，遗嘱中写明：被继承人生前所有财产包括昌平区一号房屋被继承人去世后房产由杨某涛个人继承。但是该份遗嘱的主要内容是打印的方式记录在A4纸上，其中手写的个人信息部分也是由被告杨某涛填写后，秦某和杨某贤再签名捺印。另外杨某涛也在该遗嘱上签名捺印。
根据法律规定，除自书遗嘱外，其他形式的遗嘱均需有两名以上的见证人，但是秦某所立遗嘱是以打印形式所立，又无二名见证人进行见证，因此秦某于2017年5月31日所立遗嘱的意思表示有瑕疵，不符合法定的生效要件，因此该份遗嘱不具有法律效力。综上所述，原告为维护自身合法权利，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告辩称
杨某贤第一次开庭时辩称：本人杨某贤同意原告的诉讼请求，认可原告所述事实。”
杨某涛辩称，一、涉案房屋已经于2017年6月12日过户至答辩人杨某涛名下，此时涉案房屋已经属于杨某涛个人所有，答辩人杨某杰无权主张分割。2017年6月12日，涉案房屋已经过户至答辩人杨某涛名下，杨某涛取得了不动产权证书。现涉案房屋已经属于杨某涛个人所有，不再属于秦某的遗产，此时被答辩人杨某杰无权直接要求继承分割。
事实上被答辩人杨某杰曾在贵院提起诉讼，请求确认杨某贤将涉案房屋过户给杨某涛的合同无效，后杨某杰撤回了该案的起诉。答辩人认为涉案房屋已经过户至杨某涛名下，且杨某杰在撤回确认合同无效案件的情况下，无权主张分割杨某涛个人所有的房产，其另行提起继承纠纷属于浪费司法资源，不应得到支持。
二、在秦某在世时，其与本案被告杨某贤均表示将涉案房屋赠与答辩人杨某涛，杨某涛亦接受赠与，双方形成了口头上的赠与合同关系。双方于2017年5月开始办理过户相关手续，并已经于2017年6月12日将涉案房屋过户至杨某涛名下。涉案房屋中原属于秦某的份额，不属于遗产。秦某在世时，与被告杨某贤曾多次表示将涉案房屋赠与答辩人杨某涛，为了节省税费决定采取买卖的形式完成过户手续。2017年5月11日，秦某再次表示要将涉案房屋赠与答辩人杨某涛，定于第二天即2017年5月12日先去建委办理购房人资格的核验手续，对于去建委通过买卖的方式实现过户的情况，秦某与被告杨某贤是明确知晓并且同意的。
因购房人资格核验手续办理时间需要将近一个月，故2017年6月12日涉案房屋才过户至杨某涛名下。遗产是公民死亡时遗留的合法财产，在对遗产进行继承分割前，首先要对被继承人的遗产范围进行确认。在本案中，秦某生前已经表示将自已在涉案房屋中的份额赠与杨某涛，杨某涛亦表示接受，赠与合同关系成立并合法有效，且涉案房屋也一直由杨某涛占有居住使用至今，并最终于2017年6月12日完成过户。故此涉案房屋中原属于秦某的份额，不再属于其遗留的合法财产，不应作为遗产进行继承分割。
三、本案中秦某及被告杨某贤于2017年5月31日所立遗嘱虽形式上有欠缺，但确系二人的真实意思表示。遗嘱属于要式行为，但是法律规定遗嘱的要式性的目的还是为了确保立遗嘱人的真实意思表示。如果仅因遗嘱形式存存在欠缺，便忽略秦某生前已经与杨某涛形成赠与合同关系的事实，按照法定继承的方式分割涉案房屋，实则是违背秦某真实意愿的。
四、杨某贤与杨某涛于2017年6月12日签订的《存量房屋买卖合同》名为买卖，实为赠与。杨某贤及秦某并没有收取房屋价款的意愿，以买卖合同的方式节省税费办理所有权转移登记才是真实目的，且赠与合同已经履行完毕。本案中的《存量房屋买卖合同》与普通房屋买卖合同相比较，存在价款的支付方式、违约责任的承担等方面内容的缺失，房屋价款也仅有一万元，如从一般合同主体考虑，这些问题与常理不符，但因为合同主体双方系父子关系，这些问题不能当然做为合同瑕疵考虑，反而可以看出上述缺失涉及的内容并非双方在签订买卖合同时的关注点，而以该买卖合同办理所有权转移登记才是合同双方的目的。
实际上，家庭成员间以买卖形式办理房屋所有权转移登记，实现赠与目的的情况更是屡见不鲜。另外，从合同签订之日至今已经近四年的时间，被告杨某贤从未向杨某涛主张过房款。由此可见，《存量房屋买卖合同》仅仅是为了规避税费而采取的过户方式，实际应为赠与合同，且已经完全履行完毕。
秦某、杨某贤所立遗嘱即使存在效力问题，也是因为秦某在遗嘱中处分了已经赠与给杨某涛的部分而导致的，综上所述，恳请人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。
法院查明
杨某贤与被继承人秦某系夫妻关系，二人生育二个子女，即杨某杰、杨某涛。秦某于2017年6月5日死亡。
位于北京市昌平区XXX122房屋原登记在杨某贤名下，为杨某贤和秦某的夫妻共同财产。2017年6月12日杨某贤与杨某涛通过签订房屋买卖合同的形式将涉案房屋过户至杨某涛名下。
2017年5月31日杨某贤、秦某曾立遗嘱一份，内容为“立遗嘱人：我叫杨某贤我叫秦某，我夫妻二人担心去世之后继承人因遗产发生争执，故夫妻二人自愿立下遗嘱，对我夫妻二人所有的财产作如下处理：一、财产情况：本人目前拥有的财产包括1．房产：位于昌平区一号房屋一处，为我夫妻二人共同财产。……本人去世之后上述财产中的房产由继承人（杨某涛）个人继承。……”落款处由杨某贤、秦某、杨某涛签名及三人分别书写的日期2017年5月31日。该份遗嘱中杨某贤和秦某的姓名、年龄、户籍所在地、身份证编号、房屋地址、房产证号的具体信息及括号中杨某涛的姓名为杨某涛书写，其余部分为杨某涛打印。
杨某涛称因其对秦某尽到了主要赡养义务，故秦某在生前即将涉案房屋赠与给他，杨某涛提交了秦某的病历材料及交费记录、聘请保姆合同、支付护工工资记录、打车记录、淘宝交易记录、墓穴购买协议及相关凭证及勾当资格核验信息表拟证明其主张。杨某涛称遗嘱形式虽有欠缺，但确系秦某的真实意思表示，并提交了立遗嘱时的照片、录音拟证明其主张。
裁判结果
被继承人秦某所立遗嘱无效。
房产律师点评
代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。《中华人民共和国民法典》第一千一百三十六条规定“打印遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，遗嘱人和见证人应当在遗嘱每一页签名，注明年、月、日”。继承人不能作为遗嘱见证人。本案所涉秦某于2017年5月31日所立《遗嘱》部分内容为杨某涛打印，部分内容为杨某涛代书，无两个以上的见证人见证，杨某涛作为秦某的继承人，也不能作为遗嘱见证人，故该份《遗嘱》不符合代书遗嘱或者打印遗嘱的形式要件，应属无效。
杨某杰要求判决被继承人秦某于2017年5月31日所立遗嘱无效的诉讼请求具有事实和法律依据，法院予以支持。
