北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某莉称，请求法院停止执行涉案房屋。
事实和理由：2018年1月1日，吴某莉与赵某鹏签订《房屋产权转让（买卖）协议》，约定赵某鹏将其持有的涉案房屋50%产权份额转让给吴某莉，转让价格85万元，最迟不晚于2021年12月31日付清。赵某鹏保证本次转让已取得了共有人的同意和承认，保证配合完成办理转让手续。后吴某莉依法履行了上述协议约定的义务，但赵某鹏未按约定履行约定义务。
2022年3月17日，吴某莉以房屋买卖合同纠纷为案由，将赵某鹏诉至北京市丰台区人民法院，要求确认双方签订的《房屋产权转让（买卖）协议》有效，并要求赵某鹏办理涉案房屋产权过户手续。北京市丰台区人民法院在执行（过程中，对涉案房屋采取执行措施。吴某莉认为其系涉案房屋的所有权人，故提起执行异议，要求停止执行涉案房屋。
被告辩称
宋某杰称，不同意吴某莉的异议请求。第一，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定的情形。吴某莉与赵某鹏系男女朋友关系，二人均系北京a公司股东。本案执行依据一审开庭时，宋某杰及其代理人曾一起到吴某莉和赵某鹏共同的住所进行线上开庭。吴某莉知晓涉案房屋于2020年5月被法院查封的事实。吴某莉提交的微信转账截图中的款项系吴某莉与赵某鹏共同经营公司的支出，并非购房款。吴某莉与赵某鹏之间不存在真实的房屋买卖合同关系，吴某莉并非涉案房屋的权利人。
第二，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。首先，吴某莉除提交《房屋产权转让（买卖）协议》证明其与赵某鹏之间存在房屋买卖合同关系外，并未提交其他证据予以佐证。吴某莉提交的微信转账截图中转账数额零碎，支付周期长达三年，与通常的房产交易实践严重不符，宋某杰认为这些款项属于吴某莉和赵某鹏经营公司的支出。其次，吴某莉提交的《房屋产权转让（买卖）协议》不足以证明赵某鹏转让涉案房屋50%份额时，取得了涉案房屋共有人赵某辉的同意。
再次，吴某莉提交的《房屋产权转让（买卖）协议》不能证明其具有购房资格。吴某莉应当受到北京市房屋购买政策的限制，吴某莉是否具有购房资格直接影响《房屋产权转让（买卖）协议》的法律效力。最后，涉案房屋目前由赵某鹏出租给他人使用，本案执行实施法官此前亦曾向承租人核查出租情况。吴某莉在法院查封之前，并未合法占有使用涉案房屋，未办理涉案房屋过户手续应当归责于吴某莉。综上，请求法院依法驳回吴某莉的异议请求。
本院查明
宋某杰与赵某鹏民间借贷纠纷一案，本院裁定查封被申请人赵某鹏名下的涉案房屋。2020年5月19日，本院查封涉案房屋，查封期限3年，自2020年5月19日至2023年5月18日。2020年7月21日，本院作出判决书，该判决书已经发生法律效力，该判决书确定：一、赵某鹏于本判决生效之日起7日内偿还宋某杰借款本金450000元；二、赵某鹏于本判决生效之日起7日内给付宋某杰借款利息及违约金和利息；四、驳回宋某杰的其他诉讼请求。2021年12月29日，宋某杰向本院申请执行，本院依法受理。
涉案房屋参考财产总价为1622874元。
另查一，涉案房屋现登记的房屋所有权人为赵某鹏、赵某辉，房屋共有情况为按份共有，赵某鹏共有份额为50%，赵某辉共有份额为50%。
另查二，在本案审查过程中，吴某莉向本院提交一份《房屋产权转让（买卖）协议》，主张其自赵某鹏处购买了涉案房屋50%产权份额。该协议甲方为赵某鹏，乙方为吴某莉，签订日期为2018年1月1日，协议双方约定包括但不限于以下内容：甲方因需要经营资金，乙方有意购买甲方的房屋产权。甲方的房屋，房屋为共有产权，甲方持有50%份额的产权。甲方转让房屋产权的价格为85万元，付款时间分期按约定时间支付，但最迟不晚于2021年12月31日付清：⒈2018年12月31日之前付转让款10万元。⒉2019年12月31日之前付转让款30万元。⒊2020年12月31日之前付转让款30万元。⒋2021年12月31日之前付转让房屋尾款15万元。
另查三，在本案审查过程中，吴某莉向本院提交90笔微信转账截图，主张其已按《房屋产权转让（买卖）协议》约定向赵某鹏支付房款和房屋过户费用共计870647元。
另查四，在本案审查过程中，吴某莉表示涉案房屋目前仍由赵某鹏占有使用。因吴某莉之前未付清房款，故涉案房屋尚未办理产权变更登记手续。
裁判结果
驳回吴某莉的异议请求。
房产律师靳双权点评
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，法院于2020年5月19日依据宋某杰申请，保全查封了赵某鹏名下的涉案房屋。案件进入执行阶段后，因赵某鹏未能履行生效法律文书确定的债务，上述保全措施自动转为执行措施。案外人吴某莉虽主张其于2018年1月1日签订了《房屋产权转让（买卖）协议》购买了涉案房屋50%的份额，并已向赵某鹏支付了房款，但其提交的微信转账截图显示其存在多次在同一日频繁向收款人赵某鹏转账的情况，且几次转账之间的间隔时间较短，该付款方式显然与通常的支付房款形式不符，吴某莉未能就此进行合理说明。
此外，吴某莉表示涉案房屋目前由赵某鹏占有使用，因其未支付全部房款导致未办理过户登记。因此，吴某莉关于其系涉案房屋买受人的主张，无法对抗法院对涉案房屋的强制执行。综上，吴某莉的异议请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
