北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
<!--[if !supportLists]-->一、<!--[endif]-->梁某诉称：
梁某系王某刚之妻。公婆王某才、高某二人育有两个儿子，老大王某强，老二王某刚。公婆及丈夫王某刚均去世。
位于向华里小区212号房屋原系公房，原承租人为公公王某才，房屋最初系三居室，居住人为公婆、王某刚三人，公婆住南大卧室，王某刚住南小卧室。后王某刚与梁某在2013年结婚，梁某与王某刚居住于南小卧室，公婆去世后，王某刚与梁某搬入大卧室。丈夫去世后，一直由我居住使用，并交付了使用费和水电费。老大王某强采取辱骂、砸锁等方式阻碍我方使用涉案房屋，我方多次报警，但未得到处理。在此过程中我方一直未能使用该房屋。我现请求法院：确认我对212号全部房屋有居住使用的权利。
<!--[if !supportLists]-->二、<!--[endif]-->被告辩称：
<!--[if !supportLists]-->第一，<!--[endif]-->涉案房屋是我父亲生前所承租的公房，我作为王某才的继承人，有合法居住使用其承租公房的权利。我弟王某刚只是居住人之一，原告梁某基于婚姻存续关系居住在公房中，现王某刚过世，其与王某刚的婚姻灭失，其不能享有我父亲王某才承租公房的居住权，居住权不能继承。
<!--[if !supportLists]-->第二，<!--[endif]-->梁某为外省户籍，不具有公租房更名申请的权利，如果确认全归她居住，则变相取得北京住房保障，违背有关公租房的相关政策，违反法律法规及地方的相关规定。。
<!--[if !supportLists]-->第三，<!--[endif]-->梁某老家有住房，不再有该公房的用益物权。涉案房屋是拆迁安置所得，梁某无任何贡献，梁某不享有涉案房屋的法定用益物权。根据民法典规定，居住权属于法定用益物权，自登记时订立。拆迁发生在1991年，那时没有居住权的规定。梁某也未向产权单位申请过变更登记，未办理过居住权登记，不享有居住权。
<!--[if !supportLists]-->第四，<!--[endif]-->梁某的依据仅为“其是王某刚的继承人，而王某刚是被安置人”，其诉求是拆迁安置人的利益不是法定用益物权，不属于居住权。因此梁某对涉案房屋没有居住使用权利。
<!--[if !supportLists]-->第五，<!--[endif]-->我因生病需要居住治疗，清净安宁的氛围格外重要。梁某在居住期间，多次报警的方式拒绝我入住，双方之间矛盾频繁，双方无法在同一屋檐下居住。
<!--[if !supportLists]-->三、<!--[endif]-->法院查明事实：
涉案房屋出租管理方出庭陈述：如果承租人去世，亲属不申请变更承租人，管理方不会主动要求变更，也不会收回房屋；如原承租人去世后，在其他家庭成员没有异议的情况下，同一户籍同住两年以上的亲属可以申请变更为房屋承租人，若家庭成员间有矛盾异议，则不予以变更，故王某才去世后，家属未办理变更手续，承租人仍为王某才。并称涉案房屋是由拆迁所得，及王某才、及妻子，及二儿子王某刚三为作为被安置人。
关于房屋居住情况，1991年底，王某才等人搬到涉案房屋来居住，王某刚没有结婚，跟父母一起居住。大卧室父母住，小卧室王某刚居住。大哥王某强有时回来探望父母，住客厅。2002年，父母相继去世，王某刚自行搬到大屋居住。2013年，王某刚装修房子后与梁某结婚。
梁某至今没有北京户口，大哥王某强户口不在涉案房屋内。法院询问梁某有无考虑过变更承租人，梁某称王某刚生前申请过变更承租人，因家庭成员有异议，未成功；王某强称母亲当时不同意变更。梁某称王某刚去世后，其一直住在大屋，但从2023年7月开始，原告王某强把门反锁了，不让我居住。王某强称是梁某先反锁房门的，并且梁某的父母也搬过来居住。
梁某称涉案房屋是拆迁安置的公房，王某刚是被安置人，而其余安置人都已去世了，梁某作为被安置人的妻子，主张的是房屋的用益物权问题，不是房子承租权。
<!--[if !supportLists]-->四、<!--[endif]-->判决如下：
一、梁某对涉案房屋南小卧室具有单独居住使用权益；
二、对涉案客厅的公共区域及厨房、卫生间以及房屋户门具有共同使用权益。
五、裁判理由：
1、本案是因公租房引起的居住权纠纷，涉案房屋为承租人从承租起至今显示为王某才，后房屋曾由王某才及妻子和儿子王某刚居住使用。王某刚与梁某结婚后，二人实际居住使用涉案房屋。王某刚去世后，本案双方当事人因涉案房屋的占有使用产生争议，被告王某强进入房屋并以反锁等方式阻止梁某继续在涉案房屋内居住。从房屋历史居住渊源、梁某和王某刚的婚姻关系状况、承租人尚登记为王某才等具体情况来看，被告阻止梁某使用涉案房屋不具有合理性，梁某涉案对房屋具有相应的用益物权。对涉案房屋厨房、卫生间以及原先客厅的有关公共空间具有共同使用权。
2、本案双方对涉案房屋均有使用权，任何一方不得自行安装门锁，阻止另一方进入；此外，对于南大卧室，原承租人去世时没有遗嘱，现有亲属间均有对该房屋具有居住使用权益，但在未达成有效协商共识前，任何一方亲属不宜单独占用该房屋，避免引发新的纠纷矛盾。
3、需要指出的是，法院仅系对涉案房屋现有居住使用状况进行了处理。因涉案房屋的产权人为案外人，判决不构成产权人变更承租人的依据或产权人根据合同约定要求解除租赁合同、腾房等措施的妨碍。
六、律师点评
1、本案不属于变更承租人纠纷。公房分为直管公房和自管公房，如果是直管公房，梁某可以向房管所申请变更承租人，房管所如果以不符合条件为由驳回，梁某可以提起行政诉讼；如果是自管公房，梁某可以向房屋管理单位申请变更，如果管理单位不予变更，不能通过诉讼解决，法院以自管公房变更承租人纠纷不属于法院受案范围为由不予受理。
2、梁某因不具备北京户口，不符合变更承租人的条件，所以没有申请变更承租人，梁某申请确认其有权居住是无耐之举，是退而求其次。当前，北京的此类纠纷很普遍，房屋承租人去世后，继承人或家属均不符合承租人的条件，无法取得承租人身份，无法通过诉讼解决，很多继承人就通过私力解决，引发很多治安案件，更为甚者上升为刑事案件，政府应尽快研究出台解决此类问题的办法。本案，法院主要是从情理上判的梁某有权居住，而没有提出明确的法律依据，看似支持了梁某的部分请求，但双方的矛盾难以就此止住。
