北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
A公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告协助原告将北京市昌平区一号房屋（以下简称涉案房屋）过户至原告名下；2.判令被告承担本案诉讼费用。
事实和理由：2000年，原告为奖励高级工程师陈某兰购置了涉案房屋。后因陈某兰离职原告改用现金方式奖励陈某兰，陈某兰将涉案房屋退还原告，原告遂将该房屋奖励给了原告当时的法定代表人暨本案第三人杨某杰。基于房屋性质考虑，原告及第三人杨某杰决定由杨某杰的弟弟杨某坤代为持有房屋，杨某坤同意并配合办理了相关变更手续。
原告认为杨某坤仅系代为持有涉案房屋，并非房屋实际所有人。现杨某坤于2019年4月10日离世，被告作为杨某坤的配偶，在明知涉案房屋仅为杨某坤代持的前提下径自通过遗产继承的方式将涉案房屋过户到自己名下，此举已侵犯了原告的合法权益。被告并无权取得涉案房屋所有权，涉案房屋实际系原告所有，同时原告已将该房屋奖励给第三人杨某杰。综上所述，原告为维护合法权益，现依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，诉于贵院，望判如所请。
被告辩称
刘某君辩称，原告A公司在本案中对被告刘某君并不存在诉权，即不符合《民事诉讼法》第122条第一项：“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的法定起诉条件。贵院应当根据《民事诉讼法》第126条的规定裁定不予受理。具体如下：1.原告在起诉状事实和理由中表述，原告与杨某坤仅系代为持有法律关系，其适用案由也为合同纠纷。在合同法律关系中，原告立案时就要有证据证明原告与杨某坤之间存在合同关系，但原告提交的证据中未曾有杨某坤与原告签署的任何合同，足以查明原告与本案不存在任何直接的利害关系，因此原告在法律上并不存在起诉的条件和权利，贵院不应当受理此案。
2.本案涉案房屋是杨某坤与陈某兰于2006年11月15日签订了《房屋买卖合同》后依约履行取得的物权，在杨某坤去世后，被告刘某君依法继承，合法取得，该物权受到法律对抗任何第三人的充分保护。杨某坤对涉案房屋的取得只与陈某兰存在有关合同法律关系的直接利害关系，与原告不存在合同关系，更不存在利害关系。
3.原告股东杨某鹏是2014年4月1日起自杨某坤和第三人杨某杰处购买了全部股权，所以本案中原告的实际受益人杨某鹏所享有的原告的权益是在2014年4月1日之后，2014年4月1日之前的权益归杨某坤、杨某杰享有。现原告及原告受益人杨某鹏提起本案诉讼，从其第二项诉求就可得出，本案真正的主张人是第三人杨某杰，而杨某杰对涉案房屋的起诉已被生效的其他判决驳回，于是杨某杰与原告又恶意串通，提起本案，欲以二者捏造的代持法律关系，利用虚假诉讼的方式占有被告刘某君的合法财产。
综上答辩理由，被告刘某君不仅不同意原告A公司的诉讼请求，同时也认为其没有起诉的事实依据和法定的权利，贵院应当裁定不予受理本案，或者驳回其起诉或者诉讼请求。
杨某杰述称，一、A公司于2000年为奖励案外人陈某兰，出资购置了涉案房屋，是涉案房屋的真正产权人，答辩人认可A公司的请求确认涉案房屋所有权归A公司所有的主张。（一）A公司支付涉案房屋的全部房款，自始为涉案房屋的所有权人。案外人陈某兰系A公司员工，2000年，为奖励陈某兰，A公司决定以陈某兰的名义购置涉案房屋，故2000年9月1日，陈某兰与北京D公司签订了《北京市经济适用房预售合同》。购置该房屋的所有费用均由A公司支付，A公司完成了涉案房屋的付款义务。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，涉案不动产由A公司实际出资购买，登记在案外人陈某兰名下，后来又变更至杨某坤名下，存在登记簿记载与真实权利状态不一致的情况，A公司是涉案房屋的真正权利人。
（二）涉案房屋因房屋性质无法过户至A公司名下，遂找到杨某坤代持，A公司支付了房屋过户所需的全部费用，是涉案房屋的真正产权人。涉案房屋购置后，案外人陈某兰因个人原因向A公司提出离职，并提出将房屋改为现金奖励，因涉案房屋为经济适用房，无法变更登记至A公司名下，故2006年11月，A公司、陈某兰以及杨某坤办理了房屋过户，将该房屋登记至杨某坤名下。在此过程中，A公司委托会计宋某娟全权办理土地出让金、印花税、过户税金、房屋买卖契税等各项费用的缴纳事宜，相关费用均由A公司支付。
在之前判决书中，原、被告均认可，上述过户费用均由宋某娟由A公司领款后刷卡支付。由此可见，A公司支付了房屋的购房款以及后续变更登记的相关款项，自始为涉案房屋的所有权人，杨某坤只是涉案房屋的代持人，并不实际享有房屋的所有权。
二、涉案房屋并非杨某坤的遗产，被告无法通过法定继承的方式当然地取得房屋所有权。之前判决书中，法院经查明认定，A公司与杨某坤之间存在代持关系，A公司是涉案房屋的权利主体。因此，该涉案房屋自始为A公司的财产，杨某坤只是代持人。《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条第一款明确规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。本案中，涉案房产自始为A公司所有，从未成为杨某坤的个人财产，所以，杨某坤死亡后，涉案房产不应当作为其遗产被继承，被告也无法通过补办涉案房屋不动产权证书的方式当然地取得房屋的所有权。
三、A公司作为涉案房屋的所有权人，已将涉案房屋奖励给答辩人，该行为系有权处分。A公司已将该房屋奖励给答辩人，A公司为涉案房屋的所有权人，依法对该房产享有占有、使用、收益和处分的权利，因此该奖励行为系有权处分。基于A公司对答辩人的奖励行为，答辩人有权要求A公司协助将涉案房屋过户给答辩人指定人员。
综上所述，涉案房屋系A公司出资购买，并支付房屋过户的相关费用，所以A公司系涉案房屋的真正所有权人，杨某坤仅为涉案房屋的代持人。因此涉案房屋并非杨某坤的遗产，被告亦无法主张通过法定继承的方式取得该房屋的所有权。又因为A公司已将该房屋奖励给答辩人，因此刘某君应当配合答辩人将涉案房屋过户给答辩人指定人员。刘某君在明知涉案房屋为A公司所有的前提下，径自通过遗产继承的方式将房产过户至自己名下的行为已经严重侵害了答辩人的合法权益，故请求贵院查清事实，依法支持答辩人的答辩请求。
法院查明
2020年，杨某杰将刘某君诉至我院，要求刘某君腾退涉案房屋并协助办理该房屋过户手续，该案A公司为第三人，我院作出判决书，该判决已生效。该判决书查明事实部分：杨某杰与杨某坤系姐弟关系，刘某君与杨某坤系夫妻关系。涉案房屋登记的权利人现为刘某君。
杨某杰和A公司称，陈某兰是A公司员工，公司奖励给陈某兰一套房屋，陈某兰遂与房地产公司签订房屋买卖合同，陈某兰购买涉案房屋，但所有款项均是A公司支付；陈某兰后期因故将房屋退回公司，A公司遂找到杨某坤代持涉案房屋；后A公司将涉案房屋奖励给杨某杰，杨某坤代杨某杰持有涉案房屋，涉案房屋实际归杨某杰所有。刘某君则称，杨某坤是A公司的员工，其并不是代A公司或者杨某杰持有涉案房屋，不存在借名买房关系，而是杨某坤通过买卖关系获得涉案房屋所有权；杨某坤去世后，刘某君通过合法继承房屋获得涉案房屋所有权。
2000年9月1日，北京D公司（甲方，以下简称D公司）与陈某兰（乙方）签订《北京市经济适用住房预售合同》，约定乙方自愿购买甲方的涉案房屋。建筑面积121.01平方米，总价款为320677元。2001年3月1日，陈某兰（借款人、甲方）与S银行（贷款银行、乙方，以下称S银行）、D公司（保证人、丙方）签署《个人住房借款合同》，约定甲方向乙方借款250000元用于购买涉案房屋。同日，陈某兰另与S银行签署《住房抵押合同》，约定将涉案房屋就上述借款进行抵押。
2004年3月19日，陈某兰提前还清贷款，S银行出具《终止贷款声明》。《银行进账单》载明付款人为北京A公司，金额为48875元，收款单位名称为“某银行”。
2006年11月15日，陈某兰（甲方）与杨某坤（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋总价款为320544元，乙方于2006年11月15日向甲方一次付清全部房款，付清房款时，甲方将钥匙交给乙方。2006年11月16日，杨某坤分别获得《北京市国有土地有偿使用收费专用票据》《北京市印花税票销售凭证》《中华人民共和国契税完税证》，载明其支付土地出让金4054元、印花税326元、房屋买卖契税4808.16元；陈某兰获得《中华人民共和国税收通用完税证》，载明其缴纳各类税款17309.38元。以上土地出让金、过户税金、印花税等共计26497.54元，各方庭审中一致认可上述金额实际由案外人宋某娟由A公司领款后刷卡支付。2006年底，杨某坤取得涉案房屋《房屋所有权证》。
2015年7月24日，杨某坤向A公司出具收据，载明“今天取走昌平区一号房屋所有权证（杨某坤）”。2019年4月13日，杨某坤死亡。2019年北京市某公证处出具《公证书》，确认刘某君作为杨某坤的唯一继承人继承涉案房屋。2019年7月1日，刘某君申请补办涉案房屋的产权证，并声明原证书作废。2019年7月8日，A公司出具证明，于2012年3月已将涉案房屋奖励给杨某杰。2019年7月22日，刘某君取得涉案房屋的不动产权证书。
另查，2018年12月29日，杨某坤与案外人钱某峰签订《北京市房屋租赁合同》，将涉案房屋出租钱某峰，租赁期自2018年12月29日起至2020年12月29日止。刘某君提供增值税普通发票、刷卡凭证，证明2016年、2018年、2019年涉案房屋的物业管理费、生活垃圾费、电梯运行费、水泵运行费、消防运行维护费、安防运行维护费、电梯年检费、供暖费均由杨某坤交纳。
杨某杰原系A公司股东，任执行董事。2016年6月16日，杨某坤出具《承诺书》，同意由杨某杰向杨某坤支付人民币142.24万元，作为A公司工商登记在杨某坤名下的代杨某杰持有的（公司成立时出资额为28万元，经历次增资扩股后出资额为142.24万元）股权转出及相关股东权益的补偿。杨某坤在收到上述142.24万元人民币的同时，杨某坤无条件确认：杨某坤与A公司及其股东没有任何与股东相关权益的纠纷。同日，杨某坤领取了142.24万元。
该判决本院认为部分写明，合同具有相对性，依法成立的合同对合同当事人具有约束力。本案中，杨某杰称，涉案房屋陈某兰退回至A公司，A公司决定由杨某坤代持，后A公司将房屋奖励给杨某杰。故根据杨某杰主张，本案先后涉及两个法律关系，一是A公司与杨某坤之间的代持关系，二是A公司与杨某杰的奖励关系。虽然A公司与杨某杰均主张相同的事实，双方之间没有争议，但是，在杨某坤代持涉案房屋这一法律关系下，是A公司与杨某坤之间存在代持关系，故，A公司是主张杨某坤代持涉案房屋的权利主体，杨某杰并不是此法律关系的权利人。杨某杰现径直起诉要求刘某君办理过户手续，依据不足，本院不予支持。
本案另查明，在开庭笔录中，证人陈某兰述称，陈某兰将房屋退还公司。陈某兰离职后并没有直接过户，因为有要求条件限制。2006年实际办理了过户，当时杨某杰给陈某兰打电话，为这个房屋的事情来一趟，办理过户手续，杨某杰说公司找个人顶替一下，我就答应了。现场办理是3个人，我、杨某坤、A公司负责财务的人。
办理过户时的各种费用我均没有支付，我只是在各种单子上签字，在过户前的提前还贷都是公司做的。我过户到杨某坤名下的费用都是公司支付的。
宋某娟述称，我是2003年入职的，当时为A公司的会计，入职时听说A公司奖励陈某兰一套房屋，因为陈某兰是公司的技术人员，有突出贡献，总经理杨某杰让我办理提前还贷的手续，我就去银行办理了，钱是公司的，2006年公司总经理通知我去办理过户，让我准备现金，由杨某坤代名，2006年11月我、杨某坤、陈某兰一起到昌平办理过户，杨某坤和陈某兰签字、过户，我带着我的银行卡交钱，我将房产证拿回来的，放在公司的保险柜，契税等费用是总经理给我审批的，给我报销的。
刘某君述称，与杨某坤系2007年10月8日领取的结婚证。
裁判结果
刘某君于本判决生效之日起十五日内协助北京A公司将北京市昌平区一号房屋过户登记至北京A公司名下。
房产律师靳双权点评
结合本案已查明事实，虽然2006年11月27日，杨某坤办理了其为房屋所有权人的房屋所有权证，刘某君通过公证方式继承涉案房屋，并于2019年7月22日取得涉案房屋的不动产权证。但法院认定A公司、杨某坤之间存在借名买房关系，原因如下：第一，2006年11月15日陈某兰与杨某坤签订了《房屋买卖合同》。现A公司举示之北京市国有土地有偿使用收费专用收据、北京市印花税票销售凭证、银行记账凭证、税收通用完税证、契税完税证、支出凭单、陈某兰之证人证言、宋某娟之证人证言均能证实陈某兰与杨某坤办理涉案房屋过户手续时杨某坤并未支付相应税费，该税费均由A公司支付。另，刘某君未能举证证明杨某坤向陈某兰支付了购房款，陈某兰与杨某坤系真实的房屋买卖关系。
第二，杨某坤为房屋所有权人的《房屋所有权证》、北京市国有土地有偿使用收费专用收据、北京市印花税票销售凭证等原件现均由A公司持有。2015年7月24日，杨某坤给A公司出具的收条能够证明自2006年11月27日，杨某坤办理了其为房屋所有权人的房屋所有权证后至2015年7月24日，该房屋所有权证均由A公司持有。2019年7月1日，刘某君向北京市规划和自然资源委员会申请补办涉案房屋的产权证，并声明原证书作废；2019年7月22日，刘某君取得涉案房屋的不动产权证书的事实亦能证明杨某坤并未持有涉案房屋的所有权证书。
当事人之间实质上形成借名买房关系，陈某兰于2000年从D公司处购买了涉案房屋，该房屋性质系经济适用住房，杨某坤于2006年11月15日与陈某兰签订了《房屋买卖合同》，并于2006年11月27日办理了其为房屋所有权人的房屋所有权证，该房屋现已具备上市条件。A公司亦同意补缴相应的税费，故对于A公司提出的请求判令刘某君将涉案房屋过户至A公司名下的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。
