北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与a公司签订的《住宅认购协议书》、《定向安置房销售合同》；2.判令a公司返还原告已经支付的购房款本金765414元；3.判令a公司以已付购房款765414元为基数，按照年息10%的标准，向原告支付自原告支付购房款之日起至实际退款日止的违约金；4.判令b公司对以上金额的偿付承担连带责任；5.判令b公司用M村项目中其享有的权益对原告履行担保责任；6.判令本案诉讼费由两被告承担。
事实和理由：一、原告与a公司签订的《住宅认购协议书》（以下称《认购协议》）、《定向安置房销售合同》（以下称《销售合同》）经双方签字、盖章后生效，该《认购协议》和《销售合同》均系双方自愿、真实的意思表示，对双方均具有法律约束力。某小区是a公司为北京H公司（以下称H公司）职工开发的定向安置房。原告系H公司职工，具有购房资格。
2014年6月24日，原告与a公司签订《认购协议》，认购某小区住宅一套。该《认购协议》第四条约定：“房屋于2016年12月31日前交房……出卖人如因自身原因导致未能按期交房，应按照相关规定给予认购人适当的经济补偿或者允许认购人退房并按年息10%标准赔偿损失。”2017年4月18日，原告与a公司签订《销售合同》，购买位于昌平区东小口镇定向安置房项目房屋一套。该《销售合同》第九条第（一）项约定：“出卖人应当于2020年6月30日前向买受人交付该定向安置房。”《认购协议》和《销售合同》对双方均具有法律约束力。
二、原告已依约履行付款义务，但a公司并未按照合同约定如期交房，甚至至今尚未取得施工登记手续，a公司已经构成根本违约，致使合同目的无法实现。原告有权解除与a公司之间的合同。原告已按两份协议的约定向a公司支付购房款共计765414元。但a公司并未按照《认购协议》第四条和《销售合同》第九条的约定，如期向原告交付房屋。甚至，合同签订至今将近10年的时间，a公司仍未取得案涉房屋的施工登记手续。原告有权解除合同。
三、如前所述，a公司根本违约，a公司应承担违约责任：返还原告已支付的购房款765414元，并以购房款765414元为基数，按照年息10%的标准，向原告支付自原告支付购房款之日起至实际退款日止的违约金。……根据《认购协议》第四条的约定，被告应按约定标准支付违约金。虽然《销售合同》第十条约定的违约金标准为全部房价款的万分之零点一，但被告仍应依照《认购协议》第四条约定的标准，向原告支付违约金，理由如下：第一，原告从未同意以《销售合同》替代《认购协议》，更从未放弃被告在《认购协议》下应当承担的违约责任。即便将《销售合同》的签署视为原告与被告间对被告未能履行《认购协议》达成了一定程度的和解，因为被告又违反了《销售合同》的约定，原告有权选择以《认购协议》的约定追究被告的违约责任。
第二，《认购协议》与《销售合同》均为被告出具的格式合同，当两合同内容出现矛盾时，应作出对被告不利的解释。并且，《销售合同》第1页第7条也明确约定了“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”。第三，《认购协议》中约定的“以全部房价款为基础，按年息10%的标准支付违约金”，无论是在协议签订之时还是现在，都未违反任何强制性法律规定，合法有效。第四，如果适用全部房价款万分之零点一的违约金标准的话，等于变相支持了被告的不当得利。原告已支付的购房款已被被告及其实际控制人庞子彪挪作他用，被告如果利用该笔资金获得收益即属于不当得利，即便尚未产生收益，被告从其他地方获得该笔资金同样需要付出成本。如果允许被告只付出万分之零点一的成本便能挪用原告的购房款，等于变相鼓励此种获取不当得利的行为。
最后，在本案中，被告存在明显的过错和恶意。2013年双方签订《认购协议》时，被告尚未取得任何关于本项目的核准批复、施工登记手续等文件，即便到2017年双方签订《销售合同》时，被告也仍未取得建设工程规划许可证、施工许可证等文件。被告利用原告欠缺房地产方面的专业知识，隐瞒影响交易的重要信息，并且，被告还挪用了原告支付的本应专用于涉案项目的购房款，其过错和恶意十分明显。另一方面，原告支付相关购房款项迄今已近10年，在当时，本还可以此款项为基础努力购置房屋，时至今日，由于被告的恶劣行为，在房价飞涨和货币贬值的双重因素下，原告及家人再难筹款购房。因此，原告的损失其实远非年息10%的违约金可以弥补。依据公平正义原则，被告也应当按照《认购协议》的约定赔偿原告的损失。
四、b公司在事实上亦是项目开发主体和房屋出卖人，应与a公司共同承担违约责任。同时，依据b公司与H公司所签订的《协议书》，b公司还应当以其在M村项目中享有的权益向原告承担担保责任。……2.依据b公司与H公司所签订的《协议书》，b公司应以其在M村项目中享有的权益对原告承担担保责任。根据b公司与H公司于2013年11月28日签订的《协议书》第一条：“甲方（b公司）在办理项目报批手续中，不论何种原因导致项目没有批准，甲方将M村项目中甲方享有的权益为乙方缴纳购房定金的员工进行赔偿。”从协议签订至今近十年的时间，案涉项目仍未被批准。已经批准的施工登记手续又被依法收回。该依法收回的行政行为具有溯及力，表明b公司自始没有取得该施工登记手续。b公司承担担保责任的条件已经成就。
综上所述，a公司和b公司的根本违约行为已经严重损害了原告的合法权益，原告依法向贵院提起诉讼，请求贵院查明事实，依法裁判，支持原告的全部诉讼请求。
被告辩称
a公司辩称：首先，涉案某小区是答辩人与案外人职工开发的定向安置房。原告所任职公司H公司之前与答辩人因为存在合作关系，因此经过双方协商，协调部分房屋出售于H公司员工。因此，原告诉称涉案房屋系答辩人为H公司开发的定向安置房与事实不符。
其次，答辩人并未存在违约之处，未能按期交房并非答辩人自身原因。（一）涉案小区属于定向安置房。2016年明确定向配售方为有关机关职工。原告并不具备购房资格。……。（二）答辩人依据国家法律及政策规定，积极履行合同义务。……，并不存在主观因素逾期交房。……涉案小区施工受阻，影响交房原因在于相关政府原因，而非答辩人自身原因，答辩人不存在违约行为，也不希望出现违约行为。
第三，答辩人不存在根本违约，答辩人也不同意解除购房合同，更不应承担违约责任。第四，原告所在的H公司系涉案小区的施工方，对于房屋建设、施工进度亦有同样责任。对于主管部门约谈、叫停施工等过程，本身也是参与者。对于工期延误，施工方与答辩人负有同等责任。综上，请贵院依据事实及法律，依法予以裁决，驳回原告诉讼请求。
b公司辩称：首先，答辩人与被告a公司均系依法成立的有限责任公司。《公司法》第三条规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。因此，除非法定情形，公司对外独立承担责任。其次，答辩人并未与原告签署担保协议，原告起诉答辩人属于主体不适格，要求答辩人与被告a公司承担连带责任没有法律依据。
第三，答辩人与案外人H公司签署的协议书，属于答辩人与案外人H公司为了促进合作签署的框架性协议，为双方约定合作的意向性约定，并没有约定双方的具体权利义务。该协议签署后，答辩人对外担保的行为并未经过公司股东会决议，H公司也未进行基本的形式审查义务。更重要的是，答辩人未获得“M村项目中甲方享有的权益”。该协议约定的条款不但排除了答辩人的主要权利，而且是违反法律和行政法规的强制性规定的合同。因此，对于答辩人与H公司之间的所谓保证约定，并未生效。综上，原告起诉答辩人要求承担连带责任于法无据，恳请法院查明事实，判令驳回原告诉讼请求。
法院查明
2013年11月28日，b公司（甲方）与H公司（乙方）签订《协议书》，约定：鉴于甲方以a公司的名义开发某地块项目，定向为某机关及乙方员工解决住房，甲方要求乙方员工先行缴纳预定房屋资金。目前甲方正在办理报批手续。……1.甲方在办理项目报批手续过程中，不论何种原因导致项目没有批准，甲方将用M村项目中甲方享有的权益为乙方缴纳购房定金的员工进行赔偿；2.根据甲方与乙方员工签订的《购房认购书》，甲方不能给乙方员工按期交房，应给乙方员工支付相应补偿，标准在购房合同中另行约定；3.本项目的建设，甲方承诺由乙方中标施工。
2013年12月16日，吴某杰向b公司分别转账支付270000元、330000元。当日，a公司出具《收据》一张，载明：今收到吴某杰交来购房款人民币陆拾万元整。2014年6月24日，吴某杰向a公司支付10000元。当日a公司出具收据一张，载明：今收到吴某杰交来购房款人民币壹万元整。2017年4月18日，吴某杰向a公司转账支付155414元。当日，a公司出具收据一张，载明：今收到吴某杰交来补交房款人民币壹拾伍万伍仟肆佰壹拾肆元整。
2014年6月24日，吴某杰（认购人、乙方）与a公司（出卖人、甲方）签订《住宅认购协议书》，约定：乙方认购某小区住宅楼某号住宅一套，总房款人民币1237740元；乙方于签订本协议之日根据预购房面积的大小分别支付房款人民币陆拾壹万元；于该住宅楼结构封顶后3日内支付总房款的20%；于房屋交付使用30日前支付房屋尾款；本次认购仅限H公司职工购买，认购人需具有北京市户口，否则后果自负；房屋于2016年12月31日前交房；出卖人如因自身原因导致未能按期交房，应按照相关规定给予认购人适当的经济补偿（计算日期为2016年12月31日至交房日止）或者允许认购人退房并按年息10%标准赔偿损失（计算日期为某收到款项之日起至退房之日止）；……产权证由甲方协助办理，办理产权证的各项费用由乙方交纳。《认购协议》还约定了其他内容。
2017年4月18日，a公司（出卖人）与吴某杰（买受人）签订《定向安置房销售合同》，约定：定向安置房核准名称为昌平区某地定向安置房，房号为某号；……首期房价款765414元，应于2017年4月15日前支付；出卖人应当于2020年6月30日前向买受人交付该定向安置房；除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将该定向安置房交付买受人的，逾期超过60日，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起60日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起，按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点壹的违约金。《销售合同》还约定了其他内容。
后a公司并未按照约定时间向原告吴某杰交付房屋。关于未交付房屋的原因，安置房项目存在未对项目规划许可信息进行公示、建设高层严重影响周边居民楼采光，影响居民生活质量等问题。需待该项目重新办理并取得各项前期手续且符合其他法定条件后，重新依法核发施工许可手续。
a公司在庭审中出示了昌平区东小口镇定向安置房项目相关审批文件及合同，用以证明其为项目积极办理相关手续，并没有违约的故意。吴某杰对系列证据的证明目的不予认可。吴某杰认为前后签署的两份合同均有效。二被告则认为两份合同无效，理由为案涉房屋为定向安置房，低于市场价格，原告不具备购房资格，无权购买。关于违约金，原告主张适用第一份协议约定的年息10%的标准，即便按照第二份协议确定违约金，协议约定的日万分之零点壹的标准也过低，应当调高至年息10%。
裁判结果
一、吴某杰与北京a公司于2014年6月24日签订的《住宅认购协议书》、2017年4月18日签订的《定向安置房销售合同》均于2021年8月26日解除；
二、北京a公司于本判决生效之日起60日内返还吴某杰购房款765414元；
三、北京a公司于本判决生效之日起60日内支付吴某杰违约金；
四、北京b公司对北京a公司的上述债务承担连带赔偿责任；
房产律师靳双权点评
根据双方的诉辩主张，本案争议焦点为：一、《认购协议》和《销售合同》的关系问题；二、《认购协议》和《销售合同》的效力问题；三、a公司是否存在违约行为，吴某杰是否享有合同解除权，a公司是否承担违约责任和承担何种违约责任；四、b公司与a公司是否构成人格混同，而因此承担连带责任；五、b公司是否应当承担担保责任。法院分别阐述如下：
一、《认购协议》和《销售合同》的关系。
从法院查明的事实看，《认购协议》和《销售合同》是先后签订的，合同签约主体，双方的法律关系均相同。但两份协议约定的主要条款如标的房屋的情况、购房款的数额、房屋交付时间和违约责任的约定是不同的。吴某杰迄今的付款总额及时间也均与《销售合同》约定相符。另《销售合同》的条款比《认购协议》更完整，表述更规范。综上，两份合同签约目的相同，主要条款约定不同。两份合同无法同时履行，《销售合同》内容应当视为对《认购协议》内容的变更。《销售合同》签订后，原告与a公司之间的权利义务约定当《认购协议》与《销售合同》不一致的，应以《销售合同》为准。
二、《认购协议》和《销售合同》的效力问题。
《认购协议》和《销售合同》的签订是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原告是否具有购房资格是合同能否完全履行的问题，不构成对合同效力的否认。
三、a公司是否存在违约行为，吴某杰是否享有合同解除权，a公司是否承担违约责任和承担何种违约责任。
吴某杰按照《认购协议》约定履行了交纳首付款的义务，再通过补交购房款的方式，履行了交纳《销售合同》约定的首付款义务。但a公司至今未能按照《销售合同》的约定交付案涉房屋，且现亦无明确的时间表。故a公司构成根本违约，依法应当承担违约责任。依据《销售合同》关于出卖人逾期交房法律后果的约定，吴某杰有权解除合同，并要求a公司承担违约责任。现吴某杰请求解除双方签订的《销售合同》，理应获得法律支持。《认购协议》因原告行使解除权，亦解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。吴某杰请求返还已付购房款的主张，理据充分，法院予以支持。关于违约金计算的利息标准，原告主张按照《认购协议》约定的年息10%的标准计算，但《认购协议》中违约责任条款已经在《销售合同》中变更，故该条不再适用，法院对该请求不予支持。但同时《销售合同》约定违约金标准确属过低，与原告的自身损失也明显不符合。现原告又主张对《销售合同》约定的违约金计算标准予以提高，该请求符合法律规定，法院依法酌情予以提高。
四、b公司与a公司是否构成人格混同，而因此承担连带责任。
从a,b公司注册设立至今的股东出资登记信息来看，两个公司之间没有彼此的财产界限，导致各自财产无法区分。因此，b公司与a公司之间构成人格混同。而a公司出示的每年《资产负债表》、《利润表》进一步表明，a公司每年利润负值，已经临界资不抵债，严重损害债权人的利益。b公司对a公司的案涉债务依法应当承担连带赔偿责任。
五、b公司是否应当承担担保责任。
吴某杰请求b公司以M村项目中享有的权益对其履行担保责任的主张之依据系2013年11月28日b公司与H公司签订的《协议书》。该《协议书》虽然有此约定，但约定内容模糊不具体，且根据合同相对性原则，其也仅约束签约双方，并不当然构成对吴某杰的承诺。因此，吴某杰依据《协议书》请求b公司承担担保责任，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
