北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
案外人周某芳称，请求法院立即对门头沟区XXXX房屋（以下简称涉案房屋）中止执行，并且解除对案外人房屋的查封。事实和理由：异议人与被执行人杨某娟于2019年，双方通过北京H公司居间服务，经协商一致签订了《北京市房屋买卖见证合同》，建立了二手房买卖合同法律关系，约定被告将位于北京市门头沟区某房屋出售给原告。双方合同第四条约定成交价格为220万元。异议人已经按照约定支付了210万给被申请人杨某娟，剩余房款10万元房屋权属转移登记当天交付。合同签订当天双方便完成了房屋交付手续。
随后异议人对房屋进行了装修，并且一直居住至今已经将近两年。但是被申请人杨某娟一而再再而三的违约未配合异议人完成权属变更登记。经多次催促未果，遂异议人已经将被申请人杨某娟诉至北京市门头沟区人民法院，目前案件尚在审理程序当中，经查询双方涉案房产已经被法院查封。基于在法院查封之前异议人已经签订合法有效的书面买卖合同，支付了对价并且已经合法占有该房屋一直居住至今。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，鉴于对购房人居住权、生存权这一更高价值的保护，应当赋予已经履行了大部分合同义务的购房人对买受房屋的物权期待权，以排除法院的强制执行。
综上所述，法院将案外人的财产予以执行和查封，损害了异议人的合法权益。特依照《民事诉讼法》相关规定提出异议，请立即终止对上述房屋的执行并解除查封，切实维护异议人的合法权益。
秦某涛称，不同意其异议请求。
法院查明
2021年5月26日，河北省某地法院（以下简称某地法院）受理秦某涛诉杨某娟民间借贷纠纷一案，审理过程中，秦某涛向某地法院提出财产保全申请，某地法院，裁定：“冻结或查封被申请人杨某娟名下2320008.41元的存款或相应价值的财产。”经查北京房屋交易权属信息查询系统，查询到涉案房屋登记在被申请人杨某娟名下，登记时间为2020年5月27日。2021年6月22日，某地法院作出协助执行通知书并向门头沟区不动产登记中心送达，内容如下：“一、查封被申请人杨某娟名下位于门头沟区XXXX不动产；二、在查封期间，被申请人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年，自2021年6月22日至2024年6月21日止。”
2021年7月14日，被告杨某娟向某地法院提出管辖权异议申请书，经审查，2021年7月16日某地法院作出（裁定书，裁定：“被告杨某娟对本案提出的管辖权异议成立，本案移送北京市西城区人民法院处理。”
2021年8月11日，某地法院将该案移送本院。
周某芳向本院提交如下证据：1、《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》；2、杨某娟北京增值税普通发票；3、周某芳北京增值税普通发票；4、周某芳转账明细；5、周某芳转账凭证；6、《补充协议》；7、《北京市房屋买卖见证合同》；8、不动产登记信息查询结果告知单；9、周某芳社会保险个人权益记录一套；10、周某芳购房资格查询单一张；11、不动产权证书等加以证明。
上述证据材料显示：
2019年12月31日，周某芳与杨某娟签订北京市房屋买卖见证合同，由北京H公司见证。合同约定，杨某娟将位于北京市门头沟区某房屋出售给周某芳，房屋总价220万元。2019年12月31日支付130万元，2020年2月28日前支付80万元，剩余10万元年办理房屋权属转移登记当天支付。
合同签订后，周某芳于2019年12月31日向杨某娟支付130万元，2020年2月27日分两笔向杨某娟共计支付80万元。
2020年1月6日，周某芳与北京Y公司签订装饰装修工程施工合同，约定就涉案房屋进行装修。
2020年7月27日，因杨某娟未配合办理过户，周某芳与杨某娟签订补充协议。协议约定，杨某娟2020年8月5日前将不动产权书原件交付周某芳，双方最晚应于2020年12月31日前共同办理产权过户手续。杨某娟未依约配合办理的，应按照房屋交易价每天万分之五赔偿周某芳违约金。
2020年12月10日、2021年6月6日，周某芳两次向某物业公司交纳物业费，该物业公司开具增值税发票。
本次案件审查过程中，周某芳表示，剩余房款10万元已经准备好，并可随时提交法院。此外，其已经就涉案房屋买卖合同在北京市门头沟法院起诉杨某娟，目前已经生效，判决杨某娟应支付周某芳二十余万元违约金。
裁定结果
中止对杨某娟名下位于北京市门头沟区XXXX不动产的执行。
房产律师靳双权点评
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
周某芳提交的证据显示，其在查封前与杨某娟签订了买卖合同，并已按照合同约定支付大部分房款。周某芳提交的证据亦能够证明其在查封前合法占有该不动产。无证据显示其对未办理过户登记存在明显过错。故周某芳购买涉案房屋相关情形符合上述第二十八条的规定，享有足以排除执行的权利，对周某芳的异议请求，法院予以支持。
